觀點與全斌對話：WeWork中國穩健前行 | 博鰲新力量·商業篇

編者按：2024年以來，新質生産力成為中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。

因應行業變化，博鰲房地産論壇将升級擴展為覆蓋全産業鍊的“博鰲周”，並且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”繫列報道——“博鰲新力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋新周期的新力量。期待這些力量成為滾滾洪流，帶動産業鍊及經濟的煥新發展。

作為“商業篇”，我們通過采訪、調研及研究，解讀商業地産、零售與消費領域的企業和代表性人物，講述他們在新行業歷史發展機遇期中的所思、所想與所得。

觀點網 “今年是挺重要的一年，我們要先把生存做好，還要苦練内功，把經營的效率效能提升。”兩個小時訪問中，全斌多次強調，首先是生存，然後是發展。

他指，目前最能确定就是經濟的不确定性，因此首要任務就是把基本面做好，抓住盈利。

2024年是全斌加入WeWork的第六年頭，現在的他已是WeWork大中華區副總裁、WeWork中國北方區、南方區及港台地區總經理，以及WeWork大中華區社區及樓宇運營負責人。

“這六年，從最初的北方區總經理，到後來南方區總經理，再成為港台地區總經理，讓我把整個中國市場‘摸了一個遍’。”回想去年剛接手WeWork香港業務時，正是業績最棘手的時期。

全斌笑說，上任後接受的第一個訪問，就是觀點，在利園一期辦公室進行的。

他坦言這一年過得很辛苦：“親自去管理，包括重新搭建團隊、重新制定香港的市場策略、重新制定整體的銷售計劃，重新提升社區管理策略……”

不過，這正令他對香港市場有了更深的認識，並對深耕整個大中華區有了很大的信心提升。

苦盡甘來，來到今天的采訪，全斌指，現在全國每個區域都賺錢了，香港更是目前盈利最好的市場，“公司四月份的業績不錯，五月份比四月份更好。”

全斌早前在2024觀點商辦暨資管大會上發表演講時就已提到，今年4月是WeWork進入中國8年來最好的一個月。不只是香港、深圳和北京的表現比較好，整個大中華區全面實現了最高業績。

換言之，五月又再創新高。

逆市

世邦魏理仕最新發表的《2024年上半年香港商業房地産市場觀點》顯示，第二季香港新增寫字樓供應面積約63.11萬平方呎，上半年合計約150萬平方呎，總空置面積達約1500萬平方呎，空置率升至約16.9%新高。

該行估計，高空置率及新增供應将繼續令租金下降，料全年商廈租金下跌約5%至10%。

另根據戴德梁行的數據，截至2024年上半年，香港主要共享辦公室營運商在寫字樓市場總占用面積錄得約200萬平方呎，當中近四成坐落在中區。然而，現時共享辦公室租賃步伐比2017、2018年高峰期有所減慢。

戴德梁行香港董事總經理、項目及企業服務部主管蕭亮輝認為，受經濟大環境以及辦公模式改變影響，共享辦公室出租率和租金普遍比高峰期有所回落，基本上大致與甲級寫字樓表現同步，與傳統辦公室面對的挑戰相若，包括企業實行在家辦公安排、因節約成本而減少租賃面積等。

全斌亦指，大環境不好，整個辦公市場在下行，並處于量價齊跌的狀态。這種情況下，租金的确要作靈活調整，不可能還守着一個不切實際的價格。

不過，WeWork中國得以逆市發展，價格策略只是其中一部分，服務運營水平和質量的提升才是核心。

全斌強調，更好的服務體驗、更好的會員關繫，更了解他們的需求，為他們提供定制化和滿意的服務，以提高續約率或增加年限，穩定會員數量，把存量留住。

他指，目前經濟的确還沒有完全到底，但應該接近底部。希望能夠盡快探底，然後觸底企穩回升。

在此之前，他相信市場仍會在當前現狀維持一段時間。

貼地

“市場大勢我們改變不了，必須見招拆招，不能老想着過去的好日子。”

全斌進一步強調：“不要總想着尋找底部，應該把現在當作底部，現在就從底部做起。”

不光是香港，内地的情況也相同，“所以在這個過程中，我們要修煉内功，把自己的管理做好，把運營水平做好”。

“我們對會員的關心不只是簽合同的時候，入駐之後更能體現我們的運營水平。”全斌指，關鍵的核心就是體驗，因為除了睡覺和出行，大多數人最主要的場景就是工作。

與傳統辦公室相比，共享辦公室仍有其獨特的吸引力。

這類業态為創業者、初創企業、甚至中大型企業提供成本效益高、租期較靈活、具備社交元素的工作環境，租戶亦可減省租用傳統辦公室需要的裝修開支。

至于WeWork中國，基于目前經濟不确定，今年沒有定具體的擴展目標。

但全斌透露，公司非常堅定看好中國市場，以及整個大中華區，長期還是尋找好的優質資産。首選是地段，其次是樓宇品質，並主要以輕資産為主。

他希望可以跟更多有品牌、有實力、有規模的優質業主合作，也希望能夠繼續積極參與到城市更新。

機會

城市更新是當下的重要話題，或者說機會。

對于内地有一些城市把“住房和城鄉建設局”改名為“住房和城市更新局”，全斌認為這並非只是名字的變化，更說明了從增量轉為存量的時代，並從過去開發時代改成了現在重運營時代。

對WeWork中國來說，這是一個很好的機會，並且早已參與其中。

“城市更新其實就是品牌升級、産業升級，整體商業運營都要升級，我們就是升級中很重要的一個代表。”

全斌強調，因為業态豐富，城市更新項目里應該有辦公，有商業，有餐飲，有酒店，配套齊全了，長期才能互助和互補。

翻查資料，北京的北京坊以及隆福寺也是城市更新項目，“我們是最早入駐園區的，業主都非常喜歡我們，因為開發建設裝修完畢後，最難的就是怎樣恢復人氣，而WeWork能帶來固定的客源。”

至于上市計劃方面，全斌指目前不是上市的好時機，亦不是現在重點考慮的事。

他重申，最重要還是把自己的生意做好，真正抓業績，抓增長。

“目前經濟形勢完全不一樣，充滿不确定性，並在下行通道中，因此資本也很務實。很多投資人都在做投後管理，去管公司了，沒有人再投錢出去，所以目前整個趨勢和情況都發生了很大的變化。”

不過他覺得這也是好事情，可以更關注企業真正的發展。

以下為觀點新媒體對WeWork大中華區副總裁、北方區、南方區及港台地區總經理全斌先生的采訪實錄：

觀點新媒體：面對目前香港商辦高企的空置率，有沒有擴張計劃？

全斌：要看機會，我們未來肯定還是有發展的想法，主要是尋找好項目。

目前都是以輕資産為主，不再做重資産發展。不止是香港，公司在大中華區都是以輕資産為主。

今年沒有定下具體擴張目標，因為現在經濟前景還不确定。公司主要還是關注營收、關注整體的盈利。

觀點新媒體：香港今年的目標是什麼？有關上市計劃的進度怎樣？

全斌：今年公司主要的要求是盈利，這是很重要的；第二，我們能夠繼續增長，保持穩定的會員數量。

IPO方面，目前並不着急。這個資本形式不是現在關心的重點，最重要還是把自己的生意做好。

目前經濟形勢完全不一樣了，而且還在下行通道中，所以資本也很務實。現在很多投資人都在做投後管理，去管公司了，沒有人再投錢出去。

IPO不是現在我們想考慮的事，大家都要真正抓業績、抓增長，追求企業的發展，而不是快速的資本化變現。

即便上市，也不是一個好時機，所以大家還是比較理智的。我覺得這也是好事情，可以更加關注長線，關注企業真正的發展。

觀點新媒體：這一年在香港作了什麼樣的調整？

全斌：去年還是很有挑戰，我們做了很多調整和改變，包括調整團隊、重訂策略、品牌傳播等。

由于市場並沒有完全恢復，在這個過程中重新做定位，然後緊盯會員、提升業主關繫和代理關繫，提升運營水平。

現在WeWork在香港影響力越來越大，都是積極的。過去12個月實際上做得很辛苦，我們算是逆市而行。

不只是香港，内地的情況也相同，所以在這個過程中，我們要修煉内功，把管理做好，把運營水平做好，還是能找到很多機會。

觀點新媒體：香港客戶的業态主要是什麼？

全斌：有很多，香港本身是金融服務和專業服務類為主，有很大體量的大客戶、也有中小型的創新企業，還有外資和内地出海企業，構成比較豐富。

因為香港作為整個亞洲的金融中心，承載着全球客戶進入中國的第一個橋梁，亦是中國企業出海的第一個跳闆，包括消費及科技。

觀點新媒體：公司在北上廣深的客戶業态怎樣？

全斌：每個地方的業态不一，差異還是很大的。

北京的主要構成是科技IT公司；上海則是外企，全球500強企業；深圳就是貿易，中小體量的企業會更活躍；廣州則是本土的企業比較多。

觀點新媒體：您對當下經濟環境如何判斷？

全斌：首先是不确定性和波動性比較大。

上半年宏觀數據有企穩回升的情況，一季度還是增長，二季度稍有回落，但宏觀數字體現的是增長。

具體到人們的感知，從身邊接觸的企業來看，大家覺得現在經濟還在下行通道，還在找底。

我覺得沒有完全到底，但應該已經接近底部。希望能夠盡快探底，觸底回升。

觀點新媒體：WeWork如何應對目前這個周期？

全斌：先把存量做好，就是将現有會員做好，提高續約率或增加粘性，把存量留住，這里面的核心就是運營服務水平和質量的提升。

第二是做好增量，無論直客還是代理或是合作夥伴和會員推薦，都是鼓勵的。存量穩住，再有增量，業績會越來越好。

只是現在不是增量市場，這就是市場現狀，而且會維持一段時間。

市場大勢我們改變不了，必須見招拆招，認清客觀環境，然後調整主觀心态。不能老想着過去的好日子，放下幻想，放下對于過去的執念。

不要懷念過去的高增長，不要總想着尋找底部，應該把現在當做底部，現在就從底部做起。

心态上先做好，手段上再調整。包括管理的方法、管理的手段、管理的模式、團隊的構成，都要做調整。降本增效也很重要，現在其實非常考驗管理水平。

今年其實是挺重要的一年，大家都先把基本面變好，第一步先活下來，然後再想更好的發展。

公司四月份的業績不錯，五月份比四月份更好。去年接手香港第一年，當時是最差的時間，然後經過一年調整，現在是整個香港業績最好的。

觀點新媒體：城市更新是當下重要話題，有多地将“住房和城鄉建設局”更名為“住房和城市更新局”，您認為這一改變釋放怎樣的信息？城市更新與共享辦公能夠怎樣結合？

全斌：釋放的信息就是從增量轉為存量的時代，這點很重要。不是只是名字的變化，更是從開發時代進入了運營時代。

城市也是一樣，以前可能我們更追求的是建設，但現在城市已經很漂亮了，更多追求的是質量提升。所以，我覺得城市更新對我們來說是一個很好的機會，因為WeWork一直在參與。

城市更新做什麼？就是品牌升級、産業升級，整體商業運營都要升級。我們就是升級中很重要的一個代表，因為可以助力業态更豐富。

城市更新項目應該有辦公，有商業，有餐飲，有酒店，配套齊全了，長期才能互助和互補。

觀點新媒體：WeWork中國是業内較早參與城市更新的品牌之一，現階段有哪些項目落地？未來會是獲取項目的主要方式之一嗎？

全斌：很多城市更新位置項目很好，舉個例子：北京的北京坊，就是天安門附近的城市更新項目，隆福寺則在東四，也是城市更新項目，我們是園區最早入住的。

業主非常喜歡我們，因為開發建設裝修完畢後，最難的就是怎麼讓人氣恢復，我們一旦入住，就能給他們帶來固定客源。

對我們來說，城市更新是機會。

觀點新媒體：WeWork自2016年進入中國，您也陪伴走過了6年。這些年有什麼印象深刻的事嗎？從個人的角度講，您感覺自己有哪些變化？

全斌：從公司角度，首先非常堅定看好中國市場以及整個大中華區。

所以，今年我們先把生存做好，然後苦練内功，把經營效率效能提升。

另一方面，下半年積極尋找好的機會，希望可以跟更多有品牌、實力、規模的優質業主有合作機會，也希望能夠積極參與到城市更新。

個人而言，這六年公司一直在成長，這是我的福氣。

不管公司發展快與慢，經歷高潮低谷其實都是成長的過程。在這個過程中，讓自己變得更加全面。

去年剛剛接管香港公司，這一年過得很辛苦。親自管理，重新搭建團隊、重新制定香港市場策略、重新制定銷售計劃、重新提升社區……

這個過程中，讓我對香港市場有了更深認識，並對深耕整個大華區的信心有了很大提升。

每個挑戰帶來的都是機會——這六年，從最開始的北方區總經理，後來是南方區總經理，再之後是港台總經理，這幾段經歷讓我把整個中國市場“摸了一個遍”，從理論、眼界、實操都經歷了一遍。

正如我們經常講的，更加貼近用戶，更加貼近市場，這點很重要。

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