合夥設私募基金收購 金地商置産業園資産退出與解盤人

觀點網 行業深度調整期，金地商置實現了不動産資産退出。

7月31日晚間，金地商置對外公告，合夥成立深圳市領新産業園私募股權投資基金合夥企業（有限合夥），收購、控股及運營集團拟出售的四個位于上海的産業園項目全部股權，預計集團淨回款約5億元。

據金地商置透露，四個産業園項目均為成熟運營資産，分别位于上海松江、嘉定和寶山區，總可租賃面積43.9萬平方米，常年保持90%以上的出租率。

金地商置表示，各合夥企業夥伴各自擁有投資及／或營運産業園之豐富經驗，在合夥企業中各成員可各自通過優勢互補及整合資源發揮所長、使其業務得到更好發展。

能夠發現，險資力量占據基金的大多數權益，並且基金背後出現多家國資身影。就目前而言，保險仍舊是不動産退出渠道的中堅力量。

設基金收購資産

根據公告，金地商置于2024年7月31日與各方簽署合夥企業協議，共同成立深圳市領新産業園私募股權投資基金合夥企業（有限合夥），該合夥企業的主要業務為收購、控股及運營集團拟出售的金地産業園項目的全部股權。

産城園區評論獲悉，收購的主要是金地商置位于上海的四個産業園項目。第一個是金地威新虹橋科創園，由金地商置100%持股，項目位于G60科創走廊，大虹橋樞紐輻射區，占地面積約4.8萬平米，總建築面積6.5萬平米，是集研發平台，生産制造，辦公，商業配套為一體的産業綜合體。作為金地威新首個生物醫藥專業園，虹橋科創園入駐企業中的生物醫藥企業，租賃面積占比達90%以上。

第二個是金地威新松江智造園，金地商置持有50%股權，項目位于國家級上海松江經濟技術開發區，占地面積逾7萬平米，總建築面積約11萬平米，是集研發平台、生産制造、商業配套為一體的産業綜合體。

第三個是金地威新嘉定智造園，金地商置持有42.50%股權，項目位于上海嘉定國際汽車城闆塊，占地面積約8萬平米，總建築面積超過15萬平米，是以新能源汽車及汽車零部件為核心産業，集智能制造、生産研發、企業辦公、商業配套為一體的高端制造産業創新基地。

第四個是金地威新寶山智造園，金地商置擁有該産業園50%股權，項目位于上海寶山工業園核心區域，占地面積逾7萬平米，總建築面積超過11萬平米，是集智能制造、研發生産、基地創新、商業配套為一體的高標準制造産業基地。

根據合夥企業協議，金地商置持有金地産業園項目，現拟出售其持有的金地産業園項目的全部股權予該合夥企業。基于交易安排，上海金締威（金地商置附屬公司）需先作為合夥企業夥伴投資于該合夥企業，投資金額上限為3億元，占該合夥企業權益比例為20%，應付的出資額将由金地商置的内部資源提供資金。于出售金地産業園項目完成後，預計金地商置淨回款約5億元(已扣除入股合夥企業3億元)。

合夥企業成立後，将由上海金締威（或金地商置指定的其他附屬公司）及其他合夥企業夥伴分别持有20%及80%權益。管理結構方面，深創投不動産基金管理擔任普通合夥人及執行事務合夥人，執行事務合夥人負責（其中包括）合夥企業的營運、管理、控制及決策；余下合夥企業夥伴（包括上海金締威）将為有限合夥人。

據了解，本次交易金地商置會退出一部分産業園的股權，主要是因為配合其他股東的退出，而新介入的國資公司要求控股。交易完成後，四個産業園仍将由金地商置産業園運營品牌金地威新繼續管理。

背後的保險解盤人

基金背後解盤人為國資公司及保險公司。

該基金的投資規模上限設定為15億元，出資截止日期為2029年9月30日前。合夥企業的股權結構顯示，南京太保鑫匯致遠出資8.25億元，權益占比為55%；中宏人壽保險出資3.4485億元，權益占比22.99%；上海金締威出資3億元持有20%權益；紅土創業出資3000萬元，持有2%的權益；深創投不動産基金管理作為普通合夥人，出資15萬元持有0.01%的權益。

其中，上海金締威是金地商置間接附屬公司；深創投不動産基金管理由深圳市創新投資集團有限公司控股，後者最大股東為深圳國資委，福田投控亦有持股；紅土創業由深創投全資擁有；中宏人壽保險由宏利人壽保險（國際）有限公司及中化集團财務有限責任公司共同擁有。

持有最大權益的南京太保鑫匯致遠為私募股權投資基金，基金管理人為太保私募基金管理有限公司，該公司為中國太平洋保險附屬公司。

能夠發現，保險公司依舊是不動産退出的重要接盤手。

基于追求穩定的長期回報、優化投資組合、以及适應資産負債匹配管理的需求，保險公司仍舊是不動産退出的重要渠道。

有分析指，在利率持續下行和市場優質資産難以尋找的背景下，保險公司傾向于将資金投入收益穩定、久期較長的項目中，如商業辦公樓、物流地産和産業園區等，以實現資産的保值增值。

另一方面，當前房地産市場處于深度調整期，行業加快出清，資産處置增多，不動産資産價格也具備一定吸引力，尤其是一二線城市核心地段的不動産，未來或許有較強升值空間。

比如2024年1月1日，新華保險宣布與中金資本共同設立100億元基金投向持有型不動産項目資産的被投資企業；友邦人壽近24億元收購北京凱德·星貿項目95%股權；中國人壽繫統出資6.86億元認購華夏華潤商業REIT；國壽集團斥資31億獲遠洋北京頤堤港二期近半數股權等等。

一些案例能夠發現，大部分成交項目都是北京、上海等一線城市核心地區的資産。

金地商置旗下持有産業園區、商業辦公、租賃住宅、銷售型住宅等資産。其中在産業園方面，2016年，成立了專注于産業園區開發建設及運營管理的平台——金地威新，聚焦生命科學、人工智能、文化創意等領域，以高標準打造精致的國際化全産業平台。

目前，金地威新已實現全國化布局，進駐華東、華北、東北、華中、華南、西部區域核心城市，並進軍美國市場。截至2023年12月，已進入19座城市，開發運營産業類項目42個，管理面積約415萬平米。

不過，房地産下行對商置亦有較大影響，上半年金地商置累計合約銷售總額約97.98億元，而累計銷售總面積約747,100平方米。近期該公司發布上半年業績盈警，因合營公司減值撥備增加以及發展中物業減值撥備增加，料2024上半年可能錄得公司持有人應占虧損介乎約20億元-23億元。