17萬豪宅過會 新湖、融創上海黃浦老城廂舊改記

觀點網 臨近7月底，上海又一批新房過會，浦東、普陀以及黃浦區域均有新項目上架。

觀點新媒體注意到，在這一批過會的6宗項目中，黃浦區新湖融創錦園赫然在列。

據悉，項目銷售團隊已于近期完成組建，即将開放展廳，預計價格達到17萬元/平方米。

單價驚人，項目地理位置也格外顯眼，整宗項目被上海新天地、南外灘與外灘包裹，北側是露香園高層&别墅項目，南側為復興珑禦平層項目，西側是翠湖天地别墅項目，東側則毗鄰海上名園豫園。

“客戶還是很關注我們項目的，都想了解戶型産品。”據項目中介向觀點新媒體透露，黃浦錦園将分四批入市，共計533套高層及151套别墅産品，第一批放出33套房源。

“預計8月初進售樓處，8月10日左右開樣闆房。”

流轉多年

作為黃浦豪宅項目中最新上線的産品，錦園的市場熱度随開盤臨近日益高漲；與此同時，有不少業内發覺，錦園項目背後的舊改地塊曾歷經幾度輾轉易手。

時間回到2004年，一家名為亞龍投資的上海本土企業拿下一宗位于上海黃浦區的毛地，即黃浦區508-514街坊地塊，並計劃開發名為亞龍古城國際花園的住宅項目。該地塊位于黃浦區老城廂西角中部，人民路、河南中路與方浜中路三條道路在此交匯，占地面積約為9.6萬平方米，總建築面積約43萬平方米。

彼時，亞龍投資買下地塊時，土地為毛地狀态，意味着開發前購買方須完成拆遷平整工作。而這片土地涉及拆遷居民多達4400余戶，企業則囊括280余戶。

也許是因為拆遷工作密集、難度較大，亞龍投資拿下地塊後並未進一步開發，項目處于停滞狀态。直至2016年，新湖中寶以11.9億元的價格正式接手該項目。

這也意味着，新湖中寶需要肩負起拆遷工作的重任，然而進展同樣不樂觀。

據觀點新媒體查閱公司年報得知，于2019年，亞龍項目征收簽約率約97%，相較2018年報披露的95%簽約率僅增長2%。

此外，新湖中寶作為舊改大戶，手頭還有多宗上海項目未完成建設：新湖明珠城總用地面積23萬平方米，總建築面積為90萬平方米，根據拆遷進度分四期開發；青藍國際城總建築面積為33.9萬平方米，根據拆遷進度分兩期開發。

或許是因為這種原因，收購亞龍項目4年之後，新湖中寶開始尋找援兵。

2020年11月，融創花費38億元收購了亞龍項目50%權益，預備與新湖中寶聯手開發亞龍項目；2021年，項目股權進一步重組，融創、新湖中寶、杭州西奧與星原方四家企業分别持有亞龍項目25%、50%、15.625%及9.375%的權益。

3年後，融創又将所持有的亞龍項目15.625%股權及債權進行轉讓，最終杭州西奧電梯以25億元價格完成接盤。

兜兜轉轉20載，停滞許久的亞龍項目終于變身錦園，迎來收獲時刻。

據資料顯示，錦園整體住宅總可售面積約為22.8萬平方米。其中一期以高層和部分經過改建並保留的别墅為主，總用地面積3.91萬平方米，總建築面積23萬平方米。

住宅方面，拟建6幢9-37層小高層、高層、超高層住宅，及風貌别墅；二期規劃拟建2幢19層高層住宅、2-3F風貌别墅。另包括商業、綠地、社區服務設施等，總用地面積5.65萬平方米，總建築面積19.67萬平方米。

作為上海黃浦舊改項目，錦園同樣涉及老城廂歷史風貌建築保護更新，涉及面積9.39萬平方米，其中舊改面積9.09萬平方米。文物保護點包括互睦别墅、泰瑞里、如意里等12處，保留歷史建築如靜達里、明潔里、贻慶坊等22處。

房市管窺

“11月份大概會再推一批，上架100多套房源。”

第一批房源暫未上架，錦園方面已制訂好大致的銷售計劃。據銷售人員透露，原本錦園初始定價在17.5萬元/平方米，但由于即将開啟第一批推房，數量較為稀缺，故定價改為17萬元/平方米。

事實上，錦園單價為該圈層項目的平均價格。

觀點新媒體參考了同樣于今年入市且位于錦園周邊的露香園雲宸、中海·順昌玖里：露香園2020年首次開盤時，平層均價14.5萬元/平方米、洋房均價16萬元/平方米，聯排均價21萬元/平方米；2024年，項目新入市共262套房源，實行一房一價，均價16.3萬元/平方米。

中海·順昌玖則更顯高調，開盤當日售出上架512套房源中的505套，銷售均價17.2萬元/平方米，還以196.5億元銷售額刷新了開盤紀錄。另有市場消息披露，中海·順昌玖里項目近期将以29-29.8萬元/平方米的價格開售風貌别墅産品。

不難看出，上海黃浦區入市新項目的平均價格基本固定在16-18萬元/平方米的區間内，且不同戶型價格差也不同。

除了錦園之外，7月底公布的過會新房中，還有一宗位于黃浦的平層住宅項目——融創外灘壹号院二期也即将開盤。該項目4月份一期開盤價格為16.8萬元/平方米，二期由于主推樓王産品，均價略高于一期，達到17.1萬元/平方米。

當然，黃浦之外，也有均價過17萬元/平方米的新項目。

綠城前灘百合園位于浦東三林濱江區域，拟于9月中旬上架銷售第三批最後十套别墅住宅，其中包括6套約地上340平米、地下室面積約100平方米，1套地上約400平方米、地下室面積約200平方米的别墅；以及3套2層的500平方米住宅，均價達到17.12萬元/平方米。

相較之下，同位于浦東區的開雲艾尚里均價僅有9.2萬元/平方米，不過項目聚焦小戶型兩房項目，周邊配套齊全，地理位置有優勢。

觀點新媒體還獲悉，同樣達到10萬元單價級别的新項目還包括位于普陀區的越秀蘇河和樾府，單價約合10.36萬元/平方米，項目位于蘇州河地段，主推高層項目，近期将新開124套房源。