觀點直擊 | 李軍放下的劍與綠城管理代建低氣壓

觀點網 比起發布2024年中期業績報告，綠城管理更受關注的新聞是原執行董事及董事會副主席李軍的離職。

8月23日，綠城管理發布公告，因個人原因，李軍已辭任執行董事及董事會副主席。同時，執行董事王俊峰被任命為新的授權代表，公司聯席秘書谷冀湘則被委任為法律程序文件代理人。

“25歲，初見綠城:手中無劍、心中無劍；34歲，代建謀生:手中有劍、心中無劍；44歲，艱難上市:手中有劍、心中有劍；47歲，學會放手：手中無劍、心中有命；今始，退隐江湖：手中無劍、心中無劍。”

公告發出同日，李軍于朋友圈留下一段“金庸密言”，權當自2002年踏進綠城以來的職業生涯告别。

如其所言，選擇此時離職是為投入更多時間在家庭及子女教育。

“我與李軍總相識、共事多年，工作和私交都很好。我記得大概2年前，他就與我交流了個人中長期的打算。雖然我與亞東主席（張亞東）一再挽留，但李軍依舊比較堅持他的決定。”離職的第三天，綠城管理2024年中期業績會如期召開，綠城管理執行董事、行政總裁郭佳峰郭佳峰于會場這樣說。

溫情氛圍暫停在問答環節，當話題回歸上半年的業績情況，氣壓驟降。

難收的代建費

“代建行業短期之内是規模承壓的狀态。”

2024年上半年，綠城管理的關鍵詞是尋求安全穩健，報告期内實現收入16.7億元，同比增長7.8%；淨利潤4.91億元，同比增長6.3%；歸屬于公司股東的淨利潤為5.01億元，同比增長5.8%；公司經營活動現金淨流量7750萬元。

“今年代建行業呈現出非常明顯的規模增速放緩、費率下降的态勢。代建行業從之前幾年的高歌猛進，已經到了現在增長放緩，甚至階段性有些減弱的情況。”

如綠城管理副總裁程敏所說，代建項目合約總建築面積方面，上半年綠城管理新拓1740萬平方米，同比增長1.1%；但與此同時，新拓代建項目代建費較2023年同期下降18.1%，下滑至41.9億元，政府、國有企業委托方及金融機構的占比達72.6%。

70%以上客戶群體的畫像，綠城管理已在業績中透露，但回歸代建收入本身，數據卻不盡人意。報告期内，綠城管理來自商業代建的收入為13.08億元，實現同比增長22.9%；但政府代建僅收入3.32億元，同比下降16.1%，占總收入比近20%；收入下降進一步影響毛利率，政府代建的毛利率約合40.4%，較2023年同期的44.8%下降4.4個百分點。

數據來源：企業公告、觀點指數

另一方面，觀點新媒體注意到，2024年上半年，綠城管理代建費收款有所滞後。于報告期内，貿易及其他應收款項合計9.08億元，較2023年末增加10.3%。

“受房地産行業整體市場趨勢影響，部分地區銷售去化出現滞後，進而影響到代建費收款，周轉天數由2023年度的24天上升至本期的28天。”據綠城管理透露，受市場影響，導致代建費收款滞後。

“今年上半年，綠城管理收取了14.14億元的代建費；與去年上半年19.57億的代建費相比，下降了27.7%。”業績會現場，管理層也直接表示，2024年上半年代建費收取減少，主要由于委托方資金壓力比較大，所以代建費收入會有滞緩。

管理層續稱，會與委托方站在一起共渡難關，通過增強項目的經營，促進銷售加強回款，“未來綠城管理還會選用一些金融工具處理部分尾盤項目，包括票據ABS等形式保障回款。”

保障回款是綠城管理保住毛利率的基礎，而商業代建才是毛利率增長的主要砝碼。從數據來看，2024年上半年，商業代建、政府代建及其他服務的毛利率分别為54.2%、40.4%、59.3%，對比2023年同期的51.5%、44.8%和90.7%，商業代建毛利率提升了2.7個百分點；政府代建與其他服務的毛利率均有下滑。

值得注意的是，其他服務毛利率同比下滑超30個百分點，收入則從8900萬元降至2960萬元。

這部分的毛利率變化，主要與綠城管理上市前因未取得房地産開發一級資質而由綠城投標，由其進行管理的項目緊密關聯。

貨值與增速

業績會間，綠城管理多次提及商業代建業務為企業收入帶來的貢獻，正如業績報告中，商業代建的發展是由于綠城管理“進行差異化全國業務布局，聚焦發達地區業務拓展，優選項目質地較好的項目”。

事實上，截至2024年6月30日，綠城管理代建項目已布局中國30個省、直轄市及自治區的128座主要城市，合約項目總建築面積122.8百萬平方米，較去年同期增長8.1%。

在全國化的布局下，目前綠城管理合約項目預估總可售貨值達6747億元，同比提升6.58%，規模占整體可售貨值的75.6%，較2023年同期下降1個百分點。

其中，長三角經濟圈項目人民币2，936億元占32.9%，環渤海經濟圈、京津冀城市群項目人民币2，220億元占24.9%，珠三角經濟圈項目人民币1，159億元占13.0%，成渝城市群項目人民币431億元占4.8%。

對比2023年同期，綠城管理合約項目的分布情況沒有太大差異，總體上，2024年更加關注環渤海經濟圈及京津冀城市群。

數據來源：企業公告、觀點指數

另一方面，綠城管理當前正處于嘗試輕重協同發展的起步期，未來或将依托綠城中國的聯合優勢，承接範圍更廣的代建項目。

母公司庇蔭之外，綠城管理另成立了百川計劃，拟尋求不同合作模式引進城市合夥人，吸引更多代建項目。

截至目前，該計劃所展現的成果並未出現在綠城管理的業績報告中：“我們是從去年四季度開始推行的（計劃），希望能夠吸引一些人才到集團，包括這城市公司、區域公司，甚至包括一部分項目。”

業績會交流之間，不難看出幾位管理層在不斷重申綠城管理代建業務的穩定性，但從業績數據上看，2024年上半年其營收、淨利潤、毛利三項數據疲軟，均出現增速下滑的情況。

報告期内，綠城管理收入較上年同期15.49億元增長7.8%，但增速同比下滑超15個百分點；毛利較上年同期8.06億元增長6.7%，增速卻同比下滑20.3個百分點；歸屬于公司股東的淨利潤達到5.01億元，但增速較2023年同期下滑約20個百分點。

“代建行業今年出現的增速放緩、規模承壓的現象是階段性的。”交流中，郭佳峰也提及數據增速放緩的問題，但其認為當下綠城管理部分數據增速放緩依舊擁有改善空間，“中長期代建行業的業務需求還是很大，生存空間、上升空間較充裕。”