GIC “買買買 ” 上海松江印象城易主里的萬科撤步

觀點網 GIC再次購入印力旗下上海商業項目股權。

9月6日，上海松江印象城的股權結構發生重大變更。印力集團将其持有的上海力獅企業管理有限公司48%的股份出售予GIC（新加坡政府投資公司）。

此次交易完成後，原本持股50%的GIC，持有上海松江印象城的股份比例上升至98%，印力保留2%的股份，或将進行項目後續小股操盤。

此次股權變更是印力集團與GIC在商業資産領域的又一次合作，此前于2024年7月，印力曾向GIC出售南翔印象城MEGA的48%股份，交易後，GIC合計持有該項目的98%股權，其余2%股份依舊掌握在印力手中。

三個月内，賣方印力與買方GIC接連完成兩筆相似的商業項目交易，不禁引發市場猜想：一來馬不停蹄收購印力商業項目股份，二來與印力背後的萬科維持長達20年合作關繫，GIC是否就是那位輔助萬科争取自救的"白衣騎士"？

GIC的交易考量

"未來上海最大單體商業綜合體"，是本地居民對于松江印象城的基本概念，項目分為一期、二期分批開發，松江印象城一期建築面積約15.5萬平方米，2023年上半年，該項目出租率高達99%，實現營業收入1.93億元，僅次于七寶萬科廣場的2.13億元。

2023全年，項目銷售額達到46億元。據萬科2023年半年報披露，松江印象城在萬科運營管理的商業項目中排名前十，預計2024年租金收入将超過2億元。

松江印象城二期的商業總建築面積則更大，達到約26.4萬平方米，其中包括約25.萬平方米商業項目，以及約1.4萬平方米的酒店項目，預計2027年正式開業。也就是說，待項目二期全部開發完畢，松江印象城一、二期将擁有超過40萬平方米的純商業體量，或成為整個松江最大的商業項目。

這不是GIC看上的第一宗印力持股商業項目。

早在今年7月，印力集團還将南翔印象城MEGA的48%股權出售給GIC。彼時，上海南翔印象城MEGA的股權在發生變更，萬科印力集團将其持有的48%股份出售給另一外資股東，同時保留2%股份。交易完成後，新加坡政府投資公司持有上海南翔印象城MEGA的98%股份。

資料顯示，上海南翔印象城MEGA的商業整體面積達到18.6萬平方米，可租賃面積超過10萬平方米。2021年、2022年及2023年上半年，上海南翔印象城MEGA營收約合3.3億元、3.29億元、1.93億元，出租率分别達到99.23%、97.75%、99%；運營租金則位列2023年萬科運營管理的商業項目的第二位，更勝松江印象城一籌。

值得注意的是，目前松江印象城、南翔印象城MEGA的股權交易價格均未公開，兩宗項目體量在上海商業項目内也位于前列，因此，即便是48%的股份出售，預計也會産生較為可觀的售價。

價格未披露，市場依舊想探尋GIC頻繁挖寶印力的用意是否在抄底？

據觀點新媒體觀察，于2024年上半年，GIC于國内的資産收購交易對象主要有兩位：其一是印力，其二則是華潤，兩家企業在發展戰略上，都離不開"輕資産"關鍵詞。

以印力為例，2024年3月，其累計完成84億元的經營性物業貸款置換CMBS業務，用于提升資金流動性；4月，中金印力消費REIT在深交所上市。

再觀華潤，2023年4月，GIC拟間接收購華潤北京萬象城項目70%股權，收購金額未披露。資料顯示，當年2月，華潤置地剛剛拍下項目地塊。

據觀點指數此前發布的《原報告|華潤置地資管的秘密》指出，華潤置地作為賣方，出售部分股權可以幫助其回籠前期投入的資金，減少後續開發的資金壓力，還能用于發展其他項目，實現持續擴張的目的，剩余持有的股權則能使其在後期獲得項目分成。

萬科撤步

事實上，無論是向印力或是華潤購入項目股權，GIC均能獲得一線城市（北京、上海兩地）的大型商業項目資産，通過長期持有項目獲得租金分成，以及資産增值帶來的收益。

另一方面，華夏華潤商業REIT與中金印力消費REIT前後腳在深交所上市，兩家企業均具有REIT發行"背書"，或許這一點也是GIC進行股權收購前的重要判定因素之一。

早在2017年8月，GIC就曾聯合大悅城共同推出了一只114億元的並購基金，用于收購表現不佳或者不良資産，然後将他們改造升級為大悅城購物中心；2019年，GIC與大悅城表示，拟試點發行中國首個公募REITs。2024年5月，華夏大悅城購物中心REIT已正式申報，不過，GIC的投資身影未出現在公告中。

從這一點來觀察，GIC對于國内本土商業REIT市場、項目及背後的企業仍保持着投資動機。

觀點新媒體觀察到，上海松江印象城這筆交易市場似乎更關心的是萬科與GIC的深厚淵源。

"二十年，市場起起落落。連續二十年合作只有志同道合者才能做到。二十年前成都魅力之城是萬科與GIC合作的第一個項目，首開售價3000出頭。十年前我們開始轉型發展，雙方的合作擴展到商業、辦公、物流、物業服務等領域。"

4月12日，萬科與GIC實現長期合作20周年紀念活動上，郁亮現身現場，活動後還在社交平台抒發感想，期待雙方繼續攜手進入行業發展新階段。

郁亮口中的起起落落，既談到市場，又談到萬科本身境況，而如何與GIC攜手進入行業發展新階段，則與旗下項目的交易息息相關。

今年2月，萬科折價26%出售了上海七寶萬科廣場，該項目在2003年土地出讓時，由萬科獨資開發。而GIC在2015年以50%股權合作的形式參與七寶萬科廣場的開發建設。而2021年，領展先從GIC手中購入50%股權，2024年拿下剩余的一半股權。

如今，加上上海南翔印象城MEGA、上海松江印象城幾宗商業項目資産，萬科得以實現部分資金周轉。

此前在2023年财報中，萬科就有預告2024年将通過大宗資産、股權交易兌現"蓄水池"，增厚安全墊，2024年實現交易回款不低于300億元。

由此來看，2024年的萬科的确在進一步加強資産出售力度、尋求證券化，從而獲得更多經營現金流。

而在出售商業項目中，GIC的身影一直在。