觀點直擊 | 綠城中國：保持底線思維

觀點網 8月26日，綠城中國發布2024年中期業績，股價當日收漲3.59%。

市場普遍認為綠城中國交出一份不錯業績：上半年收入約695.62億元，同比增長22.1%；股東應占利潤約20.45億元，同比下降19.6%；股東應占核心淨利潤約49.49億元，同比增長27.5%。

期内，綠城中國毛利約91.04億元，去年同期為99.20億元；毛利率為13.1%，較2023年同期的17.4%下降4.3個百分點，但與2023年全年毛利率13.0%基本持平。其中物業銷售毛利率11.7%，較2023年同期16%下降4.3個百分點。

公告中指，一方面是整體市場下行及限價影響，導致售價不及預期，另一方面集團在拿地策略上，聚焦一二線城市，對項目的安全性及抗風險能力要求較高，毛利率會相對偏低。

“2024全年受收入結轉結構及重難點庫存去化的影響，毛利率仍面臨一定壓力，預計比去年要低一點，但基本處于底部。”管理層透露，随着2022及2023年獲取項目逐步交付，未來毛利率會有所好轉，已售未結的毛利率整體會比目前毛利率高2-3個百分點，但因為項目銷售很快，IRR很不錯，結轉量有所保障。

截至2024年6月末，綠城中國累售未結金額約2302億元，其中權益為1695億元。管理層稱更看重項目層面的淨利率，2022及2023年項目的淨利率平均做到8、9個點以上，今年上半年新拓項目整體的淨利率超過了10%。

謹慎投資

業務闆塊方面，綠城中國上半年于物業發展、酒店業務、物業投資、項目管理的收入分别為637.57億元、4.87億元、1.39億元、16.4億元，其他收入35.39億元。

上半年，綠城中國總合同銷售金額約1265億元，同比下降5.7%；總合同銷售面積約591萬平米。其中，綠城集團自投項目合同銷售金額約854億元；歸屬于綠城集團的權益金額約608億元，權益比較2023年同期提升7個百分點至71%，回款率為103%。

下半年，截至2024年7月31日，綠城中國自投項目可售貨值約人民币1690億元(不含2024年8月及以後新獲取項目當年可推盤貨值)，可售面積約688萬平方米，一二線城市占比達79%。

綠城中國執行董事、副總裁李駿透露，預計綠城今年全口徑銷售規模大概會降低10%左右。

土地投資方面，綠城中國上半年整體保持謹慎，期内投入權益土地款154億元合計新增15個項目，總建築面積約131萬平方米，預計可售貨值達約333億元，核心二線占比達94%，項目分布在杭州、西安、蘇州、甯波、合肥、天津、福州、嘉興等8座城市，權益比提升至84%。

截至6月30日，綠城中國總土儲貨值為5348億元，總建面3193萬平米，權益建面2064萬平米，總可售建面2143萬平米，權益可售建面1372萬平米，平均樓面地價7999元每平方米，其中一二線城市占比達到79%，北京上海杭州3個核心城市占比34%，十大戰略核心城市占比55%。其中杭州土儲總貨值1006億元，上海509億元，北京325億元，西安有295億元。

李駿介紹，投資上綠城中國謹守高度謹慎高標兌現的原則，甯可錯過也不錯投，投資標準更細，突出項目流動性，關注項目性價比。他續指，截止到2024年8月23日，今年綠城累計新增獲取了23個項目，新增貨值582億元，權益土地款259億元，其中包括于上海獲得的兩宗地塊，貨值86億。

綠城中國執行董事、行政總裁郭佳峰直言，今年投資工作會比去年難做，上半年取得的貨值或者說拿地的錢可能是去年的60%左右。

在城市選擇上，雖然公司仍然看好能級高的一二線城市乃至核心區都看好的。但即便仍然看好一二線城市核心區，也出現了很多新的問題，比如北京、上海、杭州等一些城市分化比較厲害，這些城市有一些項目面臨虧損。

他表示，上半年，公司在北京、廣東省廣州、深圳等地也跟進拍過一些項目，但考慮到這幾批次的供地安全性不夠高且現金流的模型不符合流程要求，就沒有獲取。下半年，一線城市仍然有一些優質土地出讓，公司會積極跟進，今年公司投資策略是以項目為準，不是以城市為重。

“公司内部有句話是‘沒有好城市只有好項目’，所以綠城會重項目輕城市，主要還是圍繞一線和強二線。”他透露，今年投資更為謹慎，總體投資力度會比去年稍微弱一些。

目前對多數項目，綠城中國基本還是會要求兩位數的利潤率，安全性确定性高的項目，如果現金流去化模型好的話，會适當放松一些利潤要求。

他稱，今年上半年首開的18個項目，整體銷售額超過了300億元，整體兌現度都比較好。

保持底線

受房地産下行市場影響，綠城中國上半年資産減值撥備為17.5億，主要包括14.2億的存貨減值和3.3億的往來款減值，相比2023年同期的資産減值撥備4.62億元有所增加。

在下行市場中，這往往很難避免。據了解，存貨減值主要是集中在2020年下半年獲取的項目中，部分的車位或者業态銷售價格不及預期，進行部分的撥備計提，比如武漢桂語朝陽集體了3.3億，還有泰州桂語聽瀾軒計提了1.4億，奉化鳳悅印湖集體了1.1億等。

往來款減值的3.3億主要是合作項目，主要為房地産市場下行，對應收合聯營公司款項計提減值所致。

綠城中國執行董事及執行總耿忠強于業績會中回應，一個項目是否減值或者是計提多少減值受多方面因素影響，比如房地産市場走向，包括公司營銷策略，甚至周邊競品打法等等，有一定不确定性。所以現在很難說未來還有多少減值需要計提。

在行業形勢依然整體低迷的大背景下，安全性始終是一家企業經營的重要考量。董事會主席張亞東稱，公司下半年乃至明年上半年，還是保持底線思維、謹慎穩健的經營策略。

截至期末，綠城中國的銀行存款及現金余額約為751.33億元，其中受限資金314億元，可用資金437億元。

中報顯示，截至2024年中期，綠城中國總借貸為1483.14億元，其中銀行借款為1154億元，占比為77.9%，債務工具為327億元，其他借款2億元。

就債務期限來看，主要以長期借款為主，2年以上到期的金額為717億元，1-2年到期的413億元，1年内到期借貸余額為353.13億元，占總借貸的23.8%。

值得關注的是，綠城中國的融資成本為4.0%，較去年同期下降40個基點；期末融資成本為3.9%，較上年同期的4.4%下降了50個基點。

上半年，綠城中國在公開市場上共成功發行51.34億元，其中包括債券40億元，供應鍊融資11.34億元，平均發行利率為4.05%。

境外融資方面，綠城上半年完成境外債務置換8.17億美元，其中3億美元為2025年到期提前置換，目前境外債務在總債務中的比重已降至15.5%。

耿忠強透露，公司于2024年到期的所有境外貸款，已于上半年基本完成置換，2025年到期的剩余債務的置換工作也已經啟動，目前正在按計劃有序推進。

其中，明年1月份到期的4億美元，當中3億綠城中國已經完成置換，另外1億近期将進行回購。