境外債重組再延期 中國奧園債務難題解局還有幾步？

觀點網 在境外債務重組方案獲批之後，中國奧園甚少動态傳出，直至最近發布關于境外債重組計劃持有期延長的消息。

9月10日，中國奧園集團股份有限公司發布公告，宣布境外債務重組計劃的持有期延長6個月，至2025年3月20日。

中國奧園宣布，公司及附屬Add Hero已行使酌情權，根據中國奧園計劃及Add Hero計劃的條款，将持有期延長6個月。持有期屆滿日期延長至2025年3月20日（即重組生效日期後12個月的日期）。

中國奧園還在公告中表示，公司及Add Hero可全權酌情進一步延長該日期，這是根據持有期信托契約條款可分配信托資産的最遲日期。

上半年，中國奧園因為債務重組一度扭轉了公司虧損的業績，本以為将會繼續進行境外債重組直至完成，沒想到又橫生枝節。

重組阻力

與其他暴雷房企不同，中國奧園境外債重組的過程雖然也遇到有阻力，但整體推進得還是比較順利的。

于2022年1月，中國奧園正式公告宣布公司境外債違約，對所有境外債停付本息，並直接選擇進行境外債務重組。直到一年半之後的2023年7月，中國奧園交出了一份境外債重組方案。

在這段時間，中國奧園也在推進境内債務展期，並于2023年9月達成12只境内債整體展期3年。

中國奧園這份境外債重組方案可以拆分為Add Hero協議安排方案和奧園協議安排方案兩個小方案。同時，中國奧園還把債權人分為ICA債權人和非ICA債權人。

所謂的ICA債權人，是在2012年至2021年，中國奧園境外優先票據債務及境外銀團貸款的權利人通過簽署一繫列的債權人間安排，獲得了Add Hero及其87家附屬子公司的擔保及股權質押，非ICA債權人則只有上市公司的擔保。

根據重組方案顯示，ICA債權人可以同時參與Add Hero協議安排方案和奧園協議安排方案，同時享受兩個方案帶來的權益，而非ICA債權人只能參與奧園協議安排方案一個方案帶來的權益。因此，非ICA債權人的債務清償率會比ICA債權人的要低。

而這成為了平安海外反對這份方案的理由，因為在這份方案下，平安海外可能是單獨持有份額最大的非ICA投資人。

不過，雖然遇到了阻力，但中國奧園這份方案還是獲得了大部分債權人支持，截至8月10日，持有票據本金金額75.89%的債權人已同意重組，其中還包括了部分非ICA債權人。

只要能達到75%的債權人和50%的現場投票要求，即便平安海外極力反對也沒有什麼效果。于是在中國奧園發布重組方案後的第六個月，中國奧園便公告宣布境外債務重組計劃已經獲得相關法院的批準，並且很快速地達成了重組條件，将2024年3月20日定為重組生效日期，成為了首家完成境内外債務重組流程的粵繫房企。

按照原本的計劃，中國奧園境外債重組計劃持有期的屆滿日期為今年9月20日，然而，9月10日一紙公告，将屆滿日期延長至明年3月20日，債務重組生效後的工作也從六個月延長至一年。

對于此次延期，中國奧園並未給出具體原因，市場也因此産生了各種猜想，其中有部分猜測将矛頭指向了當初投下反對票的平安海外。

據了解，當初平安海外提出了能夠獲得與ICA債權人一樣的清償率訴求，被駁回後還強調将在法律顧問建議下積極應對，行使債權人合法權利。

于是才産生了一種猜測，認為平安海外未能為自身謀取到更多利益，所以在生效後沒有積極配合重組工作。

對于這種猜測，有業内人士認為，在方案獲批之後，平安海外的反對很難再造成什麼影響。

重組壓力

更多的猜測是認為奧園沒錢。

搜索“奧園”、“3月”這兩個字眼，能夠看到一條關于奧園集團尋求将境内債小額兌付寬限至明年3月的消息，這是來自今年6月份的消息，涉及的相關債券包括“21奧園債”、“20奧園01”、“20奧園02”等。

不管是否是因為沒錢才延期，但中國奧園确實面臨着巨大的資金壓力。

根據中國奧園給出的重組方案，将發行新的融資工具對原有約61億美元境外債務進行置換。其中，包括拟發行4只共計23億美元新票據、1.43億美元無息強制可轉換債券、16億美元永續債；此外還拟新發10億股公司股份，連同代表郭梓文利益持有的4億股普通股轉讓予債權人。而這些，都離不開資金的支持。

然而截止上半年末，中國奧園賬面上受限制銀行存款約為23.18億元，銀行結余及現金約為16.00億元，合計同比上年末減少約15.32億元，規模縮減28.11%。

此外，中國奧園仍陷資不抵債的困境，截至上半年末總資産約為1886.35億元，較年初減少5.38%；總負債為1904.07億元，較年初減少16.29%；資産負債率則是較年初下降了13.15個百分點至100.94%。報告期内，融資成本同比擴大2091.67%至26.3億元。

除了資金端面臨壓力，中國奧園在銷售端同樣遭遇“雪崩”，期内公司銷售物業收入約為39.94億元，同比下降56.9%，對應交付物業面積亦同比減少64.3%至41萬平方米。

最終，中國奧園上半年實現營業總額約47.34億元，同比下降56.7%；錄得毛利為-2.03億元，而去年同期為7.42億元，公司毛虧損率為4.3%。

不過，得益于公司完成了境外債務重組，並因此錄得重組收益，中國奧園還是實現了扭虧為盈的成績。

期内，中國奧園來自其他收入的規模高達263.34億元，而去年同期為虧損13.38億元，同比增長2068.16%。因此，實現了221.0億元的淨利潤，而去年同期虧損為28.96億元，同比大增863.12%；歸母淨利潤為223.12億元，去年同期為虧損29.45億元，同比增長857.62%。

有業内人士認為，中國奧園當初提出重組方案時或許對市場抱持着一種樂觀的态度，然而市場走向並沒有像預期那般，于是公司債務重組的推進容易“卡殼”。

而且對于房企而言，“保交樓”更是重中之重。早在今年開工第一天，中國奧園高管便明确2024核心工作之一，就是将“保交樓”目標置于首要位置确保完成。

本以為當初在方案通過後，天便亮了，如今看來，中國奧園還處于黎明前夕。

沒有人知道其徹底解決債務難題還有幾步路要走，但從這次公告中的一句“可全權酌情進一步延長”來看，這段路或許還有些距離。