觀點直擊 | 越秀服務要做負責任的收並購

觀點網 8月20日下午，越秀服務發布了2024年中期業績。

盡管面臨着經濟周期調整的沖擊，但越秀服務還是交出了一份不錯的成績單，2024上半年中實現了營收利潤雙增長，其中營收增速更是接近于30%，遠高于15%的在管規模增速。

此外，公司财務狀況也穩健向好，現金和定存規模合計48.66億元，較2023年底上升3.4%。同時，公司應收賬款周轉率得到改善，周轉天數為75天，下降了2天。

同日，越秀服務召開了業績媒體發布會，出席會議的管理層包括非執行董事兼董事會主席朱輝松、執行董事兼行政總裁張建國、執行董事兼常務副總裁張成皓、财務總監李慧婷、資本運營總監萬思蘊。

朱輝松是第一次作為越秀服務董事會主席出席業績會。在這次會議上，他提到今年公司主動退出了一些經營效益或者是回款能力較差的一些項目，“但我們相信這是為了更好的輕裝上陣。”

他還表示，有效益的增值服務是物管企業商業模式的深化和創新，不僅可以拓寬企業的收入和盈利來源，也是企業綜合實力的體現。

“我們一直在強調要圍繞自身能力做好資源最優配置，讓第二曲線的增長更聚焦、更有效益。”

業績表現

越秀服務交出的這份業績單，首先便是公司營收利潤規模的正向增長。

據業績報告顯示，越秀服務上半年營業收入達19.6億元，同比增長29.7%；錄得毛利約5.07億元，同比增長約19.4%；期内利潤規模同比增長12.1%至2.87億元，其中歸屬于公司擁有人的利潤約2.78億元，同比增長12.1%。各項業績指標均錄得正向增長。

從業務分部來看，越秀服務收入來源分為商業物業管理及運營服務、非商業物業管理及增值服務兩大闆塊。其中，來自非商業闆塊的營業收入較上年同期增長32.2%至16.0億元，占總營收比重的81.7%；來自商業物業闆塊的營收則同比增長約19.2%至3.6億元，比重為18.3%。

作為營收大頭的非住闆塊之所以能夠實現超30%的增速，主要是依靠公司社區增值服務的帶動。該闆塊主要細分為物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三大子業務，報告期内分别錄得6.01億元、3.55億元、6.45億元的營收規模，同比增速分别為31.2%、0.7%、61.2%。

在項目拓展方面，越秀服務上半年新增簽約59個項目，合約面積達926萬平方米，同比上升12.1%，其中來自關聯方的占比為35%，來自第三方外拓的比例為65%。新拓展的項目中，約有76%位于大灣區區域，業态也主要以住宅為主。

此外，由于報告期内拓展了福州地鐵5号線以及部分來自廣州地鐵的大交通項目，因此TOD項目的外拓占比達到了22%。

截至6月30日，越秀服務旗下合約項目共有508個，合約面積為8880.8萬平方米，較2023年底增長6.4%，同比增長14.6%；在管面積項目418個，總在管面積達6667.2萬平方米，較2023年底增長2.2%，同比增長13.5%。

公司管理層指出，在管面積的提升不及合約面積，一方面是因為還有部分項目已簽約但尚未入場；另一方面，由于公司内部的管控要求，提高了對商務拓展的標準，因此也退出了部分相對質量較差的項目。據介紹，上半年公司退出的在管面積規模在300-361萬平方米區間。

業态分布方面，住宅項目占比約62%，TOD項目占比11%，商業項目占17%，城市服務及公建占比10%，與2023年底各業态分布比例基本不變。

區域方面，項目主要分布在一二線城市，占比達到87%。其中，大灣區仍然是越秀服務的大本營，在管面積占比約56.1%。值得注意的是，今年上半年，該公司将中西部進行了合並，因此一躍成為第二大布局區域，占比達21.5%；華東地區與北方地區的占比則均為11.2%。

或許是由于公司項目大部分集中于大灣區，因此關于近期重慶等地拟出台物業費限價政策一事，對越秀服務的沖擊似乎並不是很大。

公司管理層亦表示，全國大部分的城市都有物業費的指導價標準，但一些定位和服務品質相對較高的一些項目可以通過備案的方式去實現指導價的突破。目前，公司平均物管費大約在2.8元每平方米，且上半年沒有出現下調的情況。未來随着一些項目成立業委會，也可能會出現議價的情況。

增長空間

對于2024的拓展計劃，越秀服務早在2023年業績會上便指出希望達到1200萬平方米，增長20%左右。

上半年，越秀服務完成了新增拓展599萬平方米的面積，基本已經達到50%。

若是按照節奏走下去，越秀服務完成年度拓展目標並沒有太大的問題。只不過，相比于年度目標，該公司另一個更長期的目標更受市場關注。

在2021年上市之初，越秀服務方面曾表示，未來兩到三年内實現管理規模達到一億平方米。而在2023年業績會上，公司仍堅持這一目標，只不過将時間推遲到未來兩年内實現。

針對于這一目標，公司管理層指出，當初提出這一目標時主要考慮到三個渠道：母公司每年500萬平方米的交付面積、第三方市場的投拓以及市場收並購。目前，公司在關聯交付以及市場拓展兩個渠道中，基本能夠帶來每年1000萬平方米左右的規模增長，主要的增長缺口在于收並購。

但對于收並購，越秀服務則是保持一個比較謹慎的态度。

公司管理層表示，越秀服務會全面考量，持續留意市場上的一些收並購的機會，重點關注跟公司協同效益較高，經營質量和可持續性高，能夠提升區域密度、财務規範以及估值相對合理的標的。

“公司不會盲目擴張規模，而是要做負責任的收並購。”與此同時，越秀服務在今年1月曾将上市所得款項中拟用于收購和投資的部分資金下調至5.05億元，占未動用資金的比例比從66.8%下降至35%。

除了外拓目標之外，越秀服務毛利率同樣受到市場的密切關注。上半年，該公司的毛利率為25.9%，雖然仍處于行業一個相對較高的水平，但較上年同期下降了2.2個百分點。

在公司管理層看來，毛利率下滑是行業普遍的一個問題。随着房地産市場的變化，包括公司成本剛性上漲帶來的影響，毛利率随着行業發展而發生一些調整屬于正常現象。

從業務闆塊來看，越秀服務旗下商業物業闆塊的毛利率同比去年略微上漲0.9個百分點至32.4%；非商業闆塊的毛利率同比下降了2.9個百分點至24.4%。

為應對逐漸下降的毛利率，越秀服務決定通過提高高毛利分部業務的占比，保持良好的毛利率水平。因此，公司将目光投向了上半年收入同比上升超60%的社區增值服務，該業務分部的毛利率為30.5%，高于公司綜合毛利率水平。

“接下來我們要繼續深耕五大增值服務平台，着力提升專業能力。”在社區增值服務方面，越秀服務打造了經紀業務、新零售業務、美居業務、社商業務、智能化業務五大平台。

新零售業務方面，越秀服務開發了一些定制類産品，同時進行了業務的創新，推出文旅産品及試水傳單業務；商業方面，則通過推進大社區的運營模式，開展會所、社群、人文活動等多元業務。

除了在現有管理項目中推進增值服務之外，越秀服務也在積極“向外走”，公司上半年智能化業務首次中標並切入了電梯賽道，同時還拓展了消防工程及機電工程新業态，“相信這将給我們打開更大的選項空間”。