觀點與黃維對話：城發恒偉置業，地産“結硬寨” | 博鰲新力量

編者按：2024年以來，新質生産力成為中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。

因應行業變化，博鰲房地産論壇将升級擴展為覆蓋全産業鍊的“博鰲周”，並且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”繫列報道——“博鰲新力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋新周期的新力量。期待這些力量成為滾滾洪流，帶動産業鍊及經濟的煥新發展。

作為其中的“地産篇”，我們将挖掘城市更新、代建和開發等領域的企業和人物，講述他們在房地産新發展時期的所思、所想與所得。

觀點網 來到2024年下半場的時間節點，地産行業仍處在深度調整之中。

一邊是不見起色的房價與越加謹慎的買家，另一邊是整體收縮的行業規模。房企需要的不僅是更穩定合理的發展路徑，還有政策春風帶來的“定心丸”。

今年5月17日，降低首付比例、取消商貸利率下限等空前利好強勢推出，進一步促進需求釋放。

數據顯示，長沙5月住宅成交面積達143萬平方米，創年内最高，略低于同期。總體來看，市場活躍度有所提升，但仍舊延續弱復蘇走勢。

但是，房地産行業不只受到外部經濟、政策調整的影響，還有一個非常核心的問題，就是市場現在對房子增值保值的資産預期變低了。

7月初，長沙剛與連綿多日的梅雨告别，烈日挂在一片晴朗湛藍的天幕上。在這個時節，觀點新媒體與長沙城發恒偉置業有限公司董事長黃維進行了一場深度交談。

與當前行業主流觀點“房地産仍舊是國家經濟的壓艙石”一致，身為長沙本土國有房企的城發恒偉置業，現在要做的是“調整心态适應新常态，靜等風來抓取新機會”。

适應新常态

2019年，為優化國有資本、資産以及資源配置，加快推動國有企業改革，長沙市委、市政府決定以長沙市城投集團與長沙先導控股集團為主體，重組成為長沙城發集團。

城發恒偉置業則是長沙城發集團旗下唯一房地産開發主體，聚焦房地産開發+片區配套建設。

身處時代與行業的洪流之中，黃維沒有改變“房地産是國家經濟的壓艙石”這個觀點。

作為國民經濟的第一大支柱産業，房地産行業的動向影響深遠。在低谷中行走這幾年，各房企身上都壓着活下去的重擔，然後才是謀求轉型發展。

城發恒偉置業受到的影響並不及行業頭部房企以及業務遍及全國的國央企深重，不過仍舊能感受到深度調整後的溫度“有點涼”。

城發恒偉置業對于市場的思考更為冷靜：“以前我們長期處于38℃的環境中，可能有些人覺得是正常溫度，但其實是過熱的。現在調整到了27℃，我們就會覺得冷。”

據相關統計，今年上半年，全國230余個城市共出台房地産支持政策450余次。截至7月初，長沙出台包括調整公積金個貸倍數、房貸利率降息在内共14條樓市調控政策。

通常來說，大部分人買房看重的主要是房産的居住屬性或投資屬性。在現在市場環境和狀态下，住宅似乎被打上了“消費品”的標簽，不再認為是一個保值增值的産品，投資屬性在無形中被削弱了。

面對變化的市場環境與亟待修復的企業信心，黃維在采訪中頻繁提起的詞是“适應”。

他在辦公室挂了一幅書法挂畫，内容是來自曾國藩的十六字箴言：物來順應，未來不迎，當時不雜，既過不戀。

當新事物到來，可以做的事情是順應發展、适應環境，對于還未發生的事情則不要過度猶豫，專注于當下的工作，已經過去的事物則不要過于糾結。

這也正是城發恒偉置業面對房地産市場變化所秉持的心态。

學會适應新常态是所有人必須要面對的事情，“我們這個行業的從業者心态要放穩一些，新東西沒有達到預期就調整好心态去适應。以平常心去面對，在新常态上就可能會有新的機會，要靜等風來。”

“結硬寨，打呆仗”

盡管心态上是“物來順應”，城發恒偉置業在行動上更接近于曾國藩另一個流傳甚廣的戰術——“結硬寨，打呆仗”。

具體而言，就是在行軍過程中要選擇合适的地點紮營，離開營地時要謹慎防守，作戰時要善于利用地形，最後是明晰場上局勢，合理調整攻防戰術來應對敵軍攻勢。

比起進攻，“結硬寨”更注重的是準備與沉澱，“打呆仗”則側重于采取穩健的戰術。

地産行業進入深度調整期後，地方性國企的優勢逐漸顯現。因為體制特色，地方性國企受到的影響較民營企業小，也更有機會調整策略獲取發展機會。

面對地産行業的新常态，城發恒偉置業沒有遵循過去的慣性，而是選擇從消費品的邏輯出發進行資産運營。

“想活下去就要有做好一個消費品的覺悟。”城發恒偉置業上下的認知很清晰，“我們希望在保持正常合理利潤的同時，能夠将公司做成創造生活模式和開發模式的企業範本。”

“現在的買房觀念已經開始轉變，住宅産品處于供大于求的階段。作為房地産商，更重要的是能不能真正解決住戶的所有問題，以考慮怎麼在制度體繫下面跟政府進行聯動，讓住戶的生活更便利。”

“房住不炒”定位被明确後，房産居住屬性的重要性便提到了投資屬性之前。新的機會業已出現，針對這個方向，城發恒偉置業決定要創造“家”的氛圍，而家的氛圍則分為硬件基本配置的滿足與社區文化的培養兩種。

在硬件配置方面，比起宏偉精致的房屋外立面，城發恒偉置業更考慮安全性、适用性和實用性。

例如，梅雨天氣是南方每個城市的“祛濕”難題，建設地下室時，很多房地産商會選擇吊頂的思路，但長時間的潮濕會讓吊頂出現發黴的情況。城發恒偉置業不認同吊頂的做法，而是施工時在相隔幾百米的安全範圍内配置抽濕機，将濕氣排出。

在考慮人性化的同時，城發恒偉置業還為老齡化社會做準備，提上日程的一項工作便是在所有樓梯上張貼醒目標識。轉換成運營思維後，城發恒偉置業還摒棄了傳統跌宕起伏的小區園林設計，全部更改為平緩寬闊的設置。

這些看似細微平常的舉動，是源于小區里走動的人群主是老年人和小孩，安全方面的考量更勝于美觀性。雖然只是細節方面的提醒，卻能夠很大程度上提高小區對兩大群體的關注意識。

基于國企特性，城發恒偉置業在社區文化的塑造方面更傾向于社區、政府聯動的做法。

除了和湖南大學、中南大學等高校舉辦全齡友好社區競賽，一起規劃鄰里文化社區之外，城發恒偉置業還有一個“我的房子我做主，房子百變空間”的設想——戶型設計、園林設計甚至架空層的設計，在前期征求預售的業主的意見，然後按照意見進行調整。

城發恒偉置業的目光不局限于企業的生存，還看到了城市的發展脈絡。

“我們天生的屬性要求我們的發展基本上圍繞着集團戰略出發，圍繞長沙城市建設來做，所以城發恒偉置業不是一個純粹開發住宅地産的公司。”

盈利不是唯一目標，引領、推助社會進步才是終極考量，地方性國企需要肩負這樣的使命。

以下為觀點新媒體對城發恒偉置業董事長黃維先生的現場采訪實錄：

觀點新媒體：城發恒偉置業會以什麼樣的心态看待當下的周期？

黃維：現在可能很多人都還沒适應新常态。

舉個例子，我們長期在38度的環境里面，可能有些人覺得這是正常的溫度，但其實可能是不正常的，因為過熱。現在突然到了30度或者到了27度，我們就會覺得很冷。

通過這一輪調整以後，我們要調整自己的心态，思考怎麼适應這個環境。

我這里挂着一幅書法，内容來自曾國藩的一句話，叫“物來順應，未來不迎，當時不雜，既往不戀”。當新事物到來，應該做的事情是順應發展、适應環境，對于還未發生的事情則不要過度猶豫，專注于當下的工作，已經過去的事物則不要過于糾結。

我覺得我們這個行業的從業者心态要放穩一些，新東西沒有達到預期就調整好心态去适應，在新常态上就可能會有新的機會，要靜等風來。

在新的經濟常态中大家做好适應的準備，心态都回歸到正常以後，可能體感就不會覺得這麼冷了。

學會适應是必須要面對的事情。

觀點新媒體：作為長沙城發旗下國企，城發恒偉置業在宏觀上有什麼發展戰略？

黃維：除一線城市以及部分能級高的城市，房子投資屬性減弱，像歐美發達國家，進入量到質的發展周期，未來房子硬件上關注安全、簡潔适用，軟件上關注社區服務、鄰里關繫等。

中國房地産市場應該放下身段向消費品學習，現在老百姓已經認為房子是個消費品了，那麼房地産商就要認清現實，從消費品的邏輯進行資産運營。

雖然我們希望老百姓能認識到房子的投資屬性，但這個過程需要時間沉澱。在這種情況下，想要活下去就要有做好一個消費品的覺悟。

地産行業進入深度調整期後，我們要看到新的機會。

地方性國企平台因為具有體制特色，不會像其他市場化的民營企業那樣受到很大的影響，所以是最有機會綻放的。

另外就是要保持學習的心态，就像我常與員工講的“百戰歸來再讀書”，褪去浮躁重新學習，因為原先的經驗放在當下可能是不适用的，更需要關注的是如何做社區文化和居住屬性。

現在市場供大于求，運營變得尤為重要。我們要做産品、做服務，而不是簡單地分銷、打價格戰。

觀點新媒體：城發恒偉置業和其他地産開發商的不同在哪里？

黃維：我們做過60多萬平米的超級綜合體，對企業的考驗非常大。但因為我們公司擔負着這樣的使命，政府也需要我們形成一個産業的帶動效應。

集團在整個片區里面會有戰略考慮，住宅部分的一些項目也要圍繞集團的步驟去做。

比如說新開發的片區，沒有配套直接賣地是很難賣出去的，這時候就需要我們先進去做一部分剛需型住宅，然後慢慢做一些綜合體或者學校之類的配套，配套出來之後土地價也提升了。

不能簡單粗暴地将我們和其他地産商進行劃分歸類，因為我們和母公司城發集團是資金共管的，是基于集團戰略而衍生的一個分支，所以我們跟一般地産公司的開發邏輯、思維觀念都不太一樣。

我們比一般房地産公司更有地域性，基本上不會往外拓展，圍繞着集團布局的片區深耕發展。

然後是我們具備更高的安全性，因為其他地産公司的項目在全國開發，資金需要到處調度，但我們的資金調動都封閉在集團内部，而且集團龐大的信用資産能夠保證工程不爛尾。

還有就是開發節奏跟别的開發商不一樣，别的開發商可能一開始做個標準化住宅，但我們在發展前5年做的全部都是商業綜合體，先把這些最難的配套做出來。

商業綜合體的要求遠比住宅復雜。

觀點新媒體：城發恒偉置業現在做産品的思路是怎樣的？

黃維：我們會更重視客戶需求，而不是簡單的規模擴張。

舉個例子，湖南每年春天幾個月比較潮濕，一般的建設思路是上面全部吊頂，我其實很不認同。因為在吊頂建成幾年後會發黴，所以我堅決不同意項目吊頂。雖然很漂亮，但實際上對未來是不負責任的。而是施工時讓他們隔幾百米的安全範圍配置一個抽濕機，把濕氣排出去，這個很重要。

還有小區的業主公約或者活動，不需要投很多錢，但是業主能夠感受到我們在用心，這就是從細小的事情入手去滿足業主的需要。

城發恒偉置業嘗試在居住領域做一些創新，雖然很小，但針對的是人性化和老齡化社會。現在提上日程的事情是在所有樓梯貼上醒目的標志，因為經常在小區里走動的是老年人和小孩，這些細節方面是需要照顧到的。

原先項目園林喜歡做成跌宕起伏的，但是在服務邏輯之下，我們更多會考慮小區園林的安全性、适用性和實用性，同時為以後老齡化社會和居家養老需求做準備。可能現在還沒辦法完美适配一些需求，但在公共配套上盡量做到最好。

社區方面，我們正在準備打造全民社區，會跟湖南大學、中南大學等高校合作舉辦全齡友好社區競賽，聯動人民城市發展研究中心、八所院校、二十多家專業機構、恒偉全體業主以及社會大衆共同參與，從少兒方面的兒童友好、中青年的舒适居住到老年人的居家養老，一起規劃鄰里文化全民社區。

現在我們還有一個新的想法，叫做“我的房子我做主，房子百變空間”。戶型設計、園林設計甚至架空層的設計，在前期征求預售業主的意見，然後按照意見進行調整。

觀點新媒體：在服務和管理上，城發恒偉置業有什麼經驗可以分享？

黃維：我們把繫統客戶端升級到了2.0，從客戶心理層面出發展開服務。

業主買房之後我們會建群，群里包含所有為業主服務的人員，比如銷售人員、合同簽訂人員、工程維護人員、物業人員等。主要是能夠讓業主随時掌握交房信息和動态信息，因為很多糾紛就是因為信息不透明和傳遞不及時引起的。

信息傳遞保持暢通，後期交完房我們可以退出，然後把這個群轉交給物業進行後續服務，使業主覺得他是一直有人服務的，所有信息都是透明的，矛盾就會少很多。

而且城發恒偉置業在交房前會開三次以上的業主見面會，跟業主解釋我們調整了哪些地方，為什麼這麼調整，最重要的是搞清楚業主的訴求然後予以回復。

觀點新媒體：對于公司的發展有什麼樣的願景？

黃維：近幾年，中央提倡“房住不炒”，房子最後要回歸居住屬性。針對這個方向，我們要創造家的氛圍。

家的氛圍分為硬件配置的滿足以及社區文化的培養兩種，所以我們的整套體繫是，做好硬件配置的同時，借助政府體制内獨特的人員和信息資源，跟社區建立整套的社區文化。

現在買房觀念已經開始轉變了，住宅産品也處于供大于求的階段。作為房地産商，更重要的是能不能真正解決住戶的所有問題，以及更多考慮怎麼在制度體繫下跟政府進行聯動，怎麼樣讓住戶的生活更加便利。

我想把我們的企業做成一個範本，在保持正常合理利潤的同時，能夠創造一種生活模式和開發模式。

這種企業一定要跟房子的居住屬性進行聯繫，把這一塊做好之後，反過來也會鼓勵投資屬性，最終形成一個正循環。

老百姓覺得房子好，房子就會起到壓艙石的作用。市場上交易量越少的物品越值錢，如果大量在市場上抛售的話，就越不值錢。

最終，還是歸屬到資産運營的邏輯。

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