觀點直擊 | 美的置業剝離房開業務後（實錄）

觀點網 房地産市場持續下行，築底期何時結束尚未能看清。近期，美的置業采取了特殊的方法規避風險。

不久前6月23日，該公司将房開業務進行内部重組，由私人公司持有該業務，同時組建私人公司集團，由後者承接房開業務的全部權益。

盡管上述交易尚未完成，但退出房地産業務、尋找更有前途的主營業務成為業内對涉房企業如何更好地“活下去”的思考重點。

今年以來，已有格力地産、冠城大通等企業宣布退出房地産業務。

這也成為美的置業2024半年度業績發布會所讨論的主要内容，公司董事會主席兼總裁郝恒樂、執行總裁王大在、首席财務官林戈對重組内容進行了詳細解析。

基本情況

目前房開業務尚未被剝離，房地産作為過去的主業，仍對美的置業業績産生了主要影響。

同時，美的置業此次提出退出房地産，可能是早有規劃，因為從該公司近年來的動态觀察，其在拿地方面十分不積極，而将更多精力放在整理旗下項目質量上，包括将優質項目股權收回，出清一些素質較低的項目。

過去幾年有意識放緩房地産開發腳步，體現在最新财報上，營收和利潤出現一定程度下滑。

2024年上半年，美的置業實現營業收入251.34億元，同比下降30.8%；毛利為23.21億元，毛利率9.2%同比下降4個百分點。

盈利方面，美的置業期内利潤為5.96億元，同比下降64.2%；核心淨利潤下降63.3%至6.42億元，公司擁有人應占核心淨利潤下降51.1%至4.19億元；公司擁有人應占利潤為3.76億元，同比下降51.9%。

從收入結構看，期内美的置業物業開發及銷售收入約為241.05億元，同比下降32%。減幅主要由于确認銷售面積227.7萬平方米，較2023年同期339.1萬平方米下降32.9%。

回溯此前兩年美的置業的銷售表現，資料顯示，2022年實現合約銷售金額約792.4億元，同比降幅約42.22%；2023年度合同銷售數據為約658.5億元，同比減少了16.9%。

到2024年，美的置業上半年實現合同銷售總額202.1億元，同比減少50.17%，合約銷售總建築面積約177.3萬平方米，同比下降約44.7%。

另一個角度，從土地儲備上看，美的置業最新土儲總建築面積約2469萬平方米，包括在建土儲面積921萬平方米，空地土儲面積721萬平方米。總土地儲備與2022年末的3874萬平方米對比，消耗了36.3%。

按此計算，美的置業房開業務銷售金額和銷售面積規模将持續下降，但在剝離房地産業務的預期下，已經不算太重要。

房開業務之外，美的置業期内物業管理服務收入為8.4億元，同比上升15.9%；商業物業投資及運營收入為1.89億元，同比上升了32.4%。

财務方面也繼續保持健康，三道紅線維持在綠檔水平，淨負債率50.1%，現金短債比1.26，扣預資産負債率67.8%。

同時，有息負債371億元。加權平均融資成本4.54%，同比下降15BP。一年内到期融資余額期限占比24%，即約89.04億元。

與之對應，美的置業擁有現金總量為135億元，還有銀行授信額度為1480億元。尚未動用的銀行授信額度為1186億元。

而且，上半年内美的置業成為為數不多成功發行債券的民營涉房企業，主要發行了3期中票，總募集資金約41.4億元，成本是在4%左右。

管理層披露，2024年8月份美的置業還将發行規模不高于13億的兩年期公司債，票面利率低至2.8%。

退房之後

非常時期，美的置業采取了非常方法。

“現在整個行業還是處于出清和轉型的交織期，還是非常困難。”林戈表示，在應對特殊階段的過程中，公司肯定不能用過去常規的方案渡過危機，所以采用了特殊的重組方案。

“雖然困難，但不等于我們放棄了這個行業，無論是大股東還是經營團隊都對地産行業保持了信心。”他還稱，之所以不采取直接私有化的方式，主要是為了保留“美的置業”這個上市主體，用于經營保留下來的業務。

同時，“相信美的置業的開發業務總有一天還會回到舞台上來。”林戈稱，或暗示了房開業務可能再次注入上市平台的可能。

不過就目前來說，房開業務的剝離已箭在弦上。如重組順利完成，郝恒樂表示，上市平台能夠把負債總額迅速降下來，重組完成之後還是圍繞房地産産業鍊做相關的經營業務，而它們的比重和增幅會更健康、穩定。

他表示，美的置業未來主要專注的業務為物業管理服務、資産運營（商業資産的運營和産業園資産的運營），以及房地産科技。另外，還有並未被提及的開發代建，用财報内的詞描述為“建設項目管理業務”。

它們共同組成美的置業“退房”後的四大業務支柱。

其中，物管服務被認為是未來短時間内最主要的營收支撐。如上所述，該業務2024年上半年收入為8.4億元，同比上升15.9%。

而按照2023年内保留業務總營業收入29.1億元看，物業管理服務收入17億元，占比達到58.4%。目前，物管服務在管面積6989萬平方米，非住宅業務的業态合約面積約占1100萬平方米，其中産業園占比98%，在管45個産業園區，在管面積72萬平方米。

按收入看，非住宅業态合約收入約3.2億元，其中産業園和醫院收入約1.8億元，在非住宅業态合約收入占比約55%。

“從2023年的保留業務财務數據里面，可以看到物業管理服務貢獻了主要的利潤和現金流。”王大在指出，一段時間内物管服務仍然是業務重點，是未來上市平台非常重要的組成部分，未來3年營收復合增長率将超過10%。

資産運營業務方面，該業務在商業部分目前主要包含佛山悅然廣場（成熟期）、貴陽悅然廣場（培育期）、貴陽悅然時光（培育期）3個項目，在2023年已産生營業收入2.2億元，NOI率超過了65%。

産業園方面，美的置業目前擁有上華産業園、佛山睿創中心、中國塑料世界、中國塑料世界二期（規劃供地階段）等項目。據透露，上華産業園出租率超92%，年租金超8000萬元，表現十分穩定。

王大在稱，資産運營業務未來明确的目標是，會更加傾向于輕資産。

房地産科技闆塊，營收目前並未體現在财報里。但據管理層透露，該業務期内營業收入6億元，簽約金額6億元，第三方占比100%。

據介紹，房地産科技業務目前通過PC産品叠代，核心産品完全聚焦模塊化建築，積極培育内裝産品，包括新材料研發等等，希望未來可以提供工業化、全價值的場景服務。模塊化建築、裝配式内裝和智能家居是3個主要的産品線。

按照規劃，2024年房地産科技業務會推動設計/MIC/PC/智裝産品區域布局，以大灣區為主，輻射港澳（重資産標杆基地+輕資産拓展）。

2025年繼續推動設計/MIC/PC/智裝産品區域布局，粵港澳大灣區，部分海外市場；而2026年則進行多元化的復核産業，MIC産品銷售比例PC産品相當區域布局，以粵港澳大灣區，包括部分海外市場。

據了解，該業務未來的復合增長率指引也超過10%。

除上述3個保留業務外，剝離房地産之後，開發代建業務會構成新增業務闆塊。

王大在表示，重組完成後，美的置業可承接控股股東持有的房地産開發資産的全鍊條開發管理，涵蓋物業設計、開發、規劃建造、銷售等全過程或階段性開發管理服務。

“開發代建是非常重要的組成部分……是我們在原有開發鍊條上非常好的歷史延續。”他介紹，按照現有土儲規模結合定價標準，未來三年美的置業與控股股東關聯交易年度上限額度，即預期代建業務或帶來的收入，将分别為3.4億元、14.9億元、13.3億元。

以下為美的置業控股有限公司2024年中期業績發布會實錄：

現場提問：重組之後，是否意味着股息派發更加穩定？存量的比例水平是否會更加合适？關于重組，是否可以選擇上市公司的私有化，保留上市平台的意義是什麼？

林戈：首先關于派息，大家都知道，我們從2018年上市以來，美的置業每年都保持非常不錯的派息，截止到去年，派了90億港元，基本上派息率維持在40%。過程當中，我們也看到前兩年大股東選擇了20億以股代息方式進行支持3990（指美的置業，下同）的發展。

從這個數據我們也可以看到，過去公司累計派息是7.2每股的港币，這次現金分派，每股的收入加派繫應該在13.09港币，相對比較可觀。

美的置業一如既往提供非常有吸引力的派息政策，回報給支持美的置業發展的大小股東。下一步會有更加清晰的指引給到市場，要強調的是我們是有吸引力的。

第二，關于這次重組，其實現在整個行業還是處于出清和轉型的交織期，還是非常困難。雖然困難，但不等于我們放棄了這個行業，無論是大股東還是經營團隊都對地産行業保持了信心。應對特殊階段的周期交替過程中，我們肯定不能用過去常規的應對方案渡過這樣的危機，所以采用了特殊的重組方案。

我們保留了3990這樣一個重要的主體上市，除了維持現有的物業管理空間服務以及建築科技之外，事實上整個團隊依然保持對開發業務全鍊條的操盤。

當我們開發業務從上市平台分出來之後，事實上也是為了更好的、更靈活的應用好股東的資源渡過這個周期，相信美的置業的開發業務總有一天還會回到舞台上來。

這背後有非常重要的考慮點，是股東對于整個行業的信心，以及股東對于我們應對這個周期之下的意見和實力，都體現在這里。

現場提問：重組确定之後，我們未來市值規劃得布置是怎樣？美的置業未來還有商業和物業，有什麼初步的目標可以分享嗎？後續會否考慮置換資産價值？

林戈：市值的規劃，調整之後是非常清晰的，4個闆塊其實除了開發服務要重新作定價之外，還是很清晰的。

我們做了整個業務規劃的鋪排，在整個派息政策上，一定會一如既往的采用非常有吸引力、競争力的政策，保持投資者對我們的喜好和喜愛。

我們會努力做好應該做的事情，相信投資人會給非常合理的市場估值。

王大在：對未來商業的規劃，目前行業從增量開發時代進入存量運營時代，我們更關注存量客戶的生活和服務需求，繼續強化資産運營能力，布局資産管理領域，公司認為非常契合當下的房地産發展機遇，為未來的上市平台打造非常好的框架。

2023年商業收入已經超過了4億，當中有3個核心商業體，營業收入已經達到了2.2億，占收入比例超過一半以上，NOI率超過了65%，是行業優秀的水平。

我們依然認為這3個項目還在培育期，無論是佛山還是貴陽，無論是從口碑還是商業聚集性，都得到了客戶非常好的認同，依然具有很好的收入和利益的提升空間。

我們的目標是繼續把存量商業項目資産價值不斷提升，讓客戶體驗更加良好，讓商業資産估值會有明顯的提升，而不僅僅是租金收入。所以說，随着未來國内環境逐漸成熟，我認為這些機會會不斷出現，我們會緊緊抓住良好的機會。

未來，對于自持的商業，我們有非常明确的目標，會更加傾向于輕資産運營，特别是原有的項目改善和提升。

在産業方面，我們有先天的發展優勢，基于公司所在的佛山産業背景，依然會有非常好的産業園投資機會，也有非常好的産業園項目儲備計劃。

現場提問：關于物管服務，公司慢慢也在拓展非物業闆塊，發展展望如何？

王大在：毫無疑問，重組後的上市平台中，物管服務一定是非常重要的闆塊。從2023年的保留業務财務數據里面，可以看到物業管理服務貢獻了主要的利潤和現金流。

重組順利完成之後，開發代建業務會構成新增業務闆塊，一段時間内物管服務仍然是業務重點，是未來上市平台非常重要的組成部分。

未來對服務的要求和生活質量的要求依然存在，基于這兩點，我們認為對物管服務發展提供了非常好的保障。

加上積極拓展産業園項目，控股股東自身有非常強大的産業鍊資源優勢，佛山本身是工業比較聚焦的地區，前期從目前在管的45個産業園區、72萬平方米里面，積累了非常好的經驗，我們願意做復制和提升。

今年的4月底，我們開始服務控股股東旗下的醫院和養老院，當中作為未來非常重要的物管服務航道，持續探索醫院、康養等業态，圍繞住宅核心業态，逐漸鍛煉，提高我們能力的建設，打造護城河。

結合存量客戶以及多航道的拓展，我們非常堅信物管服務會有非常好的發展空間。

現場提問：公司未來業務中，開發代建會成為最重要的重點，公司如何看待這方面業務的未來市場發展前景？投資者還比較關注第三方業務的情況，包括後面幾年的利潤增長應該是有保障的，後階段如何打造第三方業務的能力？

王大在：首先重點說一下開發代建業務，這是大家特别關心的，我覺得有兩點。

第一，我們作了重資産剝離，原有的重資産項目依然是未來非常重要的工作，我們要很好地完成控股股東對我們的委托，把項目全鍊條的開發、建設、銷售、物業服務做好，這是保障交付的延續。

第二，經過這麼多年的開發，我們自己在存量市場里面也積累了相當好的客戶口碑、産品繫列等，這些是基于美的置業的良好文化底蘊，完善的、優秀的、可持續發展人才體繫是未來堅定發展的原因。

這次重組是對于債務資源的剝離，更多是希望上市公司平台更加聚焦到開發的效率、能力的建設，如何能夠造好房子，給存量和未來業主提供更完美、更好的居住體驗，這是上市平台的使命。基于以前，面對未來，我們會更加聚焦到能力建設，把控股股東給我們的良好資源利用好，提供更好的服務。

開發代建是非常重要的組成部分，随着我們逐漸把控股股東的交付任務完成，未來行業不斷出現新的機會，投控股東也會選擇非常好的、優質的項目補充到開發建設資源。這是在原有開發鍊條上非常好的歷史延續，同時品牌建設和産品力會得到市場認同，也是支撐我們拓展第三方的開發代建業務的基礎。

第三方業務方面，在未來3年内，物管服務和開發代建兩者在上市平台中的規模，主要是來自于過往開發業務和未來穩定的交付。

從更長遠的未來來看，經過重組的上市平台還是在初始階段，市場化建設和外部業務規模化，資産運營，商業新資産外拓，房地産科技闆塊産品能力打造都是圍繞一個目標，擺脫原來只是造房子這樣單純的目標。

無論是存量還是新增拓展，都有非常好的發展空間，我們對未來充滿信心。

現場提問：如何理解公司在重組完成後的復合業務模式，市場是否有可對標的企業？

郝恒樂：美的置業3990上市平台重組之後，能夠快速把公司的負債總額降下來，輕裝上陣，專注于持續穩定的經營性業務。

主要重組完成之後，還是圍繞房地産産業鍊作相關的經營業務，房地産産業鍊未來前景還是很廣闊。目前開發性業務面臨調整，但圍繞房地産産業鍊的其他相關業務，還是很寬的。

我們主要專注于物業服務，這是第一大業務，第二是資産運營，包括商業資産和産業園資産，還有房地産科技，最主要就是這3大闆塊。

房地産科技市場未來空間更加廣闊，大家也看到，上周中共中央國務院發布了關于加快綠色發展全面綠色轉型的意見，房地産科技未來前景廣闊。

經過這些年我們自己的培育，這方面形成了自己的能力，不僅僅包括裝配式建築和内裝材料，還有自己的設計院，包括智能化的集成，這些業務都是未來增長空間非常廣闊的。

接下來可以看到2C業務會增加，會更加可觀。服務、存量資産運營、房地産科技大量都是2C客戶，現在增量資産在放緩，但存量資産，包括存量升級、存量住宅的改造，都需要用到裝配式以及智能化手段。

可對標的公司真不多，不是簡單的物管公司，也不是簡單的代建公司。我們這一次轉型和重組考慮了很多未來戰略，借鑒了很多經驗，比如日本大和就很值得借鑒。

相信接下來美的置業所保留的資産運營、房地産科技業務等等，都有良好的增長空間。