觀點直擊 | 建發國際在流動的庫存狀态中尋找新的平衡

觀點網 随着地産行業步入深度調整期，“難以确定全年銷售目標”的建發國際也來到了2024年下半年。

面對復雜的内外部形勢、市場環境等諸多不确定性元素，衆多房企放慢了拿地的進度，選擇以去庫存為先。

但在上半年，建發繫旗下建發國際依舊将去化與拿地“兩手抓”，試圖在流動的庫存狀态中尋找新的平衡。

8月26日下午，在2024年中期線上業績會中，建發國際董事會主席趙呈閩、執行董事兼行政總裁林偉國、财務總監陳思楠等管理層出席了會議。

會上，林偉國仍舊沒有為建發國際下半年銷售目標給予一個明确的數據，但對于與其他房企相異的投資策略，他指出了集團中長期的行動方向。

“中長期看，我們會在各種資源上做好準備，等機會來的時候，就能夠及時跟上。”這是他對建發國際持續拿地做出的解釋。

主業收入增長

2024年上半年，建發國際錄得收入327.53億元，歸母淨利潤8.17億元，同比增幅分别為34.5%、-36.4%。

業績會上，建發國際指出歸母利潤同比大幅下跌主要由兩個原因導致：其一是期内毛利潤率同比下降至11.9%，其二是上半年結轉項目的平均權益同比相應降低。

在部分存貨的囤積下，建發國際過去幾年高溢價拿地帶來的影響雖遲但到。據介紹，在2024年上半年的結轉項目中，94%結轉項目為2020年至2021年期間拿下的項目，在計提資産減值下，毛利率都偏低。

此外，觀點新媒體翻閱2010年至2024年半年報發現，近5年來建發國際毛利率水平持續呈現下跌态勢，分别為25.9%、17.2%、16.4%、15.3%和11.9%，低于部分頭部房企。

對比之下，在目前已發布2024年中期業績報告的部分房企中，龍湖集團毛利率達20.6%，保利發展毛利率則為16%。

“處于12.0%左右，也屬于比較正常、穩定的水平。”林偉國在業績會上進一步解釋，近幾年建發國際的毛利率将基本維持在10%到15%之間，主要與市場房價的波動有關，但毛利率的浮動不會過大。

選擇舍棄高毛利率，換來的是建發國際較為穩定的主業收入增長。期内，建發國際房地産開發分部收入約為310.11億元，與上年同期比較增長36.4%，占集團期内總收入約94.7%。

具體到合同銷售方面，截至2024年上半年，建發國際累計合同銷售金額約508.7億元，合同銷售總建築面積約245.9萬平方米，與上年同期比較分别減少約31.9%及26.3%。

其中，建發國際重倉城市杭州銷售金額達101.13億元，銷售總建築面積23.5萬平方米。其次則是北京和蘇州，銷售金額分别為41.77億元和26.76億元，銷售總建築面積分别為9.1萬平方米和11.2萬平方米。

去庫存與償債

截至2024年上半年，建發國際在國内共有334個項目，土地儲備可供銷售總建築面積達1444.8萬平方米，其中2022年及之後拿地的“新庫存”占比77%，這一數據與2023年末基本持平。

由此看來，2022年之前“舊庫存”附加的減值不斷積壓。建發國際管理層強調，将采取靈活的銷售與經營策略，确保項目所在市場流速合理，争取有序、逐步清掉。

另外，期内建發國際開發中物業2772.26億元，持作銷售物業177.31億元，相較2023年末的2547.16億元和145.60億元均有所增長。

繼上半年銷售金額與銷售總建築面積雙降之後，在傳統銷售淡季7月和8月，建發國際也沒有推出新盤，這意味着下半年沖擊業績的有效時間只剩4個月，庫存去化面臨一定的壓力。

對此，管理層向相關投資者表示：“9月開始集團會新增一些供貨，從銷售端出發，盡量以維持市場占有率來開展銷售工作，但目前還沒有辦法預期下半年銷售情況會有很大的反轉。”

然而，在地市下行的背景下，建發國際在上半年依舊堅持“該拿地的拿地”，聚焦于品牌基礎較好的一二線城市以及福建省内供需關繫較為均衡的城市。

2024年上半年，建發國際在上海、杭州、廈門、武漢和長沙等核心城市招拍挂拿地14個項目，總貨值約586億元。另外，還有4個項目是去年大股東或合作方參與拿地，于今年上半年完成股權收購轉讓，總貨值約156億元。以此計算，18個項目合計貨值約742億元。

林偉國對拿地積極持樂觀的态度，他認為：“建發國際一直以來庫存就比較小，進行補充庫存能夠保持一定的庫存規模。”

至于後市，建發國際表示，下半年将優先考慮去化周期和風險，加強改善庫存的流動性。

在債務方面，建發國際的資金和财務情況尚佳。截至2024年6月末，存量有息負債的平均融資成本約3.65%，較2023年末的3.75%繼續下探10個BP，使融資成本保持在行業低位，為流動資金狀況舒緩部分壓力。

長期來看，建發國際的負債結構維持穩健。截至2024年6月底，集團淨負債權益比為45.7%，相較去年末33.64%有所上漲；集團銀行及手頭現金共492.2億元。

不過短期來看，由于本期内計息借款及來自間接控股公司的貸款增加，建發國際的負債比率增至約96.9%。另在借款總額中，約98.18億元須于一年内償還，約830.50億元須于一年後、五年内償還。

對于下半年的展望，建發國際以強去化與守庫存雙軌並行。在項目方面，注重選擇投資回報周期短的項目；在城市選擇方面，根據每個城市的容量以及集團在當地的競争力和市占率，合理保持庫存總量。