中報觀察 | 躲過增收不增利 保利物業還有增長壓力

觀點網 受到市場環境及上遊行業影響，物管行業的溫度也在逐漸下降，“微利”繼續成為關鍵詞之一。

關聯方自顧不暇，行業規模增速放緩，存量市場競争加劇，增值業務已成為各物企新的戰場。

只是，增收不增利的現象正在蔓延，處于多方壓力之下的物企不僅要合理規劃業務發展，還要更精準地管控資金流動。

對于保利物業而言，“行業頭部”的頭銜背後不止代表一份荣耀，還蘊含着關乎行業發展方向的壓力。

據參會投資者轉述，保利物業在8月20日舉行的2024半年度業績會上講解上半年财務業績情況，同時表達對行業趨勢及市場機遇的看法。

利潤與業務增長壓力

在“增收不增利”、“盈警”與“虧損”包圍下，保利物業今年上半年業績可以說相對穩定。

半年報顯示，保利物業錄得收入78.71億元，同比增長10.2%；毛利16.1億元，同比上升6.5%；期内溢利8.55億元，同比上升10%；歸母淨利潤8.46億元，同比上升10.8%；淨利率與上年同期持平，為10.9%。

除毛利率較上年同期降低0.71個百分點至20.46%外，保利物業收入與利潤規模均實現增長。

據參會投資者轉述，市場對保利物業的關注點之一在于略有下滑的毛利率。

公司管理層會上表示，保利物業基礎物業服務毛利率與上年同期持平，非增業務則受到市場競争及地産環境影響有所降低。

在行業毛利率普遍承壓的背景之下，保利物業物管服務業态錄得毛利9.39億元，毛利率16.79%，較上年下滑0.24個百分點；非業主增值服務毛利1.85億元，毛利率18.05%，增長1.53個百分點；社區增值服務4毛利4.85億元，毛利率38.85%，上升0.73個百分點。

據轉述，保利物業表示基礎物業利潤率在一定程度上承壓，主要受到繫統外收入占比的上升及外投項目市場競争加劇影響。

社區增值服務方面，保利物業得益于社區生活服務大類的毛利率提升了4個百分點，在空間資源、停車場服務以及零售業務的整體業務質量提升中得到優化。

雖略有波動，但起伏不大的利潤率為保利物業上半年業績表現貢獻一顆定心丸。

然而，面對各類組織與經濟主體壓縮預算、多地出台政府主導的限價以及物業行業民生屬性加強的下半年，保利物業認為盈利空間可能會受到一定影響。

再看各業務闆塊，保利物業物業管理服務收入約為55.93億元，同比大幅增長16.1%，非業主增值服務和社區增值服務收入分别約為10.28億元和12.50億元，分别下降約2.1%、1.8%。

對于社區增值服務何時可以重回增長，參會投資者稱保利物業正在對原有社會化産品進行升級改造，預計在1-2年内能夠提高整個産業規模，取得更高的業主滿意度與口碑建設。

此外，保利物業的獨立性進一步提升。截至2024年6月30日，合同管理面積與在管面積分别約為9.5億平方米與7.57億平方米。其中，來自控股股東保利發展的項目合同管理面積為3.5億平方米，占合同管理面積比重由上年同期的38.3%；來自第三方的項目合同管理面積約為6億平方米，占比升至63.2%。

市場拓展情況是上半年各物企發布得最多的市場動态，中標、簽約、續約成為出現頻率最高的詞語，無法依賴關聯方的物企們如今都在獨立性上猛下功夫。

面對新房市場持續調整、公服業務收入增長偏慢、企業端預算下降等現狀，保利物業下半年的外拓更傾向于穩節奏與高質量。

據轉述，保利物業将聚焦50個核心城市，每一個城市實現2億項目集群的物管規模。

公司将圍繞核心業态，加大長三角、珠三角等地區的資源投放和拓展力度；聚焦優質用戶，特别是聚焦民生基礎領域和先進産業的客戶，深化大客戶資源的生根疊加。

回款與現金流管控

上遊行業進入深度調整期，政府端、企業端與個人段支出趨近帶來了付費能力的下降，物業行業同時面臨着規模發展和品質提升的挑戰。

市場競争不減反增，行業定價與品質監管愈趨嚴格，“緊”或許是物業行業如今的整體基調，身處市場漩渦中的保利物業也不例外。

宏觀經濟的變動影響着鍊條上的每一個端點，不論是小業主的物業費，還是公服業态的項目款，壓力傳導到企業端，最終在數字上得到最直觀的體現。

将視角聚焦，回款壓力便是體現之一。

截至2024年6月30日，保利物業應收款項及應收票據約為35.8億元，較2023年末的23.41億元增加約12.4億元，增速達52.93%。

保利物業在半年報中解釋，貿易應收款項的快速增長主要歸因于公司在管面積的擴大和項目數量增加，以及公服業務的物管服務收入占比提升，且受到信貸期影響而造成。

在預付款項、按金及其他應收款項上，保利物業錄得9.04億元，較上年末的月8.45億元增加5970萬元。這部分則由于增值稅進項稅額尚未抵扣完成，應收增值稅增加。

據參會投資者轉述，保利物業表示上半年在收繳方面确實面臨着一定的壓力，綜合回款率同比下降了3個百分點左右。

壓力主要集中在住宅和公服項目上，小業主和外部大業主的回款率降幅都在3個百分點左右，回款率比較穩定的是商辦業态，同比上升0.4個百分點。

保利物業在會上稱，在小業主方面，部分城市的限價使得一些業主對物業費調價具備觀望情緒，再加上入住率下降與大小業主空置率上升，回款相對較為困難。

在外部大業主方面，主要由于政府預算緊縮與财政資金的分配調整，一定程度上影響了公服項目的結算，導致保利物業上半年回款率的下降。

據轉述，保利物業對回款保持着相對樂觀的态度，認為回款風險基本可控，收費高峰主要集中在年底，再加上一些回款措施，預計回款率會在下半年有所改善。

談到應收賬款，與之關聯的便是企業現金流管理問題。

至本期末，保利物業擁有現金及現金等價物約106.05億元，較年初下降約3.93億元，主要投用于使用效率更高的資産運營業務及增值服務。

截至2024年6月30日，保利物業經營活動所的現金淨額約為4.27億元，而這一數據在去年同期為-2.13億元，實現轉負為正。

由此看來，若應收賬款能夠及時回款，市場對保利物業的現金流擔憂能夠再少一層。

據轉述，保利物業下半年在現金流管控方面還是将重點放在應收賬款的回款上，全年現金流管理目標為始終堅持現金流穩健增長，争取資金流動性與盈利能力的平衡，現金流淨流量覆蓋淨利倍數不低于1，應收賬款周轉率不低于6.5。

上半年的艱難平等地考驗着牌桌上所有玩家，來到形勢未知的下半年，保利物業預期目標為實現收入、歸母淨利潤及拓展均同比增長10%。