觀點對話光大安石：專注當下，順勢有為

編者按：2024年，中國商業地産迎來了新的發展階段，多元化體驗與産業升級深度融合、資管新模式和數字化轉型等成為推動行業進步的關鍵因素。

在這一背景下，觀點機構順應時代潮流，帶着對商業地産全産業鍊持續探索的熱情，觀點機構将于10月31日-11月1日在上海召開2024觀點商業年會，並推出繫列報道——“繁荣周期：消費與變革”。

通過深入調研、交流和采訪，挖掘商業地産領域的領軍企業和行業領袖，探索他們在新時代背景下的創新實踐和戰略思考，揭示行業變革期的洞察、策略和成就。

觀點網 時隔一年，我們再次探訪光大安石。作為業内享有盛譽的不動産資産管理機構，其對于當前經濟周期、行業趨勢以及發展機遇，都有獨到的判斷與見解。通過一個小時的深入交流，我們共同加深了對市場環境的理解，以及光大安石在其中的角色與策略。

“沒有人真正願意看到房地産泡沫破裂，但光大安石确實很早就為行業周期的來臨做準備的。”光大嘉寶總裁、光大安石董事長兼首席執行官陳宏飛回溯光大安石面對周期做出的戰略調整。自2016年起，光大安石戰略性地退出住宅開發領域，專注資産管理運營，如今業務版圖中早已沒有住宅項目，加之股東光大控股的支持，使光大安石在行業調整到來時擁有穿越周期的信心。

我們的采訪正值二十屆三中全會召開前夕，城市更新、提振消費、構建房地産發展新模式等熱點話題已頻頻見諸報端，不動産資産管理行業發展的新機遇正悄然蘊藏其中。經濟有周期、行業有起伏，光大安石始終抱以積極開放的心态，選擇專注當下、順勢有為。

“專注當下”

當下，房地産行業仍處于築底調整階段。一段時間以來，部分流動性承壓的房企在與地方政府溝通後，選擇把未開發的土地“退還”政府，以便将有限的資源聚焦于在建項目的施工與“保交樓”上，也有一些企業的項目囿于資金困難而停滞。在光大安石看來，項目“爛尾”意味着實體資産的真正損失，對于絕大部分不動産項目而言，只要建設完工，總能找到适合于其區位條件的用途。面對陷入困境的項目，各相關方可以選擇擱置糾紛、同舟共濟，在不造成實體資産損失的原則下進行利益博弈。以光大安石為代表的專業不動産資産管理機構，擅長以“後進先出”、“先運營後退出”的模式對項目實施盤活——通過一定的新增投入與專業的資産管理服務，先将項目運營價值呈現出來，再由各方在此基礎上解決糾紛。

“對于新進入的投資方而言，能在項目盤活後一個相對較短的時期内，以優先于原有投資人的順序以合理回報退出，這樣的項目是有足夠吸引力的；而對于原有利益相關方而言，項目在盤活開業後就能夠産生持續經營性現金流，也為最終挽損退出創造了條件”。陳宏飛認為，在強調城市集約化發展的當下，沒有毫無價值的城市土地，只有功能與需求存在錯配的空間，光大安石的優勢就在于發現這些項目的最佳用途，並将其真正呈現出來。“辦公、酒店物業可以改造為保障性住房或長租公寓，社區商業與加工配送中心也可以相互調整，最終目的都是保證項目用途與市場需求相匹配，這也是光大安石所從事城市更新業務的内涵。”

在推動項目完工、化解爛尾風險的過程中，金融機構若安排得當，能夠顯著挽損並促進創收，這不僅是金融支持實體經濟的有力體現，也是其助力市場穩健發展的重要方式。“專業的不動産資産管理機構如果能憑借其在項目規劃設計、業态定位及開發建設等方面的專長，就能有效彌補了金融機構的能力短闆。通過項目的重新定位、接續開發、以及必要的改造升級，将資産打造為符合市場需求的功能性産品，充分挖掘並釋放了項目的潛在價值。”陳宏飛分享到，“當然，改造和更新項目還是因其復雜和周期長，比較有挑戰。尤其在疫情持續影響及宏觀經濟面臨挑戰的背景下，上級股東光大控股的堅定支持為我們克服流動性壓力、保持運營穩定提供了強有力的後盾，也為我們參與解決城市發展中的供需錯配問題，推動城市功能結構的優化與空間布局的合理化奠定了堅實的基礎。”

在房地産行業積極探索與構建新發展模式的過程中，光大安石展現出了前瞻性的戰略視角。今年5月國務院政策例行吹風會上，央行提出的設立3000億元保障性住房再貸款舉措，鼓勵引導金融機構支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。光大安石深刻洞察到這一政策對于化解行業存量、促進市場健康發展的重要意義。鑒于中國房地産行業的龐大體量與復雜現狀，公司期待未來能有更多強有力的政策出台，以進一步推動行業的轉型升級。針對房地産企業紛紛發力代建代管業務的趨勢，光大安石已提前布局，通過成立“安石建管”品牌，積極投身這一新興領域，並取得了顯著成效。光大安石投資執行董事張璐強調：“在項目獲取上，光大安石會秉承嚴謹的選擇標準，不僅關注項目的潛在價值，更重視與委托方的深度合作與共赢，尤為注重銷售去化策略的制定與實施，強調與委托方就銷售預期進行深入溝通，确保雙方目標的協同一致。”

在持續的行業對話中，光大安石堅定認為房地産行業向新發展模式過渡是中長期任務，“摒棄速勝幻想，擁抱新常态，專注當下，精益求精”。

“順勢有為”

專注當下是為了行穩致遠。

作為中國光大控股旗下最具規模的産業投資基金管理人與不動産投資平台，光大安石以“募、投、建、管、退”為閉環，打通開發、改造及運營全鍊條，在過往十余年的發展歷程中打造了一繫列經典項目。截至2023年底，光大安石存續資産管理規模約468億元人民币，在管消費基礎設施、倉儲基礎設施、城市綜合體、寫字樓及酒店、代建代管項目逾50個。在消費基礎設施領域，光大安石創立了商業資産管理品牌“大融城”，以“重資産收購+輕資産管理輸出”模式在全國管理20個商業項目，總管理規模近300萬平方米。

在與光大安石資管總裁周頌明的交流中我們得知，今年恰逢光大安石旗下江門大融城開業十周年。這個項目原名“匯悅城”，是江門市第一座購物中心，自2014年開業後逐步進入運營穩定階段。2018年，光大安石設立基金完成了對本項目的並購，並根據江門本地的消費趨勢對經營策略進行調整，重新确立了“年輕、時尚、潮流”的定位，並以“江門大融城”品牌亮相。2023年，項目全年營業額突破13億元人民币，同比提升28%，全年客流量突破2200萬人次，同比提升37%。

憑借着江門大融城的出色運營表現和良好市場口碑，光大安石與本地國有企業開展合作，于2023年以受托資産管理模式接管了位于江門市新會區的一處困境資産。光大安石經營團隊通過對該項目外立面的優化改造、室内燈光裝飾及動線調整、在公共空間打造各圈層社交氛圍場景等方式，在不到半年的時間内全面提升商場品質，推動項目以“新匯大融城”的品牌煥新開業，打造了江門市政企強強攜手、帶領“問題資産”走出困境的經典案例。在周頌明看來，這是不動産資産管理服務社會經濟與百姓民生的體現。

廣東江門大融城

當我們問及内需偏弱、消費者信心不足對“大融城”項目有何影響時，周頌明向我們介紹了光大安石的應對之道:消費基礎設施項目要圍繞“人”提供服務，消費者與入駐商家才是項目的主角。經營團隊首先要讓消費者“感受到熱鬧和快樂”、願意來此度過閑暇時光，然後思考如何提高商家的銷售額，最終才是項目的收益；同時，也要為入駐商家解決好在經營過程中遇到的煩惱，将降本增效産生的結余切實轉化為對商家的扶助，讓商家能夠活得好、賺到錢，創造更多的就業崗位。越是在行業周期波動的時候，越要沉下心來穩定經營、培養口碑，從而在市場上行的時候實現厚積薄發，“這就是順勢有為”。

對于當下受到業内高度關注的基礎設施公募REITs，光大安石認為，公募REITs為資本市場提供了一種非常好的長期投資標的，能夠為投資人提供相對穩定的投資收益與現金流分派，是受到“耐心資本”追逐的投資品類，市場始終會存在對這類産品的投資及配置需求。随着公募REITs發行走向常态化，基礎設施與不動産投資領域會構建起對“耐心資本”更友好的機制，激勵資産管理機構聚焦做好項目運營。

以下為觀點新媒體對光大安石專訪實錄節選：

觀點新媒體：如何看待不動産行業最近一年來的發展？對消費、城市更新等熱點領域的政策有哪些期待？

光大安石：我們主要從事不動産資産管理業務，在包括消費基礎設施資産管理、城市更新等領域擁有較為豐富的實踐經驗。早些年，房地産調控政策相對籠統，商業運營本應是與住宅開發形成對沖和互補的業務模式，卻往往同樣受到“房住不炒”政策的調控；現在政策的精準性已經越來越強，如果今後能夠将消費基礎設施、城市更新等領域從住宅調控的政策框架中獨立出來，對于改善内需、提振消費、創造就業都将大有裨益。

當前，我國城市發展已經進入城市更新階段，特點是由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整並重，這有助于帶動城市基礎設施的新一輪投資，而且是有效益的投資。通過實施城市更新行動，我們可以更好解決城市發展過程中所積累的需求與功能的錯配，可以推動城市功能結構與空間布局的進一步完善，這些都是從業者能夠有所作為的領域。許多金融機構也可以在城市更新行動中發揮更重要的作用，部分金融機構過去對于住宅和非住宅業态沒有進行足夠區分，這與城鎮化快速推進時期許多非住宅業态項目也由房地産開發商主導建設有關；随着房地産行業的調整與新發展模式的構建，那些經營現金流更健康、運營管理能力更強的項目或機構能夠在經濟周期的起伏中表現出更強的韌性，金融機構可以把握住這類項目機會開展合作，也實現自身的更好發展。

消費是拉動經濟增長的基礎性力量。我們關注到，許多專家學者近期圍繞提振消費提出了很好的建議。例如，有人提出通過發放消費券來拉動消費，特别是發放使用場景為線下消費的消費券，這對社區商業、體驗性消費、服務型消費可以起到刺激作用；再例如，有人提出可以将消費稅由中央稅稅種調整為地方稅稅種，這不僅有助于緩解地方政府财政壓力，對于激勵地方政府提振消費、激活民營企業經營活力也有重要價值。我們國家有龐大的市場規模，消費在拉動經濟增長中已經並将繼續扮演重要角色，随着我們國民收入的增長和共同富裕的推進，相信消費特别是線下消費、體驗性消費的潛力還會繼續釋放出來。

觀點新媒體：信心的确非常重要。最近一段時間，房地産行業經歷了比較深度的調整，我們也看到國内一些不動産項目出現了“爛尾”的情況，您如何看待這個現象？

光大安石：項目“爛尾”往往意味着實體資産的真正損失，對于絕大部分不動産項目而言，只要建設完工，就總能找到适合于項目區位條件的用途；但如果半途而廢，項目價值只會在風吹日曬下大打折扣，還會積累安全風險，這與實現城市高質量發展的要求是背道而馳的。

我們對許多“爛尾”項目做過深入研究，一些項目發生“爛尾”是由于存在産權或者法律方面的糾紛，不良資産投資機構和專業法律機構可以采取法制途徑推動解決，明确項目的權屬，最重要的是找到項目真正的使用者；還有一些項目是因為在規劃定位方面出現了失誤，功能無法滿足市場需求，對于這類項目，不動産資産管理機構可以主導實施項目改造或者更新，辦公、酒店物業可以改造為保障性住房或長租公寓，社區商業與加工配送中心也可以相互調整，最終目的還是保證項目用途與市場需求相匹配，這也是我們從事城市更新業務的内涵。

對于許多陷入困境的項目，盤活重整所需的資金並不一定很多，如果各利益相關方能夠選擇暫時擱置糾紛，引入專業的投資及運營管理機構以“後進先出”、“先運營後退出”模式對項目實施盤活，往往可以起到非常好的效果。對于新進入的投資方而言，能在項目盤活後一個相對較短的時期内，以優先于原有投資人的順序以合理回報退出，這樣的項目是有足夠吸引力的；而對于原有利益相關方而言，項目在盤活開業後就能夠産生持續經營性現金流，也為最終挽損退出創造了條件。在這一過程中，專業資産管理機構可以發揮在價值判斷、更新改造、經營管理方面的專業能力，為項目提供一站式的綜合不動産資産管理服務，為各方實現社會功能與經濟效益的多赢，這也是光大安石最擅長的事情。

上海光大安石虹橋中心

觀點新媒體：政府在這方面可以發揮哪些作用呢？

光大安石：地方政府可以考慮進一步完善城市更新的土地和規劃政策，包括在土地功能和建築用途方面提供更多的靈活性，允許土地用途兼容、建築功能混合等。對于一些規劃編制較早、無法滿足現有市場需求的項目定位，可以研究出台一些調整政策，這對盤活存量意義重大。

觀點新媒體：光大安石在消費基礎設施領域的旗艦品牌是“大融城”，面對市場環境的變化，大融城有哪些新的思路和特色？

光大安石：大融城品牌已經有十余年的經營發展歷史，我們始終将消費者和入駐商家作為重要的服務對象看待。在消費者這端，我們将客流量視為最關鍵的經營指標，消費者願意來我們的項目消費，來我們的項目消費能夠感受到熱鬧、快樂，這本就是消費基礎設施滿足人民美好生活的題中之義，也是我們打造“大融城”品牌的初心。在這個基礎上，我們舉辦豐富的、有創意的推廣活動，迎合消費者尤其是當下年輕人的消費趨勢，以此穩定和提升我們的經營業績。在入駐商家這端，我們盡力提供下沉的、定制化的服務，主動解決入駐商家在經營過程中遇到的各種難點痛點，确保入駐商家能夠在我們的項目上活得好、賺到錢。這既是我們的營商思路，也是我們為大融城品牌打造市場口碑的方式方法。在市場經歷周期的時候，我們穩定經營、培養口碑，在市場上行的時候就能實現厚積薄發，這就是順勢而為。十幾年來，我們一直堅持着這樣的經營思路，也得到了消費者與入駐商家的認可。

觀點新媒體：輕資産模式是你們的發展方向嗎？

光大安石：輕資産模式是我們的重要發展戰略，我們不僅擅長各類不動産項目的運營管理，也擁有專業的不動産價值診斷與投資判斷能力。光大安石的不動産“大資管”模式有豐富的内涵，其中也包括不動産的投資管理與基金管理，在發現市場機遇的時候，我們有能力為投資人進行項目投資或資産盤活，這同樣是我們發揮所長、服務社會經濟發展的重要方式。

觀點新媒體：近年來，許多機構涌入房地産代建代管領域，光大安石作為較早開展此類業務的不動産資産管理機構，您認為有哪些值得注意的事項？

光大安石：對于住宅開發類項目，在提供代建代管服務過程中要特别關注銷售去化策略，也要和委托方就銷售預期進行充分溝通。委托方在項目的開發工程中需要投入資源，其收益最終依賴項目的銷售變現，項目的銷售預期也會對委托方的投資預期産生重要影響。作為受托提供代建代管服務的機構，要發揮自身所長，對項目所在市場環境做紮實的調研判斷，謹慎地提出專業意見，要對委托方充分負責。

觀點新媒體：對于消費基礎設施項目，您最看好哪些區域的發展潛力？

光大安石：我們的判斷和以往沒有變化，首先是粵港澳大灣區，然後是其他一線城市和經濟發達省份的省會城市。對于消費基礎設施項目，關鍵還是“人”，例如社區型購物中心項目，只要周邊3公里内有足夠的常住人口、區域内商業供給不足或緊平衡，那就存在進行項目布局的基礎性條件，在此基礎上可以對項目做更深入的分析。

觀點新媒體：近期，有些基礎設施公募REITs的二級市場成交價格發生了波動，您怎麼看？

光大安石：市場上沒有穩賺不賠的投資，無論從事何種類型的投資，投資人都要對其存在的下行風險予以足夠重視。具體到基礎設施公募REITs，由于我們國家的公募REITs杠杆水平總體較低，即使部分底層基礎設施資産出現階段性租金下降、空置率上升問題，主要影響的也還是短期内的單位分派率，但破産等極端風險較低；相較而言，美國等部分西方國家REITs的杠杆率較高，有一部分産品出現了大幅波動下行，這也反映了市場對其投資風險的定價。

觀點新媒體：怎麼看待我國公募REITs的發展前景？

光大安石：公募REITs是一種非常好的長期投資標的，也是我國構建多層次資本市場的重要一環。公募REITs能夠為投資人提供相對穩定的投資收益與現金流分派，對養老金這樣的長期資金有較強的吸引力，市場始終會存在對這類産品的投資及配置需求。

繁荣周期 | 在商業地産的新繁荣周期，你準備好了嗎？