從泊寓到富瑞斯 萬科公寓“升級”記

觀點網 在初出社會的應屆大學生與附近租客一起玩劇本殺、在公共健身房揮汗如雨時，摩天大樓里的公寓租戶正躺在浴缸里，對着霓虹夜色搖曳高腳杯。對于長租公寓運營方而言，這幾乎是兩種生意模式。

近年來，從“萬匯樓”、泊寓到富瑞斯，萬科長租公寓體繫逐漸建立，也由此囊括經濟型到中高端産品。

幾天前，泊寓官方發布一則推文顯示，萬科旗下高端長租公寓品牌——富瑞斯目前已開業3家門店，分别是緊鄰深圳福田CBD的富瑞斯·福田店，位于世界級文化總部深圳華僑城的富瑞斯·南山店以及位于成都雙塔地標的交子荟·國際公寓。

同時，富瑞斯在濟南CBD、蘇州高新區、深圳太子灣等城市核心區域的門店也即将開業。

富瑞斯並不是萬科新推的産品，至今已有7年淵源，但從最近時間表來看，萬科有意加快高端長租公寓布局。

擴版升級

“本集團旗下‘泊寓’是全國最大的集中式公寓提供商”，在2023年的财報當中，萬科如是描述其住房租賃業務。

從2007年首個政策性租賃項目廣州萬匯樓項目面世，到2016年統一全國青年公寓品牌為“泊寓”，再到2023年首次實現盈利至今，萬科走過了一段漫長且曲折的旅途。

經過近8年的發展，泊寓已經形成了三大繫列6條産品線。其中，三大繫列為青年公寓、中高端公寓，以及多人宿舍。6條産品線則包括了青年公寓繫列下的泊寓公社、泊寓城市青年家、泊寓院兒，以及中高端公寓下的@home、富瑞斯，最後是面向企業的多人宿舍。

根據萬科最新發布的2024年一季度财報顯示，其泊寓業務實現營業收入8.33億元，同比增長7.3%。截至3 月底，租賃住宅業務共運營管理23.8萬間長租公寓，累計開業17.95萬間，出租率93.9%。

不同于泊寓定位為“城市青年長租公寓”，目標人群是城市中的年輕白領、創業者及自由職業者，富瑞斯更專注于中高端市場，面向的是追求高品質生活的城市精英。

從價格上就能明顯看出兩者的定位差距。據泊寓公寓小程序顯示，同樣是位于福田區，富瑞斯福田店的租金在1.1萬-2.2萬元之間，而距離其最近的泊寓梅村店，每月的租金在1198-4198元/月。

因此，富瑞斯的出現更多是延長並豐富了“泊寓”長租公寓産品線。

但無論是低端還是高端，長租公寓的回報周期都相當漫長，加碼重資産都不會是泊寓當下的考量。

其中，納入保租房體繫已經成為泊寓運營當中的重要部分，畢竟納保後才能獲得公募REITs“通行證”。

截至3月底，萬科泊寓所管理的租賃住宅中，已有10.82萬間納入保障性租賃住房。

6月21日，資本市場也傳來消息，萬科有意以“泊寓”為標的申請發行REITs，預計募資規模約10億元。

中低端産品可以轉為保租房謀求REITs發行，而高端産品也能搭上人才安居便車，與地方國資合作。

萬科泊寓在成都金融城地標“交子雙塔”北塔打造的高端項目交子荟·國際公寓，就與交子公園金融商務區攜手，将成都市和高新區ABCD類人才納入安居優享隊列。

《成都市急需緊缺和高端人才目錄》和《成都市高新區急需緊缺人才和高端人才目錄（2021修訂）》條件的A、B、C、D類人才優先入住，公寓租賃一房一價，簽約價格按人才等級分别享受8折、9折、9.5折及9.7折。

此外，萬科在深圳、濟南等地富瑞斯均與當地國資牽手合作。

進一步觀察市場動态，不止萬科在高端租賃市場有此類布局，今年的8月22日，廣州安居集團也攜手雅詩閣打造首個高品質酒店服務式人才公寓項目，為聚集互聯網創新産業、數字科技、會展與總部經濟現代服務業的琶洲闆塊提供稀缺的人才服務式公寓資源。

由此看來，萬科或許也有意要讓富瑞斯搭上人才安居的“順風車”。

前世今生

富瑞斯可以說是含着“金鑰匙”出生的。

第一家富瑞斯國際公寓原名為“輝盛庭國際公寓”，是由國内房地産龍頭企業“北京首開集團”旗下的嘉信酒店管理部管理的自營品牌。

2017年7月，萬科斥資11.73億元從首開手中接手了深圳福田富瑞斯公寓及相關資産，並一直沒有改名，還将其打造為旗下高端長租公寓品牌。

當時市場充斥着諸多疑慮，在土地稀缺，地價日益昂貴的深圳市場，富瑞斯公寓似乎是一個不錯的資産，為何首開要出讓?

2005，第一家富瑞斯誕生于深圳繁華之心——福田香蜜湖，坐擁福田CBD與紅樹林深圳灣景觀。

據當時接近首開的人士表示，這一項目經營得不錯，投資回報情況也不差。“目前深圳樓市處于較高位，出售後也能使公司獲得很好的财務回報。”

據2017年觀點新媒體的報道，富瑞斯公寓建築面積為1.42萬平方米，共有165套公寓，戶型包括一房一廳、二房一廳及三房一廳等，年均入住率超過70%。在2013年時，公寓還對硬件設施進行了升級發改造。

就連位于富瑞斯國際公寓附樓的富瑞斯商務中心，定位于國際標準的高端服務式辦公室，共提供91個標準工作台位，當時的出租率已經超過90%，毛利率50%以上。

放眼如今，萬科雖未單獨公布過富瑞斯的經營情況，但從目前公寓已開業3家門店來看，深圳福田CBD的富瑞斯·福田店、深圳華僑城的富瑞斯·南山店以及成都雙塔地標的交子荟·國際公寓，這些門店均位于城市的核心區域或地標性建築内。

與此同時，富瑞斯公寓在濟南CBD、蘇州高新區、深圳太子灣等城市核心區域即将開業的門店也各具特色，選址同樣位于城市的繁華地帶。

其中，蘇州高新區的門店位于太湖科學城功能片區，為高端商務人士打造山水環繞的品質居所；濟南CBD的門店出門即享萬象城、龍湖奧體天街綢帶公園等配套，為居民提供美好生活的平衡點。

深圳太子灣的門店則位于片區核心地帶，提供中、健身、康養等配套服務，為追求品質生活的人士打造遠離喧嚣、擁抱海風、坐擁繁華、享受尊貴的居住勝地。

至于未來，萬科泊寓在中高端租賃市場上發力如何，還得拭目以待。