估值調整後 首單本土民營産業園區REITs落地聯東

觀點網 民企第一單産業園REITs獲上交所通過。

8月2日，上海證券交易所信息披露顯示，中金聯東科技創新産業園REIT狀态更新為“已通過”。同一天，華夏大悅城購物中心REIT也獲深交所通過。

産城園區評論了解到，中金聯東科技創新産業園REIT是中國本土民企園區公募REITs的首單，項目發行主體為北京聯東金園管理科技有限公司，計劃發行金額達到16.17億元。

值得關注的是，這一估值也是在此前對上交所的反饋意見中作出了調整，由之前17.20億元下調至16.17億元（下調5.99%）。

底層資産管窺

中金聯東科技創新産業園REIT的底層資産為位于北京市大興區華佗路50号院的北京大興科創産業園、位于北京市順義區聚源中路12号院的北京馬坡科技園一期，以及位于北京市房山區燕新南路18号院的北京房山奧得賽産業園，均位于北京中關村國家自主創新示範區。

數據來源：招募說明書

項目建築面積總計19.84萬平米，可租賃面積合計約194，399.47平方米，截至2024年3月31日，基礎設施資産運營時間均超過3年，其中最長運營年限為5.8年，最短運營年限為3.8年，運營情況良好。

數據顯示，近三年及一期，基礎設施資産出租率分别為82.90%、97.59%、98.17%和97.91%，平均簽約日租金分别為1.59元/平方米/日、1.68元/平方米/日、1.74元/平方米/日和1.78元/平方米/日。

期内，基礎設施資産的營業收入分别為7778.25萬元、9534.06萬元、10950.37萬元和2830.07萬元，歷史運營淨收益分别為5610.74萬元、7250.12萬元、8626.23萬元和2307.84萬元。3個項目的營業收入均全部來源于向租戶收取的租金收入。

租戶方面，截至2024年3月31日，基礎設施項目在執行租約共涉及租戶120家，其中北京大興科創産業園43家，北京馬坡科技園一期48家，北京房山奧得賽産業園29家。

值得一提的是，中金聯東科創REIT基礎設施項目作為科技創新型産業園區，入園企業中高新技術企業數量占比較高。租戶所在行業主要包括醫藥制造業、專用設備制造業、通用設備制造業、軟件和信息技術服務業和其他制造業，不存在政府類機構、整租租戶及孵化器13租戶。截至2024年3月31日，基礎設施項目前十大租戶租賃面積占已租賃面積比例為29.75%。

合同期限方面，截至2024年3月31日，基礎設施項目租賃合同期限為3年-5年的租賃面積占已租賃面積比例達50.75%，期限5年以上租賃面積占已租賃面積比例達35.89%。

根據聯東集團的業務策略，租賃合同期限以3年-5年的中短期合同為主。基礎設施項目租賃合同到期前，外部管理機構将提前3-6個月與租戶洽談續租意向，最大程度保障租戶續約率，若出現換租的情況，亦會最大限度保障新租約于現有租約到期前1-3個月完成簽署。

數據顯示，截至2024年3月31日，基礎設施項目租賃合同到期日在2026年及之後的占已租賃面積比例為61.79%，占比較高。

估值微微下調

截至2024年3月31日，項目基礎設施資産整體出租率為97.91%，估值合計16.17億元。值得關注的是，這一估值也是在此前對上交所的反饋意見中作出了調整。

基礎設施項目估值方面，項目對出租率、租金增長率、租金收繳率、資本性支出假設等評估參數進行了優化調整，調整後的基礎設施資産由之前的17.20億元下調至16.17億元（下調5.99%）。

産城園區評論獲悉，三個項目的估值均有所調整，調整比例最高的為北京大興科創産業園，下降幅度為6.3%；下降幅度最低的為北京房山奧得賽産業園，下降幅度為5.45%。

數據來源：反饋意見回復

從調整的信息來看，預測出租率從97%下降至94%，預測租金增長率下降了0.25%，預測收繳率下降1%，整體調整幅度不大。項目整體出租率從申報的98.17%至反饋更新後的97.91%。

調整過後，截至2024年3月31日，北京大興科創産業園估值為8.77億元，估值單價10，422.10元/平米，2024年資本化率為5.87%；北京馬坡科技園一期估值為4.45億元，估值單價7，189.22元/平米，2024年資本化率為5.93%；北京房山奧得賽産業園估值為2.95億元，估值單價5，636.49元/平米，2024年資本化率為5.91%。

根據畢馬威出具的《可供分配現金流預測報告》，基礎設施基金2024年4-12月及2025年度模拟預測可供分配金額分别為5939.62萬元和7838.18萬元。假設基礎設施基金發行規模為16.17億元，並按照預測可供分配金額100%向投資者進行分配，則2024年4-12月及2025年度模拟預測現金流年化分派率分别為4.90%和4.85%。

聯東是最早推進産業園區REITs的民營企業。一位接近聯東人士曾對産城園區評論稱，當前形勢大家對未來預期收益不是特别看好，這種情況下，怎麼去發，什麼條件去發，聯東一直在跟相關的投資人進行溝通。

他稱，聯東最先發REITs的項目選擇的都是出租率比較高，園區企業質量比較好，收入相對穩定的項目，“第一批肯定要拿最好的出來做”。

在他看來，REITs還屬于比較新鮮的事物，民營企業也需要看看第一單發出來的實際效果，但他仍認為從大趨勢來說會是向好的。“如果不是遇上了經濟形勢的變化，可能會更順利一些，我們也要跟着大形勢走。”

據了解，聯東集團創建于1991年，2003年開始逐漸專注于産業服務和園區運營，現已發展成為具有全國影響力的産業集團。截至2023年底，聯東集團在全國94座城市已布局526個産業園區，引進、服務新興制造業和科技型企業19700家。

截至2024年3月末，聯東金園合計持有49個租賃型産業園區，均位于一線及強二線城市，可租賃面積合計298.51萬平方米，其中位于北京市内的産業園區可租賃面積合計116.68萬平方米，為基金也提供了豐富的潛在擴募資産。