新鴻基地産租賃收入重回增長 1500萬平方呎供應在路上

觀點網 把控着中國内地和香港兩地最優質的一批商業地産，新鴻基地産物業租賃部門在最新一份年報中，展現了其具有韌性的一面。

物業租賃目前是新鴻基地産第二大收入來源。

資料顯示，2023/24年财年，該公司取得收入715.06億港元，計算合營及聯營公司之後總收入為836.36億港元。同時，營業溢利267.52億港元，公司股東應占溢利190.46億港元，而去年同期為239.07億港元。

主要一大影響因素，來自投資物業重估虧損淨額24.12億港元，該數據去年為正向。但雖然期内投資物業公平值變動錄得負數，不過新鴻基地産物業租賃收入在财年内回歸了正向。

按收入貢獻比例看，物業發展為新鴻基地産第一大收入來源，總收入為274.22億港元，占總收入比重32.8%；

物業租賃财年内總收入249.91億元，同比增長2.8%，占總收入比重29.9%；其余酒店、電訊、運輸基建及物流和數據中心等業務，基本呈現升勢，漲跌幅也都不大。

數據來源：企業公告、商業客整理

回顧新鴻基地産物業租賃過去幾年的表現。經過多年的發展，其無論在中國内地或香港都落地有地標式的旗艦商業綜合體項目。

其中，香港物業的素質更強也更集中在核心地段，包括聳立在維港兩岸的香港環球貿易廣場和香港國際金融中心。

截至目前，新鴻基地産在香港擁有已落成24個商場，總面積114萬平方米（折合約1220萬平方呎)），包括沙田新城市廣場、國金中心商場部分、旺角MOKO、觀塘apm等，大部分為香港地鐵沿線的高端或民生向購物中心，且基本處于成熟期。

而新鴻基地産在香港則擁有辦公樓物業組合約102萬平方米 (折合1100萬平方呎)，大部分位于香港島九龍的核心商業區。

上述兩種物業資産占據了新鴻基香港投資物業組合的主要地位，並讓其租金收入在近年維持在180億港元左右水平。

但香港部分的租賃收入未來的成長性值得觀察。目前，香港的零售和寫字樓行業全面承壓，何時能走出困境仍是未知數。總的來說，香港分部租賃收入基礎強但增長潛力不高，近年來呈現緩慢下降趨勢。

不過，新鴻基地産目前仍然有計劃地加強其位于香港的資産組合素質，畢竟香港目前的商業環境只是處于震蕩期，這座國際金融中心並非一落千丈，新鴻基沒有理由放棄加強其商業地位的機會。

與港鐵元朗站相連的商場元點，總零售樓面約10.7萬平方呎，剛于2024年6月開業。樓面面積約五十萬平方呎的觀塘The Millennity基座商場，第一期最快會在2024年底開業。

另外，目前新鴻基在香港的最重要投資--高鐵西九龍總站發展項目也正在興建中。該項目包括兩座甲級寫字樓和基座商場，預計整體在2026年落成。最新消息，瑞銀已承租了其中一整棟寫字樓，涉及樓面面積約46萬平方呎。

更多的想象力，來自新鴻基地産在内地的布局。

新鴻基在内地的商業投資從北京apm開始，但目前其布局卻主要集中在華東（上海）及華南（廣州）兩個一線城市，長年拓展持謹慎态度，對周邊城市輻射力度不強，且在産品線上並未形成主要的發力點。

以廣州為例，新鴻基地産在該城布局有天匯廣場、天環兩個商業項目，均是單獨繫列産品。

不過，由于本身基數小，随着商業項目的陸續落地，新鴻基地産在内地的租賃收入呈現階梯式增長的态勢。這種趨勢未來有望得到加強。

在未來三個财年内，新鴻基地産将在項目布局和産品線兩方面，加強其内地投資性物業組合。來自2022/23年報披露，到2027年中旬前，新鴻基地産在内地将有555.1萬平方呎商場/商鋪、915.7萬平方呎寫字樓落成，其中2025/26和2026/27兩個财年預計會是集中開業年。

另一方面，IFC和ICC兩個高端商業産品線也将走出上海，到廣州、杭州、南京等一些核心城市落子。

包括，新鴻基地産旗下第三座、内地第二座IFC--南京IFC已于2024年1月試營業，7月份正式開業。該項目位于南京河西中央商務區，其中商場部分樓面面積約為10萬平方米。

另外，寫字樓上海ITC第三期A座已于近期落成，總樓面約110萬平方呎，據悉現時承租率已超過70%。

除此之外，新鴻基未來幾年有望落成的重點商業項目還有，廣州南站ICC、廣州南沙慶盛站INC、上海ITC三期（余下部分，B座寫字樓 、 旗艦商場ITC Maison和Andaz Shanghai ITC酒店）、上海TOD TOWN天荟和杭州IFC、蘇州環貿ICC。

它們将進一步加強新鴻基地産在内地租賃收入的規模和增長速度。資料顯示，在最新的财年，新鴻基内地租賃收入增幅已達到12%。

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