觀點直擊 | 陳文博當家半年 恒隆應對“前所未有的挑戰”（實錄）

觀點網 家族第四代陳文博于今年1月剛剛接任恒隆集團董事長，便迎來了一段艱難的行情。

但這是大勢所迫，作為深耕内地的重奢商場業主，恒隆難免受到當下全球特别是中國市場奢侈品消費退燒的影響。

國内富裕消費者變得愈發謹慎，部分有消費意願的則被持續下跌的日元利率吸引到日本市場，其次是去往歐洲。

各大頭部奢侈品集團上周集體公布财報，無不顯示他們在中國遭到了挫折。

LVMH集團2024年上半年在中國為首的亞洲區域（除日本），獲得的銷售收入同比下降了10%；開雲集團除日本外的亞太市場期内收入下跌了20%；愛馬仕集團在同一地區雖然保持了正增長，但增速出現放緩。

受此波及，用集團行政總裁盧韋柏的話說，是感受到“前所未有的挑戰”。

其他業務方面，甲級寫字樓行業在中國内地和香港，都面臨着高供應量對市場的擠壓，毋論租金，能夠保持穩定出租率已非易事。

物業銷售業務更是直面最艱難的市況，單論内地，2024年上半年恒隆售出武漢恒隆府4個單位，以及簽約武漢恒隆府1個單位和昆明君悅居5個單位。

有鑒于此，恒隆地産罕見地進行了減息，半年削減派息33%。集團董事長陳文博稱，今年是“保本保命”的一年，減息是集團經過慎重考慮後作出的決定。

但另一方面，雙位數的收入增長和32.9%的淨負債率，讓恒隆有足夠的彈性，面對低迷的行情作出合适的業務調整。

盧韋柏也提出，2024年是公司“重整一年”，會順應市場變化，對公司項目和業務做重新整固。

業績策略

公告顯示，恒隆地産在2024年上半年實現總收入61.14億港元，同比增加17%。同時，整體營業利潤下降10%至34.3億港元；股東應占基本淨利錄得17.35億元，同比下降22%。

恒隆地産表示，下滑的原因是租賃業務利潤下降、财務費用上升。另外，受到物業重估虧損的影響，股東應占淨利亦有一定程度的下跌。

分業務看，比較被動的業務無疑是租賃。

受内地奢侈品消費疲弱、香港零售及辦公樓市況放緩和人民币兌港币貶值三大因素影響，該公司期内物業租賃收入下跌7%至48.86億港元。其中，内地租賃收入下滑6%，香港租賃收入下滑了8%。

單看最受關注的内地情況，恒隆在上半年獲得租賃收入33.38億元人民币，最重要的商場部分下跌3%至24.14億元，寫字樓下跌4%至5.56億元，酒店則提升了3%至6400萬元。

情況並非突然出現，盧韋柏表示，公司在去年5月已開始預判經濟将出現放緩，只是沒想到如今放緩力度如此激烈。資料顯示，2024年上半年，恒隆地産租戶銷售額按人民币計下降了13%。

“零售方面市場壓力大過預期。”但陳文博認為，集團業績下降要考慮2023年高基數的情況，而且還應該與疫情前的情況作對比。

他表示，中國内地奢侈品消費在疫情期間出現了“不正常地高”的情況，目前是進入了一個正常化的軌道，況且高端消費者消費能力其實並沒有下降，而是受到出境遊恢復的左右。

陳文博還強調，公司内地租賃收入如果用人民币計值，事實上下滑幅度只有3%，比行業整體情況要好。

另據了解，恒隆地産零售租金收取方式主要依靠固定的基本租金，按租戶銷售額計算的分成租金占比較少，因此短期内受市道波動沖擊的程度不會太大。

陳文博提到，值此機會，恒隆今年在商場業務上的策略是會繼續做好項目的提升，給租戶以好的空間，並持續優化租戶組合。同時，針對目標客群進行市場營銷，配合顧客關繫管理措施提升客流量及銷售滲透率。

其中，高端商場目標是留住高端租戶和高端客群，次高端商場則重視人流，重視防守性，要求維持住區域市場内的頭部地位。

首席财務總監趙家駒補充，恒隆今年仍會有50-60億港元的資本性支出。最主要的支出標的是杭州恒隆廣場，該項目目前建造已進入尾聲，預計2025年分階段落成開業。

盧韋柏就繼續重申“重整一年”的概念，他提出目前無法預判市場未來走向，初步分析會在今年第四季度重新看到增長恢復的曙光。

因此，除上面提到的商場部分，現階段寫字樓方面的策略是維持高出租率，從而獲取穩定收入。物業銷售，特别是恒隆府方面，希望以比較理性的價格，盡快将存貨出清。

至于整體運營方面，陳文博表示，公司在去年年底已經明确，在現金流允許的前提下，首先是降負債，其次是派發股息，第三才是繼續投資。接下來首先會将手頭上的項目和承諾做好，保持審慎态度，“保本保命”、“量力而為”。

項目情況

接下來，逐個看看恒隆内地市場幾個項目的現狀。

高端商場方面，上海恒隆廣場依舊是恒隆地産的支柱，2024年上半年收入和租戶銷售額分别下滑8%和23%（按人民币計算，下同），但出租率維持了100%。

項目寫字樓部分，期内收入下跌7%，出租率從2023年12月的96%跌至88%，主要原因是部分租約到期。

按照上面提及的策略，上海恒隆廣場會在今年8月開始“擴容”，2026年擴容後預計提供開放式公共空間3850平方米，同時新增商業建築面積3080平方米。管理層提供的說法是“會加快去做”。

港匯恒隆廣場收入和租戶銷售額分别下降4%和14%，但出租率保持在97%高位，對比2023年底數據有1%提升。該項目剛在2020年完成升級，目前沒有其他支出計劃。

作為恒隆旗下兩個最重要項目，上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場合共提供了17.2億元收入，占恒隆地産内地總租賃收入51.5%。這兩個項目的地位，在未來很長一段時間内預期不會出現變化。

過去幾年，無錫恒隆廣場和昆明恒隆廣場被認為是恒隆“滬外”項目中的佼佼者。

其中，無錫恒隆廣場期内收入和租戶銷售額維持了穩定，寫字樓收入更提升了2%至6000萬元，出租率半年内提升4個百分點至89%。該項目租金收入過去幾年連續增長，被認為是一個成功的項目。目前，項目酒店希爾頓格芮預計在2025年下半年引進完畢。

昆明恒隆廣場情況稍遜，期内收入和租戶銷售額略微下跌1%和6%，出租率在98%。寫字樓部分出租率和收入維持穩定，錄得87%和7000萬元。但項目内服務式公寓君悅居目前銷售存在一定困難。另外，項目酒店部分君悅酒店預計在今年第三季度開業。

大連恒隆廣場是期内所有高端商場内唯一獲得收入增長的項目，收入和租戶銷售額分别增長8%和2%，出租率比2023年末提升3個百分點到93%。

大連恒隆廣場自2020年開始升級轉型，據悉2021-2022年期間每年都保持着10余家奢侈品和國際精品入駐商場的煥新率，收入增長明顯。它也是恒隆2023年收入增長最高的商場，收入和租戶銷售額按年分别上升19%和29%，預計未來繼續保持這一态勢。

2021年開業的武漢恒隆廣場市場競争壓力較大，商場部分收入和租戶銷售額同比減少2%和15%，出租率在83%。這個項目公寓和寫字樓部分也面臨壓力，武漢恒隆府銷售前景不算明朗，上半年寫字樓收入提升了2%，但出租率較2023年末下滑了8個百分點，至68%。

市場認為，武漢恒隆廣場是一個需要做較大調整的項目。

沈陽市府恒隆廣場被認為是恒隆高端商場物業内最具挑戰性的物業，項目2024年上半年收入和租戶銷售額分别下降14%和20%；寫字樓收入同比下跌5%，出租率在90%。

值得注意的是，沈陽市府恒隆廣場接下來還會有比較大的資本性開支，項目正在進行第二、三期開發建設，包含商業、辦公、公寓、酒店，預計最終落成在2027年以後。

備受期待的杭州恒隆廣場将在2024年末-2025年分階段落成，包括一個商場，5幢辦公樓，1家酒店。恒隆荣譽董事長陳啟宗此前對該項目競争态勢的判斷是，介于昆明恒隆和武漢恒隆之間，即競争對手不會比武漢強。

截至目前，恒隆還有3個次高端項目——沈陽皇城恒隆廣場、濟南恒隆廣場、天津恒隆廣場，這3個項目在期内都獲得正增長。

其中，沈陽皇城恒隆廣場收入和租戶銷售額分别上升3%和2%，出租率較去年同期增加6個百分點至92%；天津恒隆廣場收入和租戶銷售額較去年同期分别上升15%和9%，出租率提升14個百分點到94%。

濟南恒隆廣場收入較去年同期微升1%，出租率同比提升3個百分點至92%。項目正在進行資産提升工程，最快會在2024年末完成。市場認為，濟南恒隆廣場接下來就引入頭部重奢品牌，會經歷一個調改的過程。

次高端項目情況樂觀，呼應了盧韋柏業績會上“重視次高端”的說法。

整體來看，在審慎經營理念下，恒隆目前掌握兩個位于上海的素質極高的核心項目，另外還有2-3個進入穩定期且增長前景樂觀的高端項目，以及幾個穩定的次高端商場。

個别項目有一定調改壓力，但對集團收入和利潤影響不算大，恒隆有一定的容錯空間，相關調整計劃亦能夠從長計議。

以下為恒隆集團及恒隆地産2024年中期業績發布會現場問答實錄節選：

現場提問：公司寫字樓、物業銷售部分是否面臨壓力？

盧韋柏：我們的租出率實際上還是相當高。由于内地所有物業都位于城市中最好的位置，我們能維持高的租出率，從而帶來穩定的收入。

香港情況略有不同，除了在中環，大部分辦公樓可能與零售有關，或不僅是傳統的辦公樓。所以，我們的九龍物業租賃收入和租出率實際上仍然非常高。在中環，我們的渣打銀行大廈租出率也超過了90%。壓力依然存在，但對我們的影響不會非常大。

現場提問：公司租賃收入特别是商場部分預計什麼時候可能回暖？

盧韋柏：說實話，很難預判。内地方面，希望第四季度能重新看到增長的趨勢。但目前看到，内地一線城市例如上海，受到的壓力比較大，包括客人出境購物的機會比之前多。

陳文博：與集團合作的品牌，年初的看法是覺得下半年會有起色。

目前已經到年中，他們的看法是可能到第四季度或者直到明年才會有好的消息。

我們也會聽取他們的意見。

現場提問：早前集團宣布上海恒隆廣場的擴建工程，會不會有調整或延遲？

陳文博：實際情況正好相反。上海恒隆廣場的擴建項目是為了讓我們的商場更能滿足當前消費者的需求，所以更需要趕時間。

在上海，競争越來越大，我們要使旗下産品及物業更能吸引消費者。

擴建目的就是提供更多空間，可引入更多的室外餐廳，滿足當前年輕人需求，所以擴建是必要的。不論是現時或未來租戶的接受能力，或者他們對我們項目的喜愛程度，仍是十分高，因為我們在上海高端産品市場依然是領導者。

所以，趁宏觀巿場放緩的時間，如果可以不花太多錢讓我們的産品做得更好，其實更應該加快進行。

此外，即使上半年上海恒隆廣場錄得跌幅，但比起疫情前，實際上還是增長了一倍。疫情期間反而是不正常的時期，現在是回到正常化軌道。

如果有機會，我們可以為客人與租戶提供更好的空間，我們會加快去做。

趙家駒：今年集團繼續會有50-60億港元的資本性支出，主要方向是杭州恒隆廣場，該項目建造已到尾聲，期望最快在第四季度可以部分投入使用。

現場提問：公司是否為債務水平設定目標？

趙家駒：我們的負債率現在是32.9%，並希望保持不超過35%，因為很多人都在關注我們的負債率。對租賃業務為主的公司而言，這個比例其實非常健康。

我們希望通過各種措施，包括股息調整、以股代息的選擇權，可以在幾年後将負債率降到30%或以下水平。