中報觀察 | 新大正未能拯救利潤

觀點網 成功“搶到”中報發布榜眼之位的新大正，和中天服務一樣陷入增收不增利困境。

8月16日，新大正公告披露2024年上半年的業績情況。截至報告期末，作為獨立的第三方物業企業，新大正主要通過公開招投標獲得業務增長，實現營收17.23億元，同比上升16.82%。

報告顯示，新大正目前在管項目572個，同比增長8.75%；重慶以外區域的項目管理部數量375個，同比增長13.64%。

值得注意的是，新大正本次報告期内錄得歸上淨利潤8177.85萬元，同比下降5.18%；毛利為2.18億元，毛利率12.65%。

縱觀全局，行業規模增速放緩還在繼續，存量市場競争不斷加劇，物管行業整體正在回歸微利經營模式。

增利難題

增收不增利的難題從2023年延續到2024年上半年，新大正還未交出一份滿意答卷。

2023年成績單出爐時，新大正五年來首次錄得年度淨利潤下滑，1.6億元的利潤規模較上年下滑13.83%。當時，新大正的年度營收為31.27億元，同比增長20.35%。

呈下跌趨勢的還有新大正的毛利率，由2021年的18.65%下跌至2022年的16.18%，2023年再下滑3.4個百分點到12.77%。

半年過去，新大正2024上半年的營收依舊保持增長态勢，兩位數的增速或許能為全年業績增添一些色彩。

不過，在同比下滑5.18%的利潤規模以及收縮0.12個百分點的毛利率背後，不增利的隐憂依然是新大正的困擾。

綜合而言，新大正的增收還是歸功于規模擴張帶來的整體性增長。

分區域看，新大正的規模擴張保持着較快增速：重慶大本營實現收入5.8億元，同比增長11.16%；重慶以外區域實現收入11.43億元，同比增長19.91%，占總營收比重提升至66.36%。

分業态看，辦公物業實現營業收入7.23億元，同比增長23.93%，收入占比41.98%；公共物業實現營業收入4.32億元，同比增長14.09%，占比約25.10%；學校物業實現營業收入2.31億元，同比增長10.71%，占比13.40%；商住物業實現營業收入1.73億元，同比增長6.59%，占比10.06%；航空物業實現營業收入1.63億元，同比增長15.57%，占比9.46%。

從2020年開始的全面增長戰略計劃為新大正規模擴張套上加速增益，但規模化發展也帶來了利潤率的下降。

回看2022年上半年，新大正歸母淨利潤還保持着兩位數的增速，由上年同期的7438.64萬元增長至9315.33萬元，同比上升25.23%。

但不增利的情況在2023年上半年便已有迹可循，當時錄得歸母淨利潤8624.59萬元，較2022年的9315.33萬元同比下降7.42%。

毛利率方面，新大正更是處于持續下跌态勢。在淨利潤還錄得可觀增速的時節，毛利率便從2021年上半年的21.26%下跌至2022年同期的17.18%，截至今年上半年，毛利率跌至12.65%。

結合2021年至2024年的中報來看，新大正一年以内的新近項目以及重慶以外區域的項目毛利率較為平穩地維持在11%上下。但一年以上的成熟項目與重慶區域項目則連年下降，成熟項目毛利率由2021年的21.26%下降至12.65%；重慶區域項目毛利率由2022年的20.03%下降至如今的15.58%。

新大正表示，成熟項目受到行業競争及最低價招標政策影響，部分存量項目續約價格下降、撤場增加，同時人工成本上升，對該部分利潤水平産生一定影響。

不過，新大正2024年上半年整體毛利率降幅較2023年同期收窄0.12個百分點，公司也表明将從規模發展轉向高質量發展。

解題之法

作為獨立第三方物企，新大正雖然規避了因關聯公司暴雷而被拖累的風險，但也意味着無法通過關聯方獲得幫扶。

加之宏觀經濟與上遊行業市場影響，無可避免地需要獨立面對競争加劇帶來的市場份額擠壓，“微利”再次成為關鍵詞之一。

收入與成本是影響利潤高低最重要的變量，新大正在增收的态勢下選擇了降本。

從2023年年報到2024年中報，除了增收不增利的情況，同樣被寫下的還有數字化轉型計劃。

7月11日，新大正物業發布消息，與字節跳動旗下企業協作平台“飛書”簽訂戰略合作框架協議，此次合作将從數字化技術和管理方向展開，幫助新大正進行數字化轉型，提升服務效率和客戶體驗。

在新大正的計劃中，公司從産品開始，通過三年的時間進行整體的數字化轉型，以期解決管理和發展問題，重構則集中在産品研發與運營管理、提升經營能力以及集團化管控上。

目前，新大正的4萬余名員工已全員遷移至飛書，與飛書合作推出的數字化繫統已完成大部分的繫統遷移，辦公協同數字化正在逐步完善中。

不過，内部優化只是降本增效中的一部分，企業的經營成果還與外部的市場環境挂鈎。數字化轉型能否拉起新大正的利潤規模，答案藏在長期發展之中。

優化支出只是節流的一環，在開源方面，鮮明感受到利潤規模被擠壓的新大正決定轉向老生常談的“高質量發展”。

新大正表示，公司将回到物企的經營本質，重視管理基礎的完善與優化，打造項目標杆與項目標準化運營。

只是，新大正並未在中報中提及要放緩規模化擴張的節奏，而是指出将對城市合夥人計劃做優化升級，進一步推動全國化戰略的實施，深化全國主要城市業務的布局和發展。

再加上2023年中報里表明，淨利潤的降低與公司項目工作重點轉向提升服務品質而帶來的成本上升相關，高品質的服務能否挽回新大正不增利的現狀成為了未知數。

面臨市場增量供應減少、市場份額的擠壓、增利困境，如何實現、能否實現高質量發展與全國擴張之間的平衡，還要看新大正年底能否給出答案。