觀點直擊 | “感性的”萬物雲處在重要時刻

觀點網 追求規模化的熱潮成為過去，物業行業今年流行起“回歸服務本身”的論調。

萬物雲的視角更精準而獨特：存量住宅物業的競争其實是修繕能力的競争。

8月23日，萬物雲召開2024年中期業績發布會，公司董事長朱保全、執行董事兼首席市場官何曙華、獨立非執行董事羅君美、副總經理葉菲、财務與資金管理中心負責人王緒斌等人出席會議。

業績報告顯示，上半年萬物雲非開發商主營業務增長強勁，但開發商關聯業務下降顯著。

會上，展望公司整體毛利率趨勢時，萬物雲董事長朱保全表示：“即便經營並非一帆風順，持續投入客戶服務品質亘古不變。”

一邊是被正式納入恒指的好消息，另一邊是開發商關聯業務波動而受到影響的利潤，堅持獨立發展的萬物雲已步入優化升級關隘。

“身處暗處、目及金山，終将越過山丘。”這是萬物雲在中報解讀中寫下的判詞。

非常重要的時刻

披露中期業績之前，萬物雲在8月16日先迎來了一個好消息——獲納入恒生綜合指數，将于9月9日起生效。

距離上次“意外”落選恒指成分股，萬物雲發布與恒生公司溝通結果的回應文章，正好過去半年。

兩年努力最終收獲符合預期的果實，意味着萬物雲将被調入港股通標的的證券名單，背後則是“代表性優質資産”的認證以及被動基金配置的增加。

在中期業績發布會上，朱保全以此喜訊開頭，表示：“對于公司以及所有投資人來說，這是非常重要的一個時刻。”

為了慶祝這一重要時刻，萬物雲董事會決定在中期派息的基礎上，額外增加一個特别派息。

喜慶的氣息延續到業務表現上，是萬物雲非開發商主營業務的強勁增長。

先從整體上看，萬物雲截至2024年6月30日錄得營業收入175.6億元，同比增長9.6%；剔除開發商影響後，報告期内公司收入為153.6億元，同比增長16.2%。

萬物雲的收入分為社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務三大闆塊，萬物雲将三部分業務統稱為“循環性業務”。

報告期内，萬物雲循環性業務收入為149億元，同比增長16.7%，占收入比例為84.9%，同比增加了5.1個百分點。同時，循環性業務為萬物雲帶來毛利19.4億元，同比增長16.8%。

具體到三項業務在上半年的業績表現，社區空間居住消費服務收入101億元，同比增長11.8%；商企和城市空間綜合服務收入60.7億元，同比增長7%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入13.9億元，同比增長5.7%。

總體而言，萬物雲循環性業務整體實現了穩健且較為快速的增長規模。其中，貢獻最大的業務要數社區空間居住消費服務，該部分成績或許主要得益于公司的蝶城戰略。

報告期内，萬物雲蝶城底盤數量增長至642個，其中標準蝶城202個，主攻蝶城180個，目標蝶城260個。

存量住宅市場中，萬物雲新獲取221個共12.76億元飽和收入的住宅市場合同。根據其内部招投標數據統計，期内在蝶城内獲取存量項目的中標率達74%。

另一個“重要時刻”，則要談到萬物雲與控股股東萬科的關聯交易。

今年半年報里，一項核心數據格外引人注目：萬物雲于報告期内錄得利潤8.04億元，同比降低23.4%；核心利潤為12.02億元，同比降低2.7%。

從半年報中看，萬物雲期内利潤及核心淨利潤波動主要受到開發商關聯業務影響。報告期内，萬物雲來自開發商有關收入占總收入比重為12.6%，較上年同期下滑5個百分點。

對萬物雲業績表現影響最大的，是過往高毛利的增值服務，該部分錄得收入9.2億元，同比下降33.8%，毛利為0.02億元，同比下降98.9%。

剔除開發商影響後，萬物雲上半年收入為153.6億元，同比增長16.2%；毛利20.0億元，同比增長12.8%，收入及毛利增速更快。

針對開發商收入影響，萬物雲早在2023年業績會上披露一份極端壓力測試數據：2023年度，剔除所有與開發商相關收入後（含開發商新交付項目的物業費收入），對萬物雲的收入影響為-17.5%，但收入增速變得更快，達14.5%，毛利增速達23.7%。

市場考驗來勢洶洶，開發商關聯業務影響漸重，處在重要時刻轉折路口，萬物雲的選擇是主動降低與萬科的關聯交易。

做企業是感性的

這次業績會上，投資者最關切是開發商影響及處置問題。萬物雲董事長朱保全表示：“投資人是理性的，做企業是感性的。”

“萬物雲是萬科養大的孩子，雙方水乳交融，是剪不斷理還亂的關繫，今天不能就說一刀兩斷。人都是有感情的，業務勢必藕斷絲連。雙方業務量雖确實在下降，但應收賬款顯著增加。”

站在萬物雲的視角，理性上既希望保持業務相對的獨立性，同時感情上又很難做到與萬科一刀兩斷。

朱保全在業績會上表示，今年公司關聯方交易占比已下降到10.1%，但是下降速度超過了預期，也影響了公司的整體盈利水平。

關聯方應收賬款同比提升是去年以來物企普遍存在的情況。據萬物雲統計，2023年主流上市物業企業關聯方應收同比提升13.5%，市場對于回款問題存在擔憂。

上遊房地産行業進入深度調整期，獨立性是物企日益重視的因素之一。

2023年度業績會上，朱保全指出，2023-2025這幾年會是行業的分水嶺，此岸是房地産開發産業鍊末遊，彼岸是基于不動産持有的消費。能否達成物業行業從此岸到彼岸的涅槃，要擺脫路徑依賴，自身要有更獨立自主的決心。

數據顯示，近年來萬物雲與萬科間關聯交易比例持續下降，從2021年的19.2%降至2022年16.0%，再到2023年的13.5%，如今已壓降至10.1%。

萬物雲表示，半年公司會進一步主動降低與萬科間的關聯交易，並與萬科商議以經營性資産抵債的方式降低應收賬款。對開發商關聯業務下降的影響，會盡可能通過非開發商主營業務的更好發展來彌補，最終保持收入正向增長。

具體來看，開發商目前面臨最大問題是現金流，萬物雲計劃通過循環性業務的增長，降低開發商業務下降的負面影響。

“目前循環性業務已經占到了85%，另外兩項核心業務雖然受到一定影響，但還是保持了不錯的收益率。我想，這部分的增長有一天會快于另一部分的下降。”朱保全對萬物雲的未來保持着樂觀态度。

不過，對于投資者而言，“有一天”的說法太過遙遠，能夠看到的增長才是穩定保障。

對此，萬物雲表示将借着港股通的優勢，繼續推動股份回購計劃，進一步提升公司的價值，通過保持分紅比例以及更積極地股份回購計劃回饋股東，鞏固市場信心。

另外，今年6月以來，重慶出現群衆要求下調物業費的事件，部分地區加強了對物業費限價政策的實施力度。

萬物雲将物業費的本質指向與價值相符的物業服務，“如何通過技術、管理模式的方法以及流程的調整去降低物業服務成本，從根本上提升自身競争力，這是特别重要的。”

如今，擺在萬物雲面前的是來自内、外部的雙重挑戰。市場信心何時能夠修復，循環性業務能否盡快彌消開發商關聯業務的影響等等，還有待後續觀察。

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