抓住存量機會 旭輝建管AMC纾困代建天津落地

觀點網 從鞍山到天津，旭輝建管近期接二連三獲取一些新的代建項目。

公司官微透露，近期與四大AMC機構之一的中國信達達成合作，承接天津武清項目的全過程建設管理服務。

該項目總占地面積約24.79萬平米，規劃品質住宅、養老公寓、幼兒園等多元業态，位于天津市武清區“龍鳳新城”闆塊。

據悉，天津武清項目合作達成，是旭輝建管2023年與信達戰略攜手後，首度落地的項目。

資料顯示，中國信達資産管理股份有限公司是四大AMC機構之一，上半年落地房地産風險化解及保交房項目16個，保障1.7萬套商品房按期交付。

AMC一直是各大代建公司跑馬圈地的業務重點，中銀證券曾在一份研報中對代建幾大類需求進行了測算，其中預計AMC纾困項目2023-2025年新簽代建規模平均2779萬平方米/年，占比17%；代建收入平均62億元/年，占比18%。

總體而言，根據委托人性質進行劃分，代建一般可以分為商業代建、政府代建、資方代建三大類别。2021下半年開始，部分房企資金鍊壓力較大，旗下一些不良資産項目交由AMC接手，但AMC公司往往缺乏相應的開發能力，這就需要代建公司提供物業開發等方面的咨詢和管理服務。

這為資本代建模式帶來增量的市場空間。

旭輝建管總裁劉冰洋在近期參加2024博鰲房地産論壇時曾提到，行業調整期很多機會在涌現，比如說破産重組項目，需要重新啟動項目；也包括商辦類資産如何提升使用效能，從而實現資産的退出。

旭輝建管更多關注到了一些不良資産的破局，跟全國性AMC、地方AMC以及銀行、信托等等機構，共同探讨解題模式。

值得關注到的是，近兩年，在各地土地公開拍賣中，城投類公司拿下了不少土地，也是類似情況。這類公司往往不具備開發建設能力，因此，往往也會傾向于找品牌力強的代建方，希望做出産品溢價，放大項目總貨值。

觀點新媒體獲悉，城投類國資企業和AMC類金融機構的項目，占據建管旭輝合同金額約50%，其余是一些小型開發主體。

正如劉冰洋所表示，從金融端到銷售端，端到端的綜合能力，對于代建團隊要求是非常高的。今年旭輝建管簽了很多大型項目，利用屬地化的資源，幫助金融機構解決化債、确權、增量資金的問題，保證項目的正常開發和資産安全。

旭輝建管是旭輝于2021年7月成立的新業務闆塊，通過這一平台，旭輝将過去積累下來的體繫、人才、資源和能力進行延展。

但代建和地産開發是不一樣的賽道，有更強的服務屬性。

數據顯示，旭輝建管2024年上半年簽約面積為729萬平方米，新增合同額超過22億元，超過去年全年的簽約合同額。截至上半年，旭輝建管累計簽約項目超150個，累計簽約面積近2800萬平方米，並發展外部合夥人200余人，聯合落下16個項目。

對此，劉冰洋稱，核心突破來自幾個方面：第一，提出“定制化服務專家”定位之後，從全維度服務理念出發升級了服務體繫；第二，整個體繫的投入、調動的資源力量更大；第三，市場确實有新增機會，包括城投類項目、纾困類項目和AMC存量項目的機會。

旭輝建管通過深耕上述市場，抓到了機會點。

劉冰洋還稱，公司客戶差異性很大，每個項目又很不同，因此，旭輝建管會推行定制化方案，通過一對一的服務去發現利益點、風險點以及達到預定的經營目標。

對于業務選擇，旭輝建管是全業态，規模決定主要業務仍是住宅開發，但商業、辦公，到長租公寓、保障房，甚至體育場館建設等，都有項目在管理。

劉冰洋告訴我們，旭輝建管業務布局是全國化的，但會側重過去地産深耕的城市：“會天然有團隊的優勢，以及市場、品牌影響力，屬地化團隊也會在成本上有更大優勢。”

不過，旭輝建管在項目篩選上也有一些“底線”，有虧損風險、爛尾風險、與委托方之間存在預期不符或者旭輝建管能提供的服務與委托方的預期存在較大差異的項目，都不會開展合作。

“我們很在乎承諾的兌現。”劉冰洋強調。

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