觀點與季聖傑對話：未來中國園區平台應持續關注資産證券化 | 博鰲新力量·産業篇

編者按：2024年以來，新質生産力成為中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。

因應行業變化，博鰲房地産論壇将升級擴展為覆蓋全産業鍊的“博鰲周”，並且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”繫列報道——“博鰲新力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋新周期的新力量。期待這些力量成為滾滾洪流，帶動産業鍊及經濟的煥新發展。

作為其中的“産業篇”，我們将挖掘産業、物流與供應鍊企業和代表性人物，講述他們在新的行業歷史發展機遇期中的所思、所想與所得。

觀點網 7月初，羊城已進入盛夏，在某個傍晚，和季聖傑聊了許久。

他是一名資深的産業研究員，曾先後履職于多家著名園區開發平台，目前擔任廣東省鼎星産業發展研究院院長，對産業分析細致又精準。

繁忙的工作外，他還在暨南大學産業經濟研究院深造，雖深耕研究，但不好為人師，也不樂意當一個意見領袖。他笑說自己實際是I人，現在的表達欲不會太強。

但說起專業他的分享欲並不弱，采訪中從宏觀到微觀，從市場到企業，再到個人，侃侃而談。

深刻認識到行業的問題，也有解困的思路與辦法；不諱言曾經的遺憾，也不緬懷過往的高光時刻。談話間無時不感受到他堅定的理想和信心，相信未來大有可為。這很難得，也值得珍惜。

不忘初心，方得始終。當問他如何用一句話形容目前的鼎星産業，他的回答是始終如一的那句話：“致敬産業發展的力量。”

也就是，用産業發展的力量去帶動産業本身的發展。

鼎星産業是一家産業輕資産服務公司，為政府、國企及各類科技主題産業園區開發商提供産業規劃、産品定位、産業招商、産業運營的一體化産業發展解決方案。是一個既具有産業研究背景，又專注于産業投資與區域産業發展的專業服務平台。

這家公司深耕粵港澳大灣區多年，季聖傑時常奔波于灣區各個城市，每當驅車看着朝陽和落日，他感觸良多。和我們說要無論何時都應朝前看：“我始終深懷信心，雖然不惑之年與過去的沖勁不一樣，處世的姿态有所改變，但仍然有很多創新的想法。”

他是個性情中人，理性、藝術、細膩等多面性在他身上很好地糅雜在一起。觀點新媒體了解到，這位深谙産業多年的研究員興趣愛好廣泛，架子鼓、吉他、小提琴……要成為季聖傑這樣信手拈來的鼓手，需要不斷地努力才能達到後期的從容和松弛。

季聖傑也希望：“當我們做好一些基礎的工作之後，鼎星産業會發展得更加從容。”

招商是水到渠成

需要認識到一點，産業園區目前存在租金和出租率“雙降”的困境。在季聖傑視角中這是必然，一方面是産業空間載體供大于求，另一方面是當前市場環境下租客明顯減少。

所以，非核心地區、産業要素集聚度較低的區位載體目前唯一可行的策略也許就是降價。

這種供需失衡的狀态在疫情期前就已初現端倪，廣東省連續多年實體制造業趨于下滑，部分實體企業因沒有訂單無法支撐産能，只能縮減空間、退租，園區空置普遍存在。他認為，未來3-5年這種供需失衡的狀況依然将繼續維持。

據他介紹，在産業空間載體供大于求的背景下，有4條發展的不同路徑，分别是：貫策低價策略、持續規模拿地、核心地區老舊空間載體改造升級、新興區域打造産業要素集聚，而前兩條路徑顯然已入紅海。

在競争如此激烈的時期，依然有園區異常火爆。原因有多方面，一是區位優勢，園區能不能招好商，核心就是看區位，優質區位人流物流集聚，産業要素資源充沛，“區位不僅是交通方便，更是方圓50公里範圍内的産業要素資源配置齊全。”

二是片區的産業政策精準，扶持補貼的點精準可實施，具有較大的政策比較優勢；三是按照“國策、産業、資本、管理”的基本邏輯去構建一個全方位立體多維的産業發展體繫。

在季聖傑看來，未來産業空間載體一定要做專業化園區，這樣才能吸引專業化的人才、才能匹配專業化的産業政策、才能聚集專業化的産業要素資源，才能為區域政府提供規模化的經濟效益和社會效益。

在供需失衡的背景下，招商能力變得尤為重要。那麼，目前的市場環境中如何應對招商難題？

季聖傑認為招商從來不是一個難題，相反是鼎星産業發展的優勢與“加分項”。鼎星産業早在協助甲方做拿地評估、核心區位老舊園區改造、資産升級之前，就已經把具體産業項目的招商工作作為其中一個重要的工作模塊推動。

“我們通過前策：《産業定位報告》、《産品設計方案》、《概念性規劃方案》、《經濟效益測算報告》、《招商運營方案》等成果輸出，為産業空間開發主體提供顆粒度極細、可實施性極強的投資參考依據，並在拿地前融、工程總包等環節提供專業技術支撐。”

在這樣體繫化方法論的指導下，開發面市的産業園區産品企業接納度将非常高。在全流程中，鼎星産業會對每個服務的模塊進行實時動态的監測和檢驗。

“前置招商我們會前置到拿地前後，會找20家專業生産企業訪談，詢問企業家朋友假如你們企業需要增資擴産，選不選擇這里？選擇理由是什麼？不選擇的理由是什麼？原因分析出來後，再返回去檢驗産業定位是否精準、産品設計是否合理。當然每個行業我們有豐富的夥伴資源也是獨有的優勢。”

最後，鼎星産業還會提供全面的經濟效益測算分析報告。在各種極限情況下，比如入市後半年一層都租不出去，一棟都賣不出去，資金壓力會有多大？股東要繼續投入的成本有多大？在非常樂觀比如沒有開盤封頂的時候已經全部租滿的情況下，回收資金情況是怎樣的……

這正是一種全面地、長期主義的經營思路。所以，在這種方法論下，招商對鼎星産業來說是一個水到渠成的過程。

這家輕資産運營商往往會考慮很多方面，比如招商不是簡單一家企業交得起租金就可以。站在專業産業園區的視角，季聖傑認為要提前做好項目的準入標準，要從發展的格局和眼光看待招商。

“要敢于放棄，敢于唱反調，敢于指出不足。”這需要心性、耐心和實力。

看長的思路

這種看長的思路貫穿在鼎星産業發展的方方面面。

季聖傑告訴我們，鼎星産業在創立之初就一直在提募投管退，園區的開發從拿地的時候就一定要考慮退出的問題。

他認為，中國優質産業空間載體的出口是資産證券化，所以從資本化退出這條路徑看，一定是長期持有和運營的過程。

作為一家輕資産運營商，鼎星産業會緊盯不同開發類型的開發主體，争取從ABS、公募REITs等服務入手，提供園區募投管退過程中的一些服務。

“在提供服務的過程中收取各類費用，但萬變不離其宗，最終目的都是要把這一塊園區的産品做成一個資産包，讓資本市場所接受認可，實現退出。”

長期運營與快周轉的思路截然不同。在季聖傑看來，長期運營從主觀上一定要熬得住寂寞，比如一段時間招商不理想不要着急；其次，需要有一定的資金沉澱，補充日常的投入和運維；第三是園區開發平台的專業度。

據透露，今年鼎星産業發展會繼續探索園區與産業私募基金的構建，這是因為只有基金規模足夠大的時候，鼎星産業才能更加從容地選擇項目進行服務，這時候顆粒度會更細，服務深度也會更深。

這也是産業發展的要求，需要跟國際標準化公募REITs接軌，以及跟随政策趨勢順勢而為。

季聖傑是兼容並蓄的，他不給自己設限，以世界為視野汲取所長。在他的規劃里，鼎星産業未來要走出去看看，學習西方的成功經驗：“很多時候我們都是走馬觀花，並沒有像去研究一個事物一樣，深入到機理進行梳理。”

他以台灣新竹科技園、新加坡緯壹科技園這些公募REITs鼻祖為例：“我們往往只是看招了哪些企業、産品設計好不好、怎麼融入城市，沒有觀察到背後金融支持發展和演進的過程。”

潛台詞是，不僅僅滿足于看到它們，更要看透它們，再“為我所用”。

未來三年，季聖傑也早有計劃，不委曲求全追求低價格服務，不盲目自信擴展服務方位，首先是腳踏實地完成已有項目的服務工作，放慢節奏修煉内功，讓鼎星産業發展的模塊化服務變得更加專精特新，充分學習借鑒境外優質的産業空間載體的成功經驗。

“如有可能，計劃給自己三年的空窗期，三年後再回歸到國内評估各類開發主體的産品和曾經服務過的園區，尋找更加合适的機會。到那時候，随着公募REITs市值的增加，産業政策的完善，我認為會有更多機會。”

以下為觀點新媒體對鼎星産業發展研究院院長季聖傑先生的采訪實錄：

觀點新媒體：現在産業園存在供給大于需求的狀況，您認為會持續到什麼時候？

季聖傑：供需失衡從疫情前已經初現端倪，廣東省連續多年實體制造業下滑，部分實體企業因沒有訂單無法支撐産能，不得已縮減空間、退租，園區空置普遍存在，但也有類似深圳灣科技園這樣位于核心發達地區的核心園區依然火爆。

産業園區供大于求的情況下，無論是對老舊園區進行改造升值還是新開發園區，首先是看區位，不僅僅是交通方便，更是方圓50公里範圍内的産業要素資源要配置齊全。

其次是片區的産業政策精準，扶持補貼的痛點精準可實施，具有較大的政策比較優勢；第三就是按照“國策、産業、資本、管理”的基本邏輯，構建一個全方位立體多維的産業發展體繫。

未來3-5年這種供需失衡的狀況還會繼續維持，通過降價、物業改造提升空間品質等做法不能解決根本的問題，從園區開發平台資産收益的角度出發，要持續關注産業空間載體的資産證券化。

我認為，在中國優質産業空間載體的出路是資産證券化，我再次重申優質二字，對于絕大多數工業廠房類似于城市建築垃圾，價格低、品質量、無服務的載體不在這個範圍，優質的産業空間載體是從資産管理、資産升值、資産變現退出的角度與證券化接軌的，與證券化接軌本身就有多維的評價體繫，不是優質的載體就算意願強烈也無法實施。

在這樣的判斷下，無論是央企國企、還是混合制企業、民營企業，他們在核心區域各自核心的産品從拿地前，就應該與後期投入運營争取公募REITs退出的基本要求相匹配入手，鼎星産業發展會密切關注不同開發類型開發主體，擇機為他們提供園區“募投管退”過程中某些模塊的的定制服務。

“萬變不離其宗”，優質産業空間載體是一種産品，我們的終極目標是要把這種産品做成資産包，讓資本市場接受認可，實現退出。

這是鼎星産業創立之初一直在提的園區募投管退，拿地的時候就一定要考慮退出，這跟資産管理、資産交易、金融思維是完全匹配的。

觀點新媒體：作為一家産業輕資産服務平台，鼎星産業的收入結構和收入情況如何？

季聖傑：鼎星産業80%收益屬于非租金收益。我們是輕資産服務平台，本身不持有物業，再提供服務的過程鐘也不會與甲方在項目公司層面成立合資公司同股同投，保持純粹與判斷力更加的重要。

在輕資産服務領域我們有一個創新，把所涉及的服務進行了模塊化處理，也許和其他輕資産服務機構不太一樣，我們不全流程大包大攬什麼都幹，而是針對甲方的短闆與痛點入手開展工作。比如甲方融資端需要支持，我們就提供融資服務；如果招商闆塊需要支持，我們就提供招商獨家代理，在這個過程中甲方如果有室内設計的專業團隊，我們連展廳也就只出設計圖。

另外有一個創新值得一提，就是大膽對賭。比如說，這個園區測算入市價格是5000塊錢，我們獨家代理的傭金是三個點，但是經過分析和判斷，我們認為這個廠房有可能賣到6500，甚至7000，那麼我們就會提高傭金比例。這個創新的核心在于對産品品質的保證和對入市後市場的精準判斷。

價值更高，貨值更高，服務費用相應就應該更高。

觀點新媒體：一些産業園區在招商的時候，會協助企業做一些融資，這可能也是一個加分項，您如何看？

季聖傑：協助入園企業做融資這個模式在市場上叫做“以投促引”，核心目的是想通過免租金作價、基金投資帶動項目落地和發展，投入的資金在後期通過股權分紅或者退出獲取收益。

但在這個過程中，需要園區招商運營的主體火眼金睛，能夠識别意向進駐企業的研發基礎實力、産品未來市場接受度等等，泛泛的普适性的政策其實達不到“以投促引”的效果，扶持政策一定要有很強的比較優勢。需要從多個維度洽談，包括股權投資的模式、占股的方式與比例、政府可支配财政對行業的支撐和行業所帶來的效益回報，就是産值稅收能不能反哺财政等等。

過去很多科創企業講的是估值，也沒有什麼抵押物，資本追逐的是一種概念和預期。随着經濟發展趨勢變化，越來越多投資人會更加理性，當然也包括“以投促引”的實施主體。

回歸到微觀層面，我個人認為要提前做好項目準入標準，而不是交得起租金就招、買得起廠房就要。要帶有一定的發展格局和眼光去看待企業進駐，要敢于批判，敢于放棄。

堅持長期主義，對優質區位的優質項目，大膽的自持，因為未來優質産業空間載體的出路是資産證券化。從資本化退出這條路來看，一定是長期持有運營的過程。

觀點新媒體：您認為資産長期運營最重要的點是什麼？

季聖傑：第一，要對經營性資産有清晰的認知，需要充分理解城市建築垃圾與優質資産的本質區别，優質資産具有生産要素資源的整合與聚集功能；

第二，對産業空間載體資産要有“保值”的方法論與策略，對于那種一上來80%分割銷售比例的園區不适用，産權已經賣掉了，還保什麼值，這個方面是對可以長期自持的園區而言，長期自持才能長期運營，才能将先進的招商運營、園區管理經驗貫徹始終；

第三，做好“增值”，鼎星産業每一個階段每一個模塊的服務都應該是協助甲方做資産的“增值”的，包括改造的方案、招商運營的執行策略等。

觀點新媒體：您剛提到資本化退出，鼎星産業發展如何抓住公募REITs機會？

季聖傑：我個人認為，公募REITs不是資産退出必然的路，但一定是一條正确的路。

過去30年，無論是歐美各國，還是亞洲新加坡、日本，對資産證券化、公募REITs作為資産在資本市場退出已經有非常成功的案例，這是一條非常正确的路，優質的空間載體能夠在資本市場華麗的轉身、将未來收益進行變現。

在中國，要看政策的不斷完善，朝着推動和促進資産證券化的道路引導，央企國企的融資手段無比多，還要要看開發主體是誰，可能通過其他融資手段資金成本會更低。

資産證券化作為一種創新金融工具，在中國的資本市場扮演着重要的作用，核心原理在于将資産的未來現金流進行提前變現，從而實現資産的風險轉移和流動性增強。換算到産業空間載體的服務，那就秉持如何配合甲方做好未來收益這個課題展開服務，比如拿地前的融資、前期産品的設計、中期的招商運營服務等等。

觀點新媒體：鼎星産業今年有怎樣的目標和計劃？

季聖傑：今年的目標還是去年年底确定的，加快私募基金牌照的獲取，從産業園區基金入手切入相關的服務。

第一個，要把園區基金規劃做好，用好這個工具。之後，在選擇項目的時候更加從容，進行服務時顆粒度會更細，服務深度會更深。一方面，我們要跟國際金融公司標準化的公募REITs遊戲規則進行接軌；另一方面，在十四五和十五五規劃期間，緊随國家政策，順勢而為。

第二個，項目選擇上優勝劣汰。選擇更優質的項目、更優質的開發主體進行合作。

第三個，品牌化戰略要進一步深化，就是未來一提到鼎星産業，就知道是輕資産的産業專業服務平台，這是目前我們比較專注和看重的。

觀點新媒體：您認為鼎星産業的長闆和短闆有哪些？

季聖傑：長闆就不再贅述了。

短闆也有，第一，應收賬款回款風險；第二，民營企業在發展中融資困難；第三，作為民營企業，與大機構同台競技時，缺少說服力。

但是在不遠的将來，基金規模做大了，或者有央企國企參股股，也許會不一樣。

觀點新媒體：用一句話形容或者給鼎星産業進行總結定位，會是什麼？

季聖傑：還是當時創業之初那句話，致敬産業發展的力量。

觀點新媒體：您履職過很多知名的産業平台，在這期間中國産業也發生了很大變化，這些年有哪些感悟和思考？

季聖傑：感想很多，人不能夠總緬懷過去，必須要朝前看。

我始終心懷夢想、深有信心。在未來的日子里，不惜一切代價，與智者同行，與高手為伍。

從我個人角度來講，還是一個效率管控比較強的主觀意識。想到一個東西，先要論證，論證完了以後執行，執行完了過後就想盡快得到結果。

雖然有時候比較冒險，但是說不定就成功了呢。

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