胡懋：業主如何擁抱企業辦公新趨勢？| 2024博鰲商業大會

本文為胡懋先生在2024博鰲商業大會上發表的演講。

胡懋（IWG集團中國區總裁）：各位嘉賓，大家早上好！今天我想跟大家探讨一下當前辦公寫字樓市場面臨的一些挑戰和壓力，以及我們觀察到的各種企業在辦公布局上産生的一些變化，以及新的趨勢帶來新的機會。

首先讓我們來看一組數據，從今年上半年來看的話，CBRE發布的市場調查報告，大家可以看到從這張表上柱狀的是寫字樓的新增供應量以及吸納量，一直是呈下降趨勢。而曲線代表的寫字樓市場的空置率一直在往上走。在2024年今年的上半年已經達到了25%的平均的空置率，這是一個非常大的趨勢，大家可以看到我們寫字樓面臨的壓力。尤其是在二三線城市，這個空置率會上升得更快。

另外一方面，從全國租金的走勢來看，這條線基本上是往下走的。尤其是在下面那條綠色的線，往下行的角度尤其大，這個是表示在二三線城市。所以在二三線城市不但受到空置率的上升，租金也是不斷往下走。一線城市相對來說下行趨勢相對好一點，但是總的趨勢也是往下在進行的。

從各個城市的空置率來看，大部分城市的空置率是在20%和40%之間，有些城市的空置率更為大。比方說在廈門、沈陽、天津這些城市，空置率甚至上升到40%。在一些經濟更為發達的城市，像蘇州、上海、杭州也已經超過20%的。空置率最好的可能是在北京，相對來說稍微好一點，在10%以上。 但是大家對于北京市場如果說比較了解的話，可能知道在前幾年，尤其是北京CBD寫字空間基本上是一房難求，都是在個位數，也就是空置率只是4-5%。今年卻已經上升到百分之十幾了。

所有城市寫字樓的空置率都是往上的趨勢下。 從租金下行也就不足為奇了，基本上所有的點都落在第三象限，也就是租金無論是從環比，還是從同比來講，都是在第三象限負數的成長。租金從今年來看，CBRE的預計全年平均租金的下降大概是下降了2%左右。而且這樣的趨勢不會在短期内發生改變，始終在底部不斷徘徊。企業對于辦公寫字樓的需求的恢復和增長，還需要更大的周期。

這是在中國寫字樓市場面臨的壓力，我們放眼全球來看，這個趨勢會不會有所不同呢？從JLL今年上半年做的市場調查來看，這個市場下行不但在中國在全球也面臨着同樣的困境。這幾條曲線，尤其是在北美（最上面的曲線）平均空置率達到22%了。在其他的一些國家，也至少達到百分之十幾，平均大概在17%。也就是說，全球寫字樓空置率也達到了17%。我們具體來看一些國際化大都市的租金，香港寫字樓的租金一直是非常堅挺的，今年二季度以來已經下降了7.7%，舊金山下降了6%，所有大型國際都市整個租金趨勢都再往下走。

在這里大家難免有一個問題，中國在疫情之後整個經濟的恢復和發展其實是遇到了很大的壓力，大家都有很多的體感。放眼全球來講，大家可能也知道在美國經濟的復蘇還是非常強勁的，無論從消費、就業率和現在美股市場的上升趨勢、不斷創新高的趨勢，美國的經濟恢復是比較快的。但是，在經濟復蘇比較快的情況下面，為什麼寫字樓的空置率仍然不斷上升？租金又在不斷下降？這里到底發生了什麼事情？無論是經濟好壞，都産生了租金下降、空置率上升的情況，到底是發生了什麼樣根本性的問題呢？

其實在疫情之後，尤其是一些大的公司對于寫字樓的需求已經發生了很大的變化。JLL調查表示，雖然全球1/3的企業還是出勤的考勤制，但是有一半的員工（45%）的表示，靈活辦公的環境更有助于提高大家的工作生産率。

企業面臨着一波需求和布局辦公策略變化的變革趨勢。這種轉變在疫情開始前就發生了，辦公場所不再局限于某一個固定的物理空間，而是根據企業發展的需求在靈活的更多的地點進行流動、分布。

在疫情之前，我們就看到有一個非常新的概念，就是叫做中樞輻射的辦公布局的變化。這個變化是怎麼樣的一種形式呢？總部是在城市的中心，還是在CBD，會有總部的辦公空間。大家把更多的業務部門分散到不同的部分、不同的地理位置，這樣以便員工更接近市場、更接近客戶，員工的上下班通勤時間也大為縮短。預計在未來的兩三年之内，這種中樞輻射的辦公布局會被越來越多的企業所采用。

這種趨勢其實大家可以看到有很多的新聞最近會發布出來，大家可能知道攜程是一家非常大的在線旅遊公司，他們已經在前兩年開始宣布整體員工可以進行混合式辦公。也就是說，每個員工可以不進行申請，每個員工至少一周有兩天時間可以在家或者是遠程的某一個地方進行辦公。去哪兒最近也發布了這樣的辦公策略。除了國内的辦公布局的變化，其實在國外靈活辦公、混合式辦公已經流行了很多年，像Microsoft、LinkedIn、谷歌這些大的企業，他們都實行混合式辦公，也就是多種形式和靈活地點的辦公。

這種趨勢，已經為很多的大型企業所采用。 在IWG集團今年上半年進行全球很多企業的市場調查過程當中，大家發現91%的CEO正在公司的内部采用混合辦公的模式，73%的CEO覺得混合辦公的模式能夠吸引更多的人才、保留更多的人才，75%的CEO覺得在實行混合辦公的模式之後企業生産率有很大的提高。這種混合辦公的模式，已經成為很多企業要普遍采取的一種模式。

混合辦公模式包括了三種模式，首先是傳統的集中式辦公，就是在傳統的CBD有總部辦公室的存在。疫情以來，大家熟悉了遠程辦公、居家辦公，除了這兩者之外，還産生了第三空間，也就是靈活辦公的場所。這三種模式的相組合，我們統稱為混合辦公模式，這種模式已經成為企業辦公布局策略的重大變化。

大家可以看到從我們各方面的市場調查研究報告顯示，混合辦公模式給企業帶來的福利是多方位的，其中最重要的是三方面：

第一，租金成本的大為節省。大家知道在CBD的租金是最貴的，由于企業采用了靈活辦公、分散式辦公的模式，可以縮減企業總部在CBD租賃的面積，所以辦公成本大為減弱，而把不同的部門、不同的員工分散在城市副中心，甚至比較邊遠的區域，讓員工更靠近市場、更靠近客戶的地區去辦公，辦公的租金成本會大為節省。

第二，由于企業采用了不同地點的辦公，能夠更容易的招聘到所需要的人才，也更能夠留住企業的人才。因為大家辦公的通勤時間大為節省，可以就近的去上班，這樣更好地利于員工生活和工作的平衡。

第三，比較重要的是員工覺得這樣的辦公模式對于公司的歸屬感和同事之間的互動性也得到加強。因為不但有時能夠在總部去開會，有時候也可以在家辦公，有時去第三方的靈活辦公空間也和團隊也有更多的互動，而不是長久的遊離在公司之外的地方，或容易受幹擾的在家辦公。

這里就産生了非常有趣的現象，一方面整體辦公空置率在不斷上升，租金在不斷下降。另外一方面，由于分布式辦公、靈活辦公的趨勢，産生了對于第三辦公空間、靈活辦公空間需求的增長，這就帶來了很大的機遇。在過去幾年里，由于資本的不斷加注、不斷進入，催生了各種品牌進入聯合辦公、共享辦公的賽道，有各種品牌的産生，許多開發商、業主也進入了這樣的賽道。但是，經過了幾年運營之後，很多聯辦的品牌都紛紛縮減，甚至倒閉。

這個行業看似門檻不高，其實要真正運營好不是很容易的。 一方面在靈活辦公需求的增長，很多業主都認為這個事情我自己可以做， 因為開發商覺得我自己那麼大的樓、那麼大的體量，我都能夠自己建造、自己運營，靈活辦公的空間不就是其中的一兩層嗎？這不是一個很難的事情，所以很多業主都自我打造自己的靈活辦公或共享辦公的空間。但是，在幾年之後他們發覺其實這件事情不是看似那麼容易。在兩三年自己運營之後，花了很多的精力、人力去經營這樣的空間，但是結果並不理想。關鍵是缺乏規模，就無法建立底層的運營營銷繫統，也不會産生品牌影響力。

于是，業主在這一方面的選擇，又漸漸轉向和品牌運營方進行合作。與品牌運營方合作的方式也發生了漸變式的演進，從傳統的租賃合同，把品牌運營方當作普通的租客的模式，漸漸轉變為合作的方式、收入分成的方式，到最近更多的業主是進品牌方采取了經營委托管理、品牌引進的方式，這種是産生了類似于像引進酒店品牌方來管理、經營靈活辦公空間，這種模式已經越來越成為業界的一種趨勢。

在尋找和品牌方進行合作的過程當中，業主要看重的是哪幾方面呢？我覺得主要要看兩方面：第一方面是品牌方的運營能力，第二方面是要看品牌方的招商和引流的能力。

近年來，IWG集團漸漸為業界所關注和重視。因為IWG早在1989年就開始開創了靈活辦公空間的商業模式。2000年IWG已經在倫敦股票市場上市，成為這個行業的領導者。 我們從IWG整個公司的規模來看幾組數字，第一是IWG目前在全球開業正在運營的中心達到3700多家，在2023年去年一年當中，新簽約的地點達到867家，今年上半年已經将近500家的新簽約，所以在整個全球覆蓋的城市上來說，在業界當中布點最廣泛的一家公司。在120多個國家、1200多個城市里面，都布有靈活辦公的辦公地點。而且IWG全球的網絡每年服務的客戶數量達到800多萬，全球的雇員達到1萬多。這個是從IWG橫向來看達到的規模效應。

IWG在每個市場的細分也從垂直方向得到了很好的深耕，IWG旗下的全球品牌有二十多個，其中最常見的是雷格斯，這個是大家比較熟悉的品牌，在很多甲級寫字樓，尤其是在地標性建築里都有雷格斯靈活辦公空間。Spaces也是IWG旗下比較年輕、潮流，适合現在普遍的新一代員工喜愛的工作場所，一般是吸引科技企業，營造的是員工之間的互動、不同公司的社群氛圍。

HQ（雷格斯惠選）一般是位于城市的非核心區域或下沉性的城市，打造了一種非常輕松便捷的辦公空間，這個是比較中端的品牌。還有一個是Signature，是在IWG旗下最高端的品牌，目前在IWG全球4000多家靈活辦公空間中，這個品牌只占了1%，約40多家，所以這個是比較高端的品牌，目前在中國只有一家是在上海金茂大廈，去年11月份在中國正式落地的首店。

IWG集團在整個市場不但是橫向方面覆蓋面非常廣泛，而且每個市場細分都精耕細作。對于不同的地理位置，不同的樓品，都可以有不同的品牌去匹配。 Signature主要針對高層管理人員，Spaces、雷格斯主要是為大型團隊提供功能完善的靈活辦公空間，HQ相對來說是在下沉的城市或者是在一線城市非CBD或城市邊緣地區進行布局。

目前，IWG在中國已經覆蓋了35個城市，建有130多家中心，管理的平米數達到18萬多。在過去的18個月里面，新簽約的新中心即将開業的達到62家，這個在中國已經是非常廣泛的進行布局了。所有的一線城市和省會城市，基本上都有覆蓋。而且在二線、三線城市也積極開始布點。 我們在各地的地標性建築里，像上海中心大廈有Spaces，深圳平安金融中心有雷格斯，北京嘉里中心、南京德基廣場、香港的ICC環貿中心、上海金茂大廈等，都有我們不同的品牌在這些地標性建築建有旗艦辦公中心。

下面來談談我們能夠為業主、合作夥伴創造的價值。 第一當然是要提升辦公租金的收益，IWG在寫字樓建立國際高標準的靈活辦公空間，一般而言租金收益在10年的合作期來看，能夠為業主帶來遠高于市場租金的溢價。

同時，IWG的靈活辦公空間是能夠成為大樓客戶的孵化器。因為IWG集團在全球有衆多的世界500強的客戶， 他們在進入某一個城市的時候，首先是要看IWG有沒有這樣的辦公空間，他們一開始的團隊也許不太大，一旦進入IWG靈活辦公空間之後需要注冊、落地，在這里紮根之後慢慢擴展業務，擴展他們的經營團隊之後，很有可能就在大樓本樓里面尋找更大的辦公空間，以适合他們業務的發展，

第三，IWG提倡綠色租賃，因為在我們的辦公空間里面，一般我們跟業主簽的都是10年以上的租約，這樣就可以避免大樓不斷的客戶進來、出去、裝修、拆卸、復原非常浪費資源、對環境不好的做法。對于綠色環保也起到了積極的作用。

最後，我們在跟各地政府進行合作的時候，能夠助力海外招商引資的工作，我們在全球120多個國家所有的重點城市都布有我們的網點。在今年上半年，就有很多地方的政府外出進行招商引資活動，就借用了IWG在全球的靈活辦公空間，而且能夠在中心里面召集他們所需要的客戶，一起來分享本地區經濟發展的優勢，來吸引外資進入中國，進入他們當地的城市進行投資、發展業務。

IWG目前跟業主的合作模式，基本上是采取輕資産的托管合作模式。在開業前，我們跟業主會進行商讨，考察這個市場周圍的需求，考察物業本身的條件。IWG會根據樓宇特征、當地的市場需求，來進行平面空間規劃、内裝修設計。

在中心開業之後，我們利用IWG累積了三十多年的強大運營支持繫統，和我們網絡平台上的豐富客戶資源，進行招商和運營。在這個過程當中，整個辦公空間的營收收入，扣除了IWG平台管理費，扣除了跟中心直接相關的運營成本之後，所有的收入都歸合作夥伴或業主。

這種托管經營模式越來越受到業主認可和接受。在過去的18個月里面，我們已經簽約了60多家。 業主看重的主要是IWG兩個方面的能力： 第一，對于空間的運營能力。IWG在過去的三十多年來，積累了全球運營的大量經驗，我們在全球運營有4000多家中心，分布了三個後台支持的運營中心，亞太地區運營中心是在馬來西亞。 後台提供我們全球每一家中心的網絡、IT的支持、賬單繫統、定價繫統，财務繫統，客服銷售繫統。這種底層運營能力沒有長年的積累和演進， 以及龐大的規模效應是無法在短期内形成的。。

第二，IWG最大的優勢，其實在于我們跟世界500強都簽有全球性的協議，80%多都是全球性的客戶。在各個國家里，只要大型的企業總部在哪里，我們就會有全球的大客戶經理跟蹤大企業在全球各地的辦公需求。我們能夠為各個中心源源不斷輸入非常高品質、全球性的非常成熟的企業，這個跟一般共享辦公有一點不太一樣的是，現在當地品牌的共享辦公主要是聚焦在初創型企業、小微型企業，而IWG平台上的企業主要是成熟的跨國性企業，這個是得益于三十多年客戶的積累。同時，在市場營銷推廣方面，IWG每年投入大量資金在搜索引擎，社交媒體上，提高品牌的知名度，對各個中心進行引流。

無論是在運營方面的運營能力和招商集客能力，IWG在這兩方面有很大的優勢。 一線城市像上海、深圳、廣州這些大城市，我們都有新簽約的品牌輸出的合約。在二三線城市也開始下沉，例如在無錫、蘇州，甚至四川綿陽，山東威海，煙台，浙江台州，桐鄉和海南三亞等城市都有廣泛布點。

這些簽約的合作夥伴無非是兩大類，一類是政府平台下的國有資産，在出租率比較低迷的情況下很多國有資産、國有樓宇都非常希望引進IWG國際新品牌，為當地的招商引資起到促進的作用。 還有一類客戶是大型的企業，他們大多不是專注房地産開發的，他們有自己的其他主營業務，但是他們在前期買了很大的一塊土地，建了自己的辦公樓宇。除了自用的辦公空間之外，有很大一部分需要對外出租，然而，他們自己在樓宇的運營能力上是有所欠缺的，他們也很希望像IWG這樣的國際品牌入駐于樓宇，來幫助他們運營閑置的空間。

最後，我想播放一個視頻，跟大家分享一下IWG在全球不同的品牌各種中心的場景，這是雷格斯在波蘭、荷蘭不同中心的場景，這是Spaces在紐約、瑞士、南美，HQ在亞太、在北美，Signature是最高端的品牌在意大利、香港、法國。WING這個品牌比較特殊，是專注于女性員工的辦公空間。Openoffice是自助式無人值守的辦公空間，在日本是比較多。

靈活辦公成就美好的生活， 這是IWG集團的tagline，我們也歡迎有更多的機會和業主、開發商進行合作，讓我們共同把握住靈活辦公所帶來的新機遇，謝謝大家！