樓市調查 | 百億前灘公館 陸家嘴收購的三林濱江豪宅将入市

觀點網 上海前灘樓市又有“新人”入場。

8月21日，上海筠銘置業有限公司發布了一則公告，已取得上海市浦東新區三林鎮浩昌路255弄翠波頤庭項目，即前灘公館共計225套房屋的預售許可證，準售房源将于2024年9月12日在上海前灘香格里拉大酒店開盤銷售。

“說實話，來咨詢的客戶是挺多的，本地客戶居多，也有外地客戶打電話來問。”置業顧問向觀點新媒體透露，8月23日将在前灘四方城開啟認籌。

押注三林濱江

談及項目起點，要追溯至2023年4月。

彼時，陸家嘴集團通過公開股權交易方式獲得前灘南11#、12#、15#單元地塊共計21.76萬平方米用地面積的主導開發權。

據陸家嘴公告，持股40%的參股公司上海耀筠置業有限公司以總價147.78億元競得上海地産三林濱江生态建設有限公司在上交所公開挂牌轉讓的上海德茗置業有限公司80%股權及相關債權、上海筠銘置業有限公司80%股權及相關債權。

具體而言，德茗置業資産主要為上海市浦東新區三林楔形綠地11#、12#單元地塊，筠銘置業資産主要為三林楔形綠地15#單元地塊。

按照股權換算，陸家嘴實際享有的三林楔形綠地11#、12#、15#單元地塊權益土地面積合計6.96萬平方米，權益地上建築面積合計13.02萬平方米。

觀點新媒體獲悉，11#單元包括3幅地塊，用地面積4.76萬平方米，容積率2.0；12#單元包括5幅地塊，用地面積5.63萬平方米，容積率2.1-3.0，；15#單元包括6幅地塊，用地面積11.37萬平方米，容積率1.2-2.0。

拿地四個月後，東側組團6塊地開工；2023年底，西側組團22-01、22-03、22-04地塊也正式開工。在這之中，2個地塊拟建6-7層住宅，容積率均為1.6；另有2個地塊拟建2-5層住宅，容積率最低，均為1.2。

不難看出，前灘公館項目的平均容積率相對較低，僅有1.52。

再從地理位置進行觀察，陸家嘴地塊組團位于整體呈"L"型的三林濱江西區，此前綠地、華潤也前後拿地進駐該區域内。

其中，11#、12#單元地塊左側為綠地前灘百合園項目，右側上方為華潤三林濱江項目；值得注意的是，15#單元地塊左下側的14#單元地塊被上海地産集團拿下，拟将建設高層+别墅項目進行出售。

開發商紮堆，前灘公館背後的陸家嘴将項目重點規劃為低密度風貌住宅，11#、12#單元地塊推出建面約80-149平方米的兩房到四房項目，均價約12萬/平方米；而15#單元的6幅宅地還在建設中，總建築面積31.35萬㎡，預計2026年竣工。

“樣闆間開放之後，已經接待了幾千組客戶。”據置業顧問透露，7月13日，前灘公館樣闆間開放參觀，項目周圍教育資源及醫療資源較為充實，浦東惠立雙語幼兒園、上海惠靈頓國際學校、惠立雙語學校、新加坡萊佛士私立醫院等均囊括其中。

不只一顆棋子

2024年内，陸家嘴上新的滬上海住宅項目不只前灘公館一宗。

據觀點新媒體統計，僅在2024年7月-8月，"露面"項目就包括陸家嘴錦繡雲瀾、錦繡瀾灣，但兩宗項目去化效果未彰。

資料顯示，陸家嘴錦繡雲瀾位于浦東川沙，項目占地面積約6.37萬平方米，總建築面積19.8萬平方米，容積率2.5，由16棟16-17F高層住宅、1棟18F保障房以及若幹配套用房組成，規劃總戶數1192戶，其中可售商品房共計1064戶，均價6.4萬元/平方米。

2023年6月及10月，該項目共推出共計737套房源，均未觸發積分，整體去化率約88%；2024年4月推出135套房源，7月又加推192套房源，去化率約50%。

錦繡瀾灣位于浦東新區航頭鎮，是陸家嘴于2022年7月上海二批次土拍中以底價31.65億元競得，房地聯動價為4.83萬元/平方米。

2023年8月，項目推出首批320套房源，成交均價約合4.72萬元/平方米；2024年7月，錦繡瀾灣又加推120套房源，目前仍在售。

觀點新媒體了解到，截至2024年7月底，項目共推出440套房源，售出160套，綜合去化率約36.36%。

盡管上述兩宗項目去化問題待解決，陸家嘴在上海的土儲情況仍能支撐其未來一段時間的項目推新。

據觀點新媒體查詢陸家嘴2023年年報，截至報告期末土地儲備達66.31萬平方米，分布在上海及蘇州，上海的土儲主要位于小陸家嘴區域内、世紀大道兩側、竹園商貿區，及洋泾東區，總土儲面積30.09萬平方米。

在小陸家嘴區域内，有陸家嘴全資子公司上海陸家嘴昌邑房地産開發有限公司所負責開發的梅園社區2E8-19地塊；2024年4月，陸家嘴還以現金方式向昌邑公司增資人民币25億元，用于開發蓋住宅項目，地塊為城市更新項目，将打造一座涵蓋辦公、市級文化設施、豪宅、商業的綜合體，未來或推出建面約180平方米-220平方米的平層項目。

另外在洋泾東區，陸家嘴集團與太古集團合作操盤的陸家嘴太古源源邸項目正坐落于此。

項目定位浦東新區核心地段的洋泾綜合地標項目，計劃于2027年起分階段開業，囊括住宅、甲級辦公樓、零售商場、文化活動空間、酒店及服務式公寓等業态。

住宅業态方面，将推出11棟可售住宅樓，可售房源共378套，建面約188平方米-375平方米，首批住宅計劃于2024年第四季度進行預售。