從萬科到保利 北京海澱永豐地塊的那年與今日

觀點網 時過境未遷，同一塊土地，不同的故事。

7月25日，保利&北京建工聯合體以89.01億元摘得海澱永豐産業基地0120等地塊，溢價率3.5%，樓面價約5.96萬元/平方米，銷售指導價為9萬元/平方米。

根據出讓信息，地塊總建築規模16.29萬平方米，其中0120、0132地塊為二類城鎮住宅用地，容積率分别為2.0和1.7，建築面積14.92萬平方米。0162地塊為零售商業用地，建築面積1.36萬平方米。

衆所周知，本次出讓屬于該地塊“回爐”重拍，距離上次拍賣已過去8年。

早在2016年12月，萬科以總價109億元斬獲海澱永豐018、019地塊，其中18号地塊被開發為萬科翡翠書院，19号地塊則于2021年折價退還，也就是此次再度上市的永豐北地塊。

萬科“跌倒”？

有别于八年前萬科拿地，如今的市場景象已非同往昔。

2016年11月，歷經38輪和52輪競價觸頂，並與保利、綠地、首開等鏖戰100%自持70年和多輪方案評審後，萬科才得以50億元和59億元的價格分别斬獲018、019地塊。

在行情高漲的年代里，地市活躍使得地塊出讓采用“限地價、競自持、搖号”的交易方式，也因此推動了全國首個企業自持租賃房項目的展開。

彼時的萬科躍躍欲試，宣布住宅用地将由其100%自持租賃。

但此次“自持”嘗試並未給萬科帶來十足的正向回饋，反而困難重重。且拿地僅1年後，住總旗下公司金第地産退出了019地塊的合作。

随後，萬科獨木難支，也萌生了退地的念頭。據海澱區人民政府2021年公布的消息，019地塊總投資估算為69.15億元，考慮到全部自持租賃收益低且資金回籠速度慢，萬科選擇折價退地。

現如今，土拍市場“退熱”，本次競拍僅有保利&建工、中海和海開3家企業參與，經過3手線上報價和5手現場報價，最終由保利&建工以溢價率3.5%拿下。

與此類似，位于該地塊南側3公里的永豐南地塊于上個月以低溢價收場。

6月4日，僅4次線上報價，海開以79.17億元、溢價率1.5%摘得的永豐南地塊，銷售指導價為9.3萬元/平方米。

8年之久，“增量時代”早已過去，北京土拍遇上了行業調整，也等來了海澱地價大幅升值。據悉，相較于2016年時44億元的挂牌價格、59億元的上限價格，此次挂牌地塊起拍價為86億元，土地合理上限價格為103億元，近乎達到翻倍的水平。

對此，有業内人士分析稱，自2016年至今，北京經濟水平、人均收入以及地塊周邊配套等均在發展，地塊價值受市場發展推動也水漲船高。據了解，本次保利拿地金額89.01億元，在北京住宅用地出讓歷史上能夠排進前三。

此外，地塊出讓條件也因時局的變化而有所改變，地價達到上限後，不再競報自持商品住房面積，而是改為現場搖号的方式确定競得人，且不再要求開發商自持用于租賃住房，而是建設可以銷售的純商品住房。

保利“吃飽”？

今時形勢不比往昔，回歸理性的房企在拿地上更追求确定性。

據觀點指數研究院統計，2024年1-6月，保利拿地權益金額108.8億元，主要布局長三角與粵港澳大灣區。

一直以來，保利堅定核心城市戰略，更關注占業績貢獻大比例的南方城市，北京地區並非其投拓重點。據不完全統計，2018年至2020年，保利在北京拿地僅2宗；2021年，保利在北京共操盤7個項目，僅有1個獨立開發。

時間來到2023年，保利在北京以102億拿地5宗，數量僅次于中海。

回顧2024年上半年，保利在北京土拍市場相對沉寂，沒有拿地情況。

復盤保利在京的拿地動向，落子雖少，卻注重“産品力+地段”綜合性價比。譬如今年内，保利從4月朝陽的“3盤聯動”到5月獨立操盤的順義頤璟和煦，再到即将入市的的順義星宸和煦，都将重點置于地塊本身的質量。

況且，上半年北京海澱區僅出讓2宗宅地，分别是港中旅以28.87億元的觸頂價格以及1萬平方米的現房銷售，搖号競得的中關村翠湖科技園地塊；還有前述海開以79.17億元拿下的永豐南地塊。

因此，此次選擇在多年未涉足的海澱拿地，保利也許是出于地塊利潤能力、自身資金實力的考量，也有意在京内重點區域發力布局，開辟新的賽場。

為提升競争力與抗風險能力，本次拿地保利也選擇拉上自己的“老夥伴”北京建工。

上一次保利與建工攜手合作就在今年4月，于北京順義後沙峪聯合打造星宸和煦。朝陽區的保利和光煦境項目以及大興區的和悅春風項目，也均與北京建工合作。

另外，海澱永豐地塊本身也相對優質。從周邊配套來看，地塊緊鄰海澱大悅城，南北緊鄰新建的中關村三小科技園分校，西北方向是規劃建設的西玉河濕地公園，除了距離地鐵16号線永豐站較遠這一缺陷外，整體地段優越。結合地塊容積率來看，開發産品以低密改善型為主。

但由于上半年該闆塊已有3宗地塊入市，且周邊在售項目仍有庫存，保利之後的開盤或面臨一定壓力。

據統計，闆塊内在售新盤幸福里潤園、中海匯德里、中海富華里、栖海澐頌等實際成交均價在8.2-8.3萬元/平方米。

相關人士分析，該地塊最終上市價格若要達到銷售指導價9萬元/平方米，需要依賴産品本身價值的疊加。