觀點直擊 | 林德良：越秀房産基金暫時未有擴張計劃

觀點網 香港報道 “目前主要是經營提升及将債務再融資利率降低，作為首要任務，暫時未有擴張的計劃。”

問及越秀房地産投資信托基金（越秀房産基金）就收並購方面有何計劃，董事會主席兼行政總裁林德良于中期業績會上如是說。

8月15日，越秀房産基金公布截至2024年6月底止中期業績報告，據業績公告顯示，2024年上半年基金整體經營穩定，實現營收10.34億元，中期可分派總額1.85億元。

期内，物業收入淨額為7.43億元，中期分派每個基金單位約人民币0.0371元，年化分派收益率達8.52%；整體出租率超八成，維持去年同期水平。

截至目前，越秀房産基金共持有10項物業，分布在五個城市。回顧期内整體出租率為84%，其中寫字樓收入為5.81億元，占比56%。

面對目前市場環境，公司多管齊下穩經營，並持續優化租戶結構，通過産品差異化、資源整合、增值服務等，加大全國優質租戶的新簽及續租，期内寫字樓整體續租率為67.3%。

林德良表示，寫字樓出租率的确有一定壓力，公司在出租率、租金及租戶結構需要作出一個平衡。但總的來說，整個寫字樓業務都是地標物業，包括地鐵上蓋，所以抗風險比較其他物業為佳。

至于酒店公寓及零售商場收入方面，分别為2.54億元及8660萬元，分别占比25%及8%。

酒店方面，林德良指，目前旗下酒店跟2019年相比，恢復的程度應該差不多,無論房價及出租率兩個指標亦有不錯的表現。

至于零售方面，林德良續指，雖然零售業務占收入比重的比例並不高，但整體的出租率都比較高。

副行政總裁區海晶則表示，會将租戶聯動，以增加會員活動增加租戶與租戶之間的聯動消費，並向會員提供折扣以增加消費。

事實上，REITs面對美元加息導致的融資成本大增，據中期報表顯示，今年上半年越秀房産基金的融資成本為4.66億元，同化增加9.9%，而今年上半年平均付息率為4.56%。

針對此項，越秀房産基金亦将人民币貸款增加，截至2024年中期，人民币貸款在置換後的融資結構占比為41%，比2023年末的39%有所增加。

面對市場預期美國聯儲局将于下半年展開減息，林德良相信，進入減息周期将會肯定對基金有積極的影響。

“今年年底，我們有48億債務到期，而明年也是接近48億到期，分别各占了債務的24%”。林德良指，随着降息周期将至，若能抓住這一波作再融資，息率比目前為低，對公司的債務将有積極影響。

他指：“若息口下降50點子，對公司的貢獻将有超過2000萬元，還是一個不錯積極影響。”