觀點直擊丨壓力之下 太古地産要做中國内地的樂觀投資者

觀點網 盡管2024年上半年的收入並未取得增長，但憑借對股東的回饋和15億港元的回購計劃，太古地産還是收獲了市場的認可。

8月8日，太古地産公布2024年中期業績，期内收入為72.79億港元，同比基本持平；公司股東應占溢利17.96億港元，同比減少19%；公司股東應占基本溢利38.57億港元，同比減少1%。

于投資者而言，更值得振奮的是，即便在此情況下，太古地産仍堅持持續增長的股息政策。

太古地産主席白德利在中期業績報告中指出，“2024年上半年，太古地産面對多項挑戰，主要源自環球經濟持續受不明朗因素及地緣政治局勢緊張影響。盡管如此，我們在主要市場作出長遠投資以實現股息持續增長的策略維持不變。”

太古地産在中期業績公告中提及，将于2024年10月9日派發中期股息每股0.34港元，較去年同期增加3%。

中午時分，緊随業績公告發布，太古地産股價迅速拉升。盤中最高漲超13%，創紀錄最大漲幅，截至下午收盤，太古地産報14.5港元，單日漲幅11.71%。

此外，與中期業績公告一同發布的，還有一項回購計劃。太古地産稱，公司董事局已批準一項通過于公開市場回購公司普通股的計劃，回購股份的金額合計最高為15億港元，計劃的資金将以公司可用資本和現金儲備撥付。

當天稍晚時候，太古地産公告已于8月8日斥資224.47萬港元回購21.75萬股股份，每股回購價格為10.2-10.44港元。

零售壓力

零售市場方面，太古旗下香港零售物業組合主要包括太古廣場購物商場、太古城中心和東荟城名店倉。其中，太古廣場購物商場及太古城中心是由太古地産全資擁有，東荟城項目（包括東荟城名店倉）由太古地産持有26.67%的權益，這些項目均由太古地産管理。

盡管今年上半年，香港零售物業組合中的各項目租用率均達到100%，特别是太古廣場購物商場的租用率較年初提高了4個百分點。但該部分的租金收入還是較2023年同期下跌3%，總額為11.98億港元。

三個商業項目的零售銷售額分别下跌13%、4%及3%， 2024年上半年香港整體零售銷售額下跌7%。

不過對于後市，太古地産行政總裁彭國邦指出，香港消費氣氛減弱及消費習慣改變，加上港人北上消費及匯率影響增加外遊，但對旗下商場沒有太多影響。他表示，“随着與大灣區的更大整合，或者更多香港人正在探索深圳。”

随着商戶組合持續優化、強勁的營銷活動、會員獎賞計劃，以及香港特别行政區政府舉辦國際級大型盛事，預計商場的銷售表現将保持堅穩。

白得利表示，“盡管我們的核心市場出現疲态，尤其香港辦公樓市場表現低迷，但我們對于在香港和中國内地的自身業務長遠增長依然充滿信心，尤其看好北京、上海及大灣區。”

事實上，雖然香港的零售市場仍然充滿挑戰，但中國大陸的零售額已恢復正常，並領先于疫情前的水平。

反觀内地，今年上半年太古零售物業租金收入總額上升10%至22.38億港元。撇除2023年2月增持成都太古里權益帶來的影響和人民币币值變動，租金收入總額仍有2%的增幅。

中國内地已落成零售物業組合主要包括位于北京三里屯、成都、上海前灘的3個太古里項目，以及廣州太古匯、北京頤堤港、上海興業太古匯、廣州匯坊。

租金收入雖有上升，但在2024年上半年，太古地産于中國内地的應占零售銷售額（不包括汽車零售商的銷售）還是下跌了7%。

行政總裁彭國邦認為，主要是2023年走勢強勁，令基數提高。如将内地的零售銷售額與2019年相比，則高出69%。他強調，旗下商場收入穩定，而人流有鼓舞性增長，且沒有迹象證明旗下商場的租戶有租務重組的需求。

數據顯示，2024年上半年，北京三里屯太古里、成都太古里、廣州太古匯、北京頤堤港和上海興業太古匯的零售銷售額較2023年同期分别下跌4%、17%、9%、4%及20%，上海前灘太古里保持不變。

與2019年同期相比，三里屯太古里、成都太古里、太古匯及頤堤港澤分别上升4%、31%、91%及1%，興業太古匯因進行大型結構和改造工程影響下跌14%，而前灘太古里于2019年尚未開業。中國内地2024年上半年的整體零售銷售額上升4%。

彭國邦表示，中國内地的零售市場經歷了2023年疫後高峰之後，2024年将進入正常化階段。零售物業需求預期将保持穩健，惟2024年下半年零售商對于業務擴張會采取較為審慎的态度。

“我們預期廣州及成都對奢侈品零售鋪位的需求保持殷切，目前我們透過在北京三里屯太古里、成都太古里和上海興業太古匯進行優化工程及加強租戶組合，以鞏固中國内地物業組合的表現。”

事實上，為适應市場變化，太古地産上半年對項目的調整動作也頗多。

今年四月，太古地産宣布将坐落于三里屯太古里北區南端的北京瑜舍重建成匯聚國際知名品牌旗艦店的零售地標。此外，上海興業太古匯和成都太古里也已展開升級工程，将擴大項目中奢侈品牌的零售部分。

“目前，我們正擴展中國内地業務，于2027年前在六個内地城市發展共11個主要以零售主導的大型商業項目。盡管經濟存在不明朗因素，但我們計劃中的各項投資項目，以及現有物業的升級工程，将有助我們增加在中國内地奢侈品零售市場的份額。”

内地信心

在當天下午的業績發布會上，太古地産主席白德利指出，繼續相信香港和中國内地是最佳的投資機會，但坦言不清楚集團是否為内地最樂觀的投資者。

香港辦公樓市場目前面對供應過剩和需求疲弱雙重挑戰，在經濟環境不明朗下，企業在租賃辦公空間時态度較為審慎。

然而，香港作為國際金融中心，亦是全球聯通中國内地的主要門戶，太古地産預計，市場需求在中長期将會回升，特别是首次公開招股活動增加帶動金融業，以及中國内地經濟回暖後，來自中國内地的企業租賃需求将會上升。

彭國邦指出，香港辦公樓市場疫後的復蘇步伐較預期緩慢，2024年余下時間預期市況仍然疲弱，租金水平将會繼續受壓。

“以出租率而言，我們的香港辦公樓物業組合一直優于其所在市場。”

他表示，在香港辦公樓市場，目前企業追求更佳質素辦公室的趨勢有利于新建的優質辦公樓，例如太古坊二座及太古廣場六座。這兩座辦公樓出租反應理想，前者已經有67%樓面租出，後者則為44%。

在這份中期業績公告中，太古地産還提及了日前剛收入囊中的廣州天河路387号項目。

天河路387号與廣州太古匯購物商場相連，去年項目首次挂牌時，市場就曾猜測太古是否會出手。如今，在降價2.3億元之後終于明确了最終歸屬。天河路387号項目總樓面面積約為65.5萬平方呎，太古地産計劃将其翻新並作為太古匯高級零售物業組合的新增部分，這将使得廣州太古匯的建築面積增長43%。據透露，裝修和改造工作将在今年年底前開始，預計于2026年竣工。

可以看到，或許是受北上消費影響，太古地産正在擴大于大灣區的投資布局。目前還正與廣州珠江實業集團合作，在廣州荔灣區的聚龍灣片區打造大型綜合發展項目的零售部分。項目于2022年9月動工，将具有太古里風格。

從2025年年底開始，還将陸續舉辦展覽、盛事、快閃店及各種活動，為項目的第一階段竣工作啟動準備。

此外，太古地産對中國内地市場長遠前景的信心，也反映在其規劃中的投資項目上。

“我們的港币一千億元投資計劃自2022年宣布推行至今進展理想，尤其是中國内地市場。中國内地市場為推動收入增長的關鍵，在長遠擴展計劃中亦具重要的策略意義。”

白德利表示：“我們會繼續在一線及新興一線城市物色項目發展機遇，並根據港币一千億元投資計劃，2032年前把中國内地的總樓面面積增加一倍。”

目前，太古在上海浦東區有兩項重大投資，包括上海前灘綜合發展項目以及上海洋泾綜合發展項目。

兩項目皆為大型綜合發展項目，新增這兩個新項目後，太古地産在上海持有四個項目，成為該集團在中國内地業務規模最大的城市。

其中，上海洋泾綜合發展項目剛于8月1日正式命名為“陸家嘴太古源”。該綜合體是太古地産與陸家嘴集團合作發展，計劃于2027年起分階段開業，将兼具高端住宅、甲級辦公樓、零售商場、文化活動空間、酒店及服務式公寓等多元業态。

同時，該項目還将推出太古地産于中國内地的首個高尚住宅品牌，由此太古地産也正式進軍中國内地住宅物業市場。

彭國邦指，陸家嘴太古源項目計劃在今年第四季度推出預售。對于内地的住宅市場，他表示，觀察過去一段時間的表現，北京和上海對高端豪華住宅物業的需求仍然強勁。

此外，白德利提到，太古地産為東南亞業務定下增長計劃，目前取得重大進展，正在雅加達、新加坡、曼谷及胡志明市這四個主要市場建立住宅品牌。