觀點與劉愛明面對面：登珠峰的目的是回來

編者按：中國經濟走向全面復常的關鍵時期，伴随着新舊動能轉換、新質生産力發展，産業升級與基礎設施建設的賽道備受矚目。

基于此，觀點機構将于11月在大灣區召開2024觀點産業年會，並且全新策劃和推出2024觀點産業年會繫列報道——“增長：創造新動力”。

我們将深度挖掘産業、物流等園區與供應鍊中的領軍企業和代表性人物，通過深度采訪與企業調研，探尋中國經濟與産業增長的新動能。

觀點網 在中城新産業總部結束采訪後，劉愛明為盡地主之誼，安排了一桌午宴。

酒過三巡，他聊到了幾位故人。

其中一位，是房地産行業公認的前輩，多年前經歷一場紛争後激流勇退，開啟另一番事業。

此人嗜好冒險，曾征服過一座又一座世界高峰，這深刻影響了當時作為後輩的劉愛明。

“登珠峰的目的是回來”，他數次瀕臨險境的經歷讓劉愛明認識到，即便是後勤保障充分、經驗技能紮實，對海拔和氣候仍要懷有敬畏。

另一位朋友，則被視為上一位的接班人，和劉愛明一樣熱愛長跑，接班的企業如今處于風口浪尖。

“那時我們終于到達北極點，從科考站出來，看着滿天極光，兩個人脫下羽絨服，打着赤膊在極地冰蓋拉開紅旗，當時也不知道失溫的可怕。”

往事猶在眼前，劉愛明笑了笑，将杯中殘酒一飲而盡。“等會兒我還有客人，要不先聊到這吧”。

昨日余晖消散，今日劉愛明還要處理他的園區業務，中城新産業的故事也還在繼續。

天還沒有塌下來

作為曾經的地産老将，劉愛明對房地産行業當前深度調整總有着說不完的話。

總體而言，他認為整個行業收縮的态勢過于猛烈，融資和拿地急刹車以後，銷售等數據也呈現斷崖式下跌。

按國家統計局數據，上半年新建商品房銷售面積47916萬平方米，同比下降19.0%，其中住宅銷售面積下降21.9%。新建商品房銷售額47133億元，下降25.0%，其中住宅銷售額下降26.9%；房地産開發企業到位資金53538億元，同比下降22.6%。

即便龍頭企業，面對如此形勢也難言樂觀。談到一些房企斷臂求生，以抛售資産換取現金時，劉愛明表示這並非長久之計。

他指出，商業中心等存量資産要面臨現實問題——價格，“賣不出價錢，比如商業資産原來要利潤極高才可能接受交易，物業估值80億，能賣到100億溢價才劃得來，但現在最好的結果往往也只能賣60億，而且即便賣掉回血，也意味着淨資産減少，長遠現金流減少，並且仍不足以償還後續到期債務，所以往往是作為資産的分母越來越少，作為負債的分子越來越多，這是災難性的雙殺局面。”

那麼當前是否已到了最壞的關頭？劉愛明沉吟片刻，搖搖頭說，恐怕還沒到。

在他看來，判斷底部是一件困難的事，因為這並不僅是純粹理性的維度，如果從價值邏輯判斷似乎已跌無可跌，但考慮到市場情緒需要緩慢釋放，以及種種潛在的超跌因素，“今年難，明年可能更難。”

對于身處困境，或者未來即将面對困難的企業，劉愛明提到，他回母校清華大學講課時，常常用企業家前輩以及他自己攀登珠穆朗瑪峰的故事舉例：“我問學生們，登珠峰的目的是什麼？不是登頂，是回來。如果不能回來一切都沒有意義。”

他首先表達出“生存是第一要義”，但同樣的故事他很快又延伸另一重含義：“也就是所謂的目標跟結果不一樣，一個企業的目標是服務好客戶，結果才是賺了錢，就這個意思。沖着賺錢去不對，回來才有意義，過程當中你自然會登頂。”

就中城新産業而言，公司仍有少量前期儲備的住宅項目在手，劉愛明透露，正在尋求機會适時交易，或者嚴格操盤，謹慎出貨。

從企業和社會的角度，他認為“天塌下來不是你一個人撐，何況天也沒有塌下來。舉個例子，有多少房地産企業銀行貸款通道是正常發放的？如果都不正常，那也就都正常。銀行也不能把所有企業都堵死，因為銀行也是生意，總要正常經營下去。”

早年間，從劉愛明身上看到的更多是憂患意識，但當下則更多是一種坦然心态。

後來在餐桌上，他一邊剝蝦一邊聊到，自己是蘇北淮安人，生在江南水鄉，記事起碗里就不缺魚蝦，這幾年火起來的小龍蝦，兒時早已吃膩，“有時洪澤湖發大水，養殖戶的魚蝦蟹全都遊到路面上，在家門口就可以抓到魚，可那時候的人都不愛吃，因為沒有油水。到了這個時代，油膩的東西吃得太多，人們才愛清蒸海鮮。”

回過頭來，每一個時代的人都有那一代人的匮乏，和那一代人的機會；也有他們的困難，和他們解決困難的方式。劉愛明經常跟團隊的年輕人說：“我們能有房子住，能有飯吃，能差到哪去？冷靜下來，總有解決方案。”

相較于住宅開發領域的頹勢，劉愛明對産業園區未來充滿信心。他相信，中國作為制造業大國，産業升級的路徑不會動搖，既然選擇了産業運營這條路就要堅定走下去。

至于市場環境，“今年難，明年會更難，但現在哪有不難的事，難就不做了嗎？”。

實事求是的産業

關于房地産以及産業的發展路徑，劉愛明認為未來仍會圍繞大城市群，以粵港澳大灣區新開通的深中通道為例，城市群連成一片是不可逆的趨勢。

“國家這麼多年規劃，都是這個規律，大城市越來越大。美國現在人口是不是越來越集中？全球都是這樣，像紐倫港甚至曼谷堵到走不動，但移民和遊客還是願意去，越堵越去，背後的邏輯就是效率。”他以書架上放着的一本《美國大城市的死與生》，和自己的見聞舉例道。

這正是中城新産業現在的布局邏輯。

例如去年7月13日，華城新産業與惠城區政府簽約惠州新能源儲能産業示範園項目，並在8月以總價3500萬元摘得工業用地。

據了解，“華城綠谷産業園”是惠城區首個新能源儲能産業園區，預計全面達産後産值約17.2億元/年。截至今年6月，華城綠谷招商率約60%，其中新能源儲能項目占比48%。

此外，去年11月2日，華城新産業摘下佛山市順德區大良街道約73畝工業用地，将打造為華城雲鹭智湖灣項目，也是華城新産業在粵港澳大灣區打造的第六個主題園區，總投資超15億元。

項目聚焦新一代信息技術、芯片硬科技、數字化轉型、數字商貿、智能化改造五大細分領域，依托周邊産業資源，打造成集産業孵化、企業辦公、科技研發、商務會展等于一體的數字經濟産業園。

重點關注粵港澳大灣區内，尤其是珠江兩岸城市，兼顧蘇州、成都等新興城市産業發展機會，立足生物醫藥、數字經濟、智能制造等優勢領域，中城新産業逐漸形成自己的壁壘。

在園區産品規劃上，劉愛明堅持中城新産業主打廠房，而不能輕易涉足當前頗為火熱的“産辦”概念，混淆生産、研發和辦公之間的邊界。

“廠房可以研發可以辦公，但是辦公既不能研發也不能生産。現在實際上，很多廠房的樓在蠶食辦公樓市場，在市中心辦公樓月租每平300塊錢，跑到龍華租個廠房50塊錢，裝修裝修也不是不能用。至于研發這個事兒本身也有點虛，中國現在還不需要那麼多研發空間，研發本身就是小規模的生産，所以空間應該參照廠房，但我們太多研發樓建得跟辦公樓一樣，邏輯不對。另外並不是所有區域都适合研發，需要人才集中，比如深圳的研發企業就集中在南山、寶安。”

面對層出不窮的新興概念，劉愛明認為，既然傳統廠房仍有充足的市場需求，現在向一些有待驗證的需求靠攏還為時尚早。

“研發樓只要追求立面，我就覺得往辦公那個方向去。而辦公樓跟廠房又是完全不兼容的，一個往高了建，一個是趴在地上建，辦公樓要采光，要好看的玻璃幕牆，廠房對采光的需求較低，甚至有無燈無人的生産線，就連窗戶都可以不要，但對于載重負荷等方面有嚴格要求。”

為解決經濟快速發展過程中土地短缺和原有工業用地利用率低的問題，深圳等城市近年來大力推行工業上樓政策，但劉愛明一再強調，並不是什麼産業都能上樓，而是要集合實際需求，拟定細節。

劉愛明指出，當前社會上存在一個普遍現象，即長遠目標清晰，但實施路徑模糊。

“我覺得提的東西都是好的，都是對的，但得有個實施路徑。比如我希望企業管理效率提高一倍，但怎麼做到這一點這才是關鍵，沒人談這個，只談大方向大目標。眼前大家急需你告訴他‘我們晚上這頓飯有着落了，明天也有着落，後天咱們再說’而不是‘明年咱們都發大财。”他形象地比喻道。

今年6月，中城新産業迎來成立九周年，劉愛明並沒有選擇大操大辦，而是帶領團隊在炎炎夏日登上蓮花山，瞻仰改革開放總設計師的銅像。

“解放思想，實事求是”，無論是當年考上清華大學土木繫的高材生，還是作為如今的企業家，劉愛明始終對這八個字銘記于心。

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