中報觀察 | 綠城服務目標沒有實現

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2024-08-26 23:35

  • 綠城服務是一家喜歡設立目標的物企,這麼多年曾定下過不少目標,有些實現了,而有些很難實現,比如在2020年度業績報告會上,綠城服務方面提出過的五年内實現營業收入增長5倍計劃。

    觀點網 8月23日,綠城服務集團有限公司發布了截至2024年6月30日止六個月的未經審核中期業績公告,而後于8月26日召開了2024年中期業績發布會。

    據參會投資者表示,出席會議的管理層有董事會主席楊掌法、行政總裁金科麗、首席财務官夏雲。

    投資者轉述,楊掌法對行業未來發展仍然看好。他指出,從政策面來看,今年兩會以及最近國家住建部部長再次提出了好房子、好服務的問題,也提出了對城市基層治理當中的三大革命的問題。這些概念的提出,既是對物業行業提出了一個新的要求,也是給行業提供了一條很好的發展道路。

    對于需求端,楊掌法則認為,不管宏觀經濟形勢如何,人們對于美好生活的追求一定是持續的、不會改變的,所以需求會不斷地提升。

    他還表示,一個同質化發展嚴重的行業唯有價格競争,只有差異化的競争,滿足不同客戶不同需求才是高質量發展的一個基本要素。因此,綠城服務圍繞着服務的差異化,提供了更多的服務内容分層分級的服務體繫,能夠更好的去為業主提供服務,滿足各方面的這些需求。

    因此在他看來,在現在這個階段,對綠城服務來說是一個最好的窗口期。

    在這個窗口期,綠城服務主要在做兩件事:提高業績與加快回款。最終,公司營收利潤分别錄得同比增長10.6%、21.5%。

    各業務闆塊的表現方面,其中物業服務仍是營收大頭,達到60.19億元,占總收入比重的66.4%,同比增長14.6%;此外,園區服務期内收入17.58億元,占比19.4%,同比增長6.1%;咨詢服務收入11.33億元,占比12.5%,同比增長5.3%;科技服務收入1.59億元,占比1.8%,同比下降25.5%。

    只不過,在這份成績的背後,綠城服務仍有許多未完成以及待完成的目標。

    上半年的工作

    綠城服務上半年工作的其中一個重心在于“抓考核”。

    6月26日,綠城服務發布了公司股權激勵方案,里面設置一些KPI。其中,針對個人表現設立了一套員工表現考核制度;針對整個集團的業績表現,則是提出了2024-2026年的三年間,核心經營利潤增速需分别比2023年增長20%、40%、60%。

    據投資者轉述,目前綠城服務所有管理層和員工都是跟公司業績做了捆綁。其中管理層是通過期權計劃與業績達成強挂鈎,項目負責人是通過合夥機制與項目收成挂鈎,而一線員工則是通過人效的提升和分傭機制跟個人收入做挂鈎。

    金科麗表示,所有的考核機制都是跟公司的經營目標做強綁定的,下半年可能還會對與各級管理層的挂鈎進一步深化落地。

    或許正是在考核的壓力下,綠城服務上半年實現核心經營利潤為8.93億元,同比增長25.8%。若下半年能維持這一增速水平,那麼今年的KPI便能夠保住了。

    綠城服務上半年的另一項重點工作是“找錢”。

    去年6月,綠城服務曾明确表示,着重對積累的應收賬款進行回收。截止到今年6月底,公司貿易應收款規模約為54.8億元,同比增長16.7%,較上年末增長28.5%。

    從客戶結構來看,來自C端的占比為53%,B端占比為42%,G端占比5%;從賬齡結構來看,一年以内的占比68.6%,1-2年占比18.3%,2-3年占比10%,3年以上約為3%。

    夏雲提出,公司回款工作的目標為全年綜合收繳率提升一個點,以及應收賬款余額增速低于整體營收增速。他還表示,通過上半年的一些回款舉措,雖然應收賬款得到了一定的控制,但是跟公司目標還是有差距。

    從上半年的表現來看,通過對客戶的因類施策、業務標本監制以及主體責任的落實和收款工具的全面優化,綠城服務實現了物業費收繳率實現提升了一個百分點。

    然而,公司上半年應收賬款的增速卻高于營收10.6%的同比增速,要想取得全階段性的勝利,在保持收繳率不降的前提下,還需要繼續減少公司應收賬款規模或者提高營收增速。

    夏雲亦介紹到,下半年公司将從回款意願、回款策略與工具、考核機制三個方面去加強回款的工作。

    關于回款,金科麗指出公司的目標是現金流覆蓋歸母淨利潤一倍以上。截至6月底,綠城服務現金及現金等價物約為30.26億元,較期初減少約15.14億元;公司經營活動所得現金淨額為-3.6億元,而同期公司歸母淨利潤為5.05億元,離目標尚有一段較長的距離。

    夏雲指出,2024年下半年,公司會進一步加強預售的管理和應收賬款的回款工作,預計到年底賬面現金會有進一步的增加,目前預測跟去年底同比會有15%以上的增長幅度。

    待完成的目標

    綠城服務是一家喜歡設立目標的物企,這麼多年曾定下過不少目標,有些實現了,而有些很難實現。

    比如在2020年度業績報告會上,綠城服務方面就提出五年内實現營業收入增長5倍的計劃。當年公司收入為101.06億元,要想實現上述目標,便需要在2025年或之前達到505億元左右的營收規模。

    只是,從當下的市場環境以及結合公司的具體情況來看,這一目標肯定無法達成了。

    2023年,綠城服務收入為173.93億元。而根據公司披露的2024中期業績,綠城服務期内實現收入為90.68億元,同比增長10.6%,按上年的增速來算,公司2024全年營收規模在200億元以内,四年也不過堪堪增長2倍,要達到5年5倍幾乎不可能了。

    報告期内,綠城服務毛利達到17.44億元,同比增長14.0%;期内利潤為5.23億元,同比增長21.0%;歸母淨利潤為5.05億元,同比增長21.5%。

    上半年,為了提高毛利率,綠城服務關停並轉了66家非主營業務企業,楊掌法表示下半年将會進一步推動非主營不良業務的關停並轉。

    最終,公司錄得整體毛利率為19.2%,成功止住下跌趨勢,同比微增0.5個百分點,而這也是公司在2023年業績發布會上提出的毛利率改善目標。

    同樣是在2023業績會上,綠城服務方面還提出2024年要保持核心經營利潤增速高于規模增長。其中核心經營利潤的增速不低于15%,規模的增速不低于10%。

    從上半年的業績來看,該公司暫時達到了這一目標。

    截止到報告期末,綠城服務在管面積為4.82億平方米,較2023年同期增長16.2%,低于25.8%的核心經營利潤同比增速。此外,公司儲備面積3.58億平方米,較2023年同期下降5.7%,或淨減少2150萬平方米。在管項目達到3356個,覆蓋了全國31個省、直轄市和自治區,以及203個城市。

    在外拓方面,綠城服務上半年實現物業新拓年飽和營收15.7億元,新拓平均物業費單價3.7元每平方米每月,均超去年同期。其中,非住業态新拓年飽和營收為8.1億元,占比52%,首次超過住宅業态。

    楊掌法認為,外拓市場競争的格局會越來越開放,越來越市場化,服務需求會越來越多,服務要求也會越來高,關鍵在于要修煉自身内功。

    他指出,物業行業目前還是一個非常分散的行業,市場競争的激烈程度遠遠不夠,唯有激烈的市場競争才能夠推動行業的進步,“市場競争並不可怕,可怕的是沒有競争。”

    撰文:黃金土    

    審校:徐耀輝



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