香港傳真 | 從Y到X 一家小型房企的學生公寓資管版圖

觀點網 從2019年改造銀行宿舍舊樓，再到如今收購香港兩處物業改造學生住房設施，晶苑投資的學生公寓資管版圖進一步擴大。

近日，香港晶苑投資子公司Y.X資産管理公司宣布，以3.43億港元成功收購香港紅磡Incredible Residences住宅和商業大樓以及長沙灣荔枝角Ease Access酒店，並将被改造為學生住房設施，納入Y.X平台運營。

而晶苑投資這般大舉拓土背後，是香港留學熱潮的推波助瀾。

據香港入境事務處赴港學生的簽證統計數據顯示，2023年學生簽證獲批數量錄得62079人，比2022年上漲32.59%。同時，據維司頓留學發布《2023-2024年港澳地區留學報告》顯示，2023年,香港共吸引國際學生近12萬人,比2022年增長了13%。

同時，供不應求的問題也接踵而來。根據戴德梁行數據顯示，2023年度香港地區的大學學生與床位比例是4：1，而這問題在QS排行前列的大學尤為突出，香港城市大學比例是6.2，香港理工大學是6.0，香港浸會是5.9，香港大學是5.6。

在供不應求的市場環境下，必然會有新的投資機會誕生——學生公寓。

Y.X版圖

“一個床位的投資約200萬，這就意味着，未來香港學生公寓市場規模約600億港元。”這是晶苑投資CIO陳偉文看到的市場前景。

晶苑投資是香港首家涉足學生公寓改造領域的投資機構，早在2019年起便開始試水學生公寓。截至目前，旗下一共有4座已成熟且對外開放的學生公寓，分别是Y18、Y36、Y83以及Y Hill。其中，Y Hill是晶苑投資在學生公寓領域的首作，前身是一棟銀行宿舍的舊樓。

時間倒流到2019年，彼時晶苑投資想要收購這棟年舊的銀行宿舍大樓作整改，但奈何業主不願出售，只能另尋僻徑，走“包租”路線，與業主簽了長達15年的合同。

經過一年時間的改造，花費6000萬港元，這棟年久色衰的宿舍大樓，在晶苑團隊的翻新下，搖身一變成了如今可容納300人左右的Y Hill學生公寓，過去兩年出租率達到100%。

有了Y Hill成功先例，2022年，晶苑投資聯合美國房産基金AEW，以16.5億港元的價格拿下位于紅磡蕪湖街83号酒店大樓，而後改造為Y83。

“我們最新的物業Y83是全港最大、最新的大學生公寓，可容納600位學生並擁有20,000呎的共享空間。”Y.X官網是這樣介紹。

Y83學生公寓去年出租率也達到了100%，客單價為每月8300港元（標準雙人房）至13400港元（單人房）不等。

除了這2個項目外，晶苑投資旗下還有兩個位于紅磡和佐敦的項目，即Y36和Y18，共可提供約1000個床位。據中介介紹，目前兩個項目一次最多簽到2025年7月31日，Y36有九折優惠，雙人房6700港元/月/人起，單人房13200港元/月/人起。

相比于私樓，學生公寓價格會偏高一些，但安全性更好，須持有學生證明才能辦理入住。

今年7月，有港媒報道稱，收到多名内地學生的投訴，他們通過無牌代理在未經實地考察房屋的情況下租賃了房屋，並支付了押金或全年租金。沒想到，代理收到錢後失聯，估計涉及金額超150萬元。

無良代理确實是租賃市場的“老鼠屎”，但不可否認的是，他們的存在也間接拉動了學生公寓市場的增長。另外，學生公寓完善的配套設施，如共享工作空間、視頻會議室、自修室，以及獨特的校園交際圈也是競争優勢。

今年8月，陳偉文曾對外透露，晶苑投資正在談的項目約6個，洽購的酒店價格約2億-5億港元，“未來一年，我們将會在九龍區再新增學生公寓。”

投資洞察

晶苑投資CIO陳偉文能看到數萬名内地生的租房缺口、未來600億元的市場規模，其他投行亦能洞察。

尤其是當前，香港樓價下跌，房租卻日益上漲。

根據香港差估署，7月份私人住宅租金指數按月升約1.1%，已連續5個月上升，首7個月累計上升4.4%。

戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢在接受觀點新媒體采訪時表示：“在高息環境下，一些房地産基金的投資金額相對之前保守了許多，但我們現在看到開始有一些基金或者機構投資者在看中學生公寓闆塊，並且想進入市場。”

例如美國房産基金AEW正和晶苑投資合作。

與保守型投資偏好所契合，學生公寓具備穩定的現金流特點。“一方面學生公寓簽約時間較長，方便基金的管理；另一方面，這一類型的學生公寓也會和不同大學去談合作。”

她補充道：“從數據上我們也看到了，非本地大學生的占比在2023年已經達到了21%，過去十年一直往上調整。未來，政府也希望将比列推高到四成左右。”

基于香港市場走向，第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿認為這是難得的購入機會：“特别是現在一些酒店、商廈入住率下降，價格跌幅較多，而學生公寓需求旺盛，正好是反向投資的機會，投資者可以獲得更高的回報率。”

大學位置固定，招生入學規模變化小，有穩定的客群輸出，相對于普通房地産開發，學生公寓的投資更加穩定可控。

然而，在寸土寸金的香港，學生公寓的運作實踐，每一針每一線皆需匠心獨運。

“市場上能轉化為學生公寓的物業，一般來說要麼地理位置靠近大學，要麼在地鐵站沿線。”鄧淑賢認為，能具備這些轉換條件的物業，必然需要花費大量的時間去物色。

吳睿則指出：“標的匹配度也很重要，例如是否可以改造出一定的公共社交空間，是否具備獨立運營管理的條件等等。”

合适的標的有限，入局者則在陸續增多，香港學生公寓中長期或面臨競争。對此吳睿建議，利用樓市低迷期布局，強化品牌、社群、運營等軟實力，構建經營壁壘。

原本專注于英國學生公寓市場的中原投資，今年也在香港市場走出了第一步。

9月9日，中原投資宣布，已斥資1.8億購入香港珀荟酒店，並計劃花費2000萬港元将其打造成提供150個床位的學生公寓。

中原投資總裁葉明慧曾公開表示，能符合她要求的物業極少數，這是因為除了地理位置的要求外，符合可改成學生公寓的樓盤一般是私人住宅或酒店，後者還需要一繫列的審批要求。

“未來2至3年間将投資2000至3000個床位。”葉明慧希望，能把香港打造成亞洲區最有規模的學生公寓投資市場之一，吸引更多環球基金和資本來港投資。

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