中報觀察 | 中海宏洋深挖三四線

觀點網 下行的市場中，三四線城市去化一直是各大房企的“難題”。

而恰恰随着其他頭部房企更集中資源投放于一二線城市，中海宏洋布局的40城市中的優勢則相對明顯，市場占有率進一步擴大。

8月23日，中國海外宏洋集團在港交所發布公告披露2024上半年業績情況，期内實現收入218.52億元，同比下跌19.6%；公司擁有人應占溢利為8.85億元，同比下降48.5%。

收入主要由銷售物業、物業租金收入和酒店及其他服務收入貢獻，其中銷售物業貢獻216.76億元、物業租金收入貢獻1.31億元、酒店及其他服務收入貢獻4538.5萬元。

利潤下降主要受内地整體房地産市況持續整固的影響，期内中海宏洋毛利較去年同期下降52.5%至21.08億元；整體毛利率則收窄至約9.6%，2023年同期毛利率為16.3%。

三四線銷售

中海宏洋于公告中並未諱言市場面臨的一繫列挑戰，進而指出，期内中海宏洋的合約銷售額達190.17億元，同比下降26.7%，對應的合約面積合共165.62萬平米，同比下降22.8%；應占權益合約銷售額為156.3億元，較去年同期下降23.1%；住宅平均銷售價格約每平米人民币12,500元，同比下跌3.8%。

中海宏洋表示，自身銷售表現優于市場大部分競争對手。

于回顧期末，中海宏洋累積認購未簽約額為6.89億元，總合約面積為5.21萬平米。

觀點新媒體獲悉，在中海宏洋上半年銷售當中，合肥銷售金額為19.1億元；金華錄得11.94億元；贛州錄得10億元；汕頭錄得9.72億元；呼和浩特錄得9.62億元；銷售貢獻排名靠前的均為較低能級城市。

這也是中海宏洋長期分散投資深耕的效果。

據披露，中海宏洋于21個城市的銷售金額位列當地前三名，較去年末增加三個城市；其中汕頭、呼和浩特、贛州、揚州、唐山、南通等十一個城市排名第一，較去年末增加四個城市。

投資方面，中海宏洋表示，會堅持“三個主流”的投資原則，布局主流城市，投資主流地段，發展主流産品；密切關注潛在投資機會，精準投資，積極補充優質土地。

在比較具有挑戰的市場環境下，中海宏洋也在持續補充土地儲備。根據公告，上半年，中海宏洋繫列公司通過公開市場招拍挂，合共獲得銀川、徐州及合肥三幅土地，新增權益樓面面積24.69萬平米，新增權益土地價格為13.85億元。

並購方面，收購了江蘇省常購州市兩個合作項目剩余股權，總代價為約5.01億元，

截至上半年末，中海宏洋繫列公司擁有土地儲備總樓面面積為1583.42萬平方米，權益樓面面積為1305.07萬平方米。

該公司也提及到，居民多樣化的住房需求仍普遍存在，市場上稀缺産品價值依舊，熱度不減；更具性價比的改善類産品更受市場青睐。中海宏洋将堅持按“做精存量，做優增量”的思路部署具體工作。

其表示，下半年，存量方面，将精益平衡，精挖細探，把握好量價關繫；增量方面，将堅定聚焦，以敬畏之心作好投資審慎研判，充分發掘結構性機會，确保實現項目回報。

财務安全性

财務方面，中海宏洋期内銷售回款為172.16億元，現金儲備為252.09億元，比去年末減少8.12億元，主要用于償還部分債項。

融資方面，期内通過北京、合肥投資物業首次落地經營性物業貸款，融資金額為20.75億元，其中北京項目經營性物業貸款融資20億元，年期15年，利率3.5%。

于香港，中海宏洋上半年新增三筆可持續發展表現挂鈎人民币貸款，金額合計為22.93億元。

根據公告，于6月30日，中海宏洋總貸款(包括擔保票據及公司債券)為421.26億元，減少14.38億元，于2024年上半年的加權平均融資成本為4.3%。

上半年，在計算提取新增貸款72.78億元、償還貸款89.58億元及因兌匯其中港币貸款所增加的1.83億元後，中海宏洋銀行及其他貸款(不計擔保票據及公司債券)總額較去年末減少14.97億元至334.12億元。

當中的銀行及其他貸款(不計擔保票據及公司債券)包含人民币貸款人民币269.97億元，而港币貸款為港币69.55億元(折合人民币64.15億元)。

具體來看，于2024年6月30日，中海宏洋有關銀行及其他貸款中人民币128.13億元為定息借款，年利率為由2.8%至4.9%，其余銀行及其他貸款人民币205.99億元以浮動利率計息，年利率介乎由2.6%至6.5%。銀行及其他貸款的38%将于一年内到期償還。

擔保票據何公司債券合計87.14億元。其中擔保票據的金額為人民币37.14億元，公司債券的金額為人民币50億元。

于2024年6月30日，中海宏洋可運用資金(包括現金及銀行結余)達357.86億元。