觀點與高天禮對話：吉寶欣嶽年的中國養老實踐

觀點網 近年來，中國銀發經濟市場規模持續擴大。截至2023年底，60歲及以上老年人口達2.97億，占總人口比重達21.1%。

面對老年人口數量快速增長、養老服務需求急劇上升，龐大商機吸引了不少資本加入，包括來自新加坡的跨國公司吉寶旗下的全新養老品牌“欣嶽年”。

“建立新的養老機構不僅僅是建造一個空間。選址、理解每個人的需求都是不同的、提供個性化服務等等，這些都很重要。” 吉寶養老業務欣嶽年董事總經理高天禮在接受觀點新媒體專訪時表示。

吉寶于2023年5月公布了全新賦能型養老品牌“欣嶽年Sindora Living”，而旗下首個項目“欣嶽年南京栖霞國際頤享家園”在今年5月底正式開業。

該品牌瞄準“9073”結構養老模式中的3%機構養老，雖然乍看之下比例並不大，但根據統計，截至2023年三季度，全國各類養老機構和設施的總床位數量為820.6萬張，所對應的60周歲以上老年人口則有2.97億。按“9073”結構估算，該數字依然有所差距。而到2035年，中國60歲及以上人口将增加到4億人。

養老床位需求擺在眼前，但高天禮在對話中，似乎遠遠不滿足于只做那個“提供床位的人”。

選址對欣嶽年來說顯得十分重要。不同于将項目設于郊區的常見做法，欣嶽年南京栖霞國際頤享家園坐落于核心城區，距新街口商圈僅約30分鐘車程。

“讓長輩賓至如歸，不僅僅是在物理空間中感到舒适，還需要與周圍的社區建立聯繫。'離家不離心'是欣嶽年戰略的重要組成部分，我們會繼續堅持目前的選址策略。”高天禮在專訪中多次提到機構所在地的重要性。

他認為，選址凸顯了欣嶽年與其他養老機構的分别，亦可為長輩創造額外的情感和服務價值。事實上，無論因為什麼原因選擇機構養老，離開熟悉的環境，對長輩都意味着巨大的挑戰。而靠近市中心的環境，不但可以提升長輩和家人的安全感，讓到訪和探望變得更容易，也讓長輩能夠擁有更多的社交關繫，與周邊社區實現代際融合。

與“9073”一致，高天禮認為，未來的養老産業将是居家、社區和機構養老融合的“混合養老”模式。“混合養老模式給予長輩們選擇的空間，照護需求低的長輩可能住在家里，伴随AI等數字化應用的發展，他們可以獲得更多的協助，或者在小區或機構獲得一些照護服務、參加活動；而有較高照護需求的長輩則主要住在機構，在獲得個案化照護的同時，也與家人、親友保持密切聯繫。”

“當然，如果機構本身距離市場、人才、上下遊供應商、合作夥伴更近，從企業經營戰略上來說，這也減少了獲客、招聘人員、日常維護等方面的顯性和隐性成本。”高天禮坦言，選址在城市核心，是一個多赢局。

談及投資成本，高天禮指出，養老項目的成本取決于項目類型和運營模式。實體機構的收購、建設屬于一次性成本，可以在運營期間被逐漸攤平。政府在土地、租賃等方面的支持政策也可以在平衡成本上發揮重要作用。目前，政府有關部門出台了一些指引，鼓勵存量物業進行創新的業态嘗試和探索。如果存量市場上有一些通過改造就可以容納高質量養老機構的物業，也可以更好地控制成本。

老齡化社會的不斷發展使得銀發經濟商機日益增大，但高天禮亦指出，養老市場存在供需不匹配的問題。這種不匹配不僅是數量上的不匹配，還有産品供應的不匹配。長輩的需求是不斷變化的，同一時間不同年齡的長輩有不同的需求，同一年齡階段的長輩在過去十年和未來十年的需求也會不同。所以，養老機構需要充分挖掘、了解、洞察不同年齡、不同社會階段長輩的需求，提供個性化服務。

“欣嶽年擁有來自中、新、法、美等多個國家的國際化團隊，更重要的是我們汲取了這些多元市場的經驗，並将其融入到本土産品的打造中。”高天禮強調，盡管市場環境不同，但一些基本原則是相通的。比如，欣嶽年堅持提供“賦能型”支持，旨在讓長輩盡可能久地掌握自己的生活自主權，參與更多活動，感受新奇體驗，與周邊社區有更多接觸。

欣嶽年南京栖霞國際頤享家園在疾病預防和非藥物治療上下了很大功夫，努力維持、改善長輩的身體機能，讓他們繼續發揮自己的興趣愛好，並與不同代際的人保持聯繫。

欣嶽年南京栖霞國際頤享家園的社區養老中心部分即将開業，未來可為周邊社區長輩提供日間照護，包括日間照料、日托、助餐等服務；值得注意的是，高天禮在專訪中多次提及“開放”這一關鍵詞。據悉，欣嶽年南京機構已聯合多方舉辦過數次藝術、音樂、手工等主題活動，對非機構住客保持開放狀态，在為南京本地社區提供活動場地的同時，這也是欣嶽年為保持在住長輩活力，尊重其生活自主權的表現之一。

高天禮透露，吉寶正尋找優質合作夥伴，未來會選擇合适的項目，通過自持物業或者管理輸出模式擴張。但目前，欣嶽年的重心仍然是将南京項目打造成標杆，輻射長三角甚至更廣泛地區。預計今年底前，南京項目将有約100名長輩入住。

養老是吉寶轉型為具有強大運營能力的全球另類實體資産管理及運營商的重要一步。

高天禮說，中國養老産業正處于快速成長時期。吉寶會尋找志同道合的合作夥伴和投資者，共同投資于新建或改造的養老項目。資産在穩定後可注入投資信托基金等，吉寶可以繼續作為基金管理者來獲取資産管理收入。

他也相信養老項目可以成為REITs的理想標的，因養老産業屬于剛性需求，可提供穩定回報。雖然目前公募REITs還沒有開放至該領域，但吉寶其他業務線已經貢獻了非常令人鼓舞的成功經驗。美國與歐洲的經驗表明，将養老産業納入公募REITs標的，可以幫助高質量老年生活社區的發展提速。最終，公募REITs的整體發展将有助于為股東及終端客戶等利益相關方創造更多價值。

以下為觀點新媒體對吉寶養老業務欣嶽年董事總經理高天禮先生的采訪實錄：

觀點新媒體：中國的老齡化正在加速，在您看來，目前養老服務與需求之間的缺口有多大？就康養企業而言，如何找到並填補供給端缺口？

高天禮：根據“9073”模式，即中國基本的養老模式，90%長輩居家養老，7%依靠社區支持，3%入住養老機構。這3%的人就是我們關注的重點。

中國國家衛生健康委員會預計，到2035年，60歲及以上人口将從目前的2.97億增加到4億。3%的機構養老比例已經是一個非常可觀的數字。

目前，部分養老機構的入住情況不夠理想，我們認為原因是供需之間存在不匹配--不僅是數量上的不匹配，而且是産品的不匹配。問題在于了解長輩的需求，提供他們需要的産品，並注重人的生活自主權。了解長輩需求，才能讓他們“親啟心中生活”。

沒有兩個長輩的需求是完全一致的，他們的需求也是不斷變化的。同一時間不同年齡的長輩需求不同，十年前某一年齡階段和現在這一階段的需求也會不同。建立新的養老機構不僅僅是建造一個空間。選址、理解每個人的需求都是不同的、提供個性化服務等……這些都很重要。

觀點新媒體：您認為目前中國康養市場處于哪個發展階段？人們多會選擇哪種養老方式，原因是什麼？未來的發展趨勢是怎樣的？

高天禮：居家、社區和機構養老都有自己的角色。家永遠是長輩最熟悉的地方；伴随AI等智能技術應用，他們在家也可以獲得很多支持。

同時，社區養老和機構養老可以提供更好更及時的照護，更符合他們需要的娛樂活動，同輩人之間也可以有更多的交流。

我們傾向于認為，未來可能是“混合養老”模式，給予長輩們選擇的空間。照護需求低的可能住在家里，在社區或機構獲得一些照護服務，參加活動；有較高照護需求的，則主要住在機構，但也能與家人、親友保持密切聯繫。

最重要的是要意識到“長者亦是能者”，要幫助長者擁有對生活的掌控感。欣嶽年的團隊不僅僅會使用數字設備或提供一對一的護理，更可以将他們的需求與團隊能力進行匹配，用真正合适的能力，提供他們真正需要的東西。

觀點新媒體：“欣嶽年南京栖霞國際頤享家園”在今年5月31日正式開業，項目位于燕子矶新城核心區域，這與傳統養老産業大多選址郊區不同，這樣的選址是出于什麼考慮？

高天禮：這可能是我們與其他機構的一個關鍵區别。賓至如歸的感覺不僅僅是在物理空間中感到舒适，還需要與周圍的社區建立聯繫。

“離家不離心”是欣嶽年戰略的重要組成部分，我們會繼續堅持目前的選址策略。事實上，我們正在努力尋找好的合作夥伴，目前我們也在中國市場的不同地區探索和讨論不同的機會。生活缺乏活力是養老業非常緊迫的挑戰。活力生活對于長輩的精神狀況、健康狀況都非常重要。

郊區選址創造了物理距離，也創造了心理距離。但我們希望家人能夠輕松地來探望他們，也許只需搭乘地鐵即可；我們也希望孩子們可以與長輩們足夠親近，每天或隔一天來看望一次。這非常重要。市中心的土地或房産成本要貴一些。但我們相信為居民創造了額外的情感和服務價值，有助于創造高質量的老年生活。

養老項目的成本取決于項目類型和運營模式，土地或物業是一次性成本，會在運營期間被逐漸攤平。政府在土地、租賃等方面的支持政策也可以在平衡成本上發揮重要作用。

目前，我們已經看到政府有關部門出台了一些指引，鼓勵存量物業進行創新的業态嘗試和探索。如果存量市場上有一些通過改造就可以容納高質量養老機構的物業，也可以更好地控制成本。

距離市中心，距離市場、人才和供貨商、合作夥伴更近，不論是獲客、招聘人員、日常維護，都減少了很多顯性和隐性成本。

觀點新媒體：能否分享一下欣嶽年如今的發展情況，在中國的發展計劃是怎樣的？項目布局的標準以及所選取的區位有什麼特點？

高天禮：南京機構收到的咨詢量和入住率令我們鼓舞，預計今年底前，将有近100名長者入住。目前的重點仍然是将南京項目打造成標杆，輻射長三角甚至更廣泛地區。

但我們也希望更進一步，選擇合适的項目，通過自持物業或者管理輸出模式管理。

觀點新媒體：吉寶是全球資産管理及運營商，在中國市場已深耕30余年，對比國内外的養老模式，您認為有哪些經驗值得中國養老企業學習？

高天禮：吉寶養老擁有來自中、新、法、美等各個國家的國際化團隊。我們汲取了這些市場的經驗，並将其融入到我們本土産品的打造中。

雖然市場環境不同，但一些基本原則是相通的。比如，為長輩提供賦能型支持，讓他們盡可能久地盡可能正常地生活，參與更多活動，感受更多新奇體驗，與居民有更多聯繫，這些需求是放之四海而皆準的，只是執行方式有所不同。

在中國，我們提供符合當地長輩生活習慣的日常餐飲及活動，在疾病預防和非藥物治療上下了很大功夫，同時努力維持、改善他們的身體功能，讓他們繼續發揮自己的余熱，與不同代際的人保持聯繫，同時不同代際的人又都能擁有自己的生活空間，這需要完善、多樣、靈活的養老産品。

很多長輩難以繼續與社會交流，往往是因為行動不便。我們需要将适老化改造走出家庭與機構，讓适老化設施與無障礙設施一樣，成為城市公共空間的標配。

我們另外獲得的一個經驗就是可持續發展。比如，南京項目是一座兼具低碳、節能和環保的養老機構。目前，機構已荣獲綠色建築LEED金級認證。

觀點新媒體：如今數字化蓬勃發展，與康養行業結合帶來了什麼變化？欣嶽年在數字化上的建設發展如何，體現在哪些方面？

高天禮：智能設備在中國長輩群體中十分普及，他們甚至比我更了解應用程序的用法。科技非常重要，很大程度上幫助我們改善了運營。

但我們需要謹慎對待科技。科技應該以人為本，我們並不是想用科技取代我們的服務，也不是用科技互動取代人類互動。

科技可以讓我們的服務和溝通更加人性化。它的作用不是取代，而是改進。例如，我們正在使用多項科技來減少大量的、重復的、無價值的、與照護無關的任務。這樣，我們的員工就不必花大量時間從事文書或行政工作，而是可以與在住長輩們共度更多美好時光。

科技可以幫助我們增加人際互動，而不是減少。我們也利用科技來增強長輩的自主權，讓他們作出自己的決定，去他們想去的地方，做他們想做的事。科技對此有很大幫助，有助于改善他們的日常生活質量。

我們已經引入了NeeuroFIT大腦訓練、SMARC康復設備等等，未來通過智能設備和通訊技術，機構還可以更方便地了解更廣闊範圍内居民的服務需求，提供居家、社區養老服務。

觀點新媒體：您有着超過15年的亞洲市場跨國企業管理經驗，還曾擔任全球知名養老品牌亞洲區CEO，負責多家中國養老機構的規劃、建設、運營，在您看來，中國養老企業發展的特點和難點在哪里？

高天禮：15年了，我還在這個行業，是因為我堅信這個市場的可能性。我喜歡中國的同行、合作夥伴，他們總是願意學習其他國家的經驗，同時還保持着豐富的創造力和設計性思考。

事實上，今天中國的養老産業正走出一條世界上獨一無二的道路，這是我們在其他國家所沒有看到的。這個領域有很多創新。

令人感歎的是中國的養老觀念發生了明顯變化。不到十年前，人們的觀念還是傳統的世代相傳、住在同一屋檐下。現在，越來越多的人将養老機構視為一種完全可以接受的選擇。

我們看到了巨大的潛力，也面臨一些挑戰。首先，中國幅員遼闊，每個省份都有自己的文化特色需要了解，在中國的發展意味着要了解每個地區的特殊性。

第二，我們看到行業内許多有創造力的創新。對于我們這樣的參與者來說，在引入海外成功經驗的同時，需要找到合适的合作夥伴，将國際最佳實踐和本地化專長有效地結合起來。

總的來說，我們将繼續遵循現有模式，引入我們已經擁有的國際化能力，並使之更加中國化。我們的想法是将新加坡的品質、可靠融入運營之中，但同時引入醫院、保險公司等海内外夥伴，确保适應本地市場需求。