上海兩宗地收金120億：招商蛇口溢價 中建玖合抄底

觀點網 9月14日，上海進行第五批次土地出讓，兩宗地塊均出自靜安區，一宗位于曹家渡闆塊，一宗位于靈石社區闆塊，總出讓面積5.01萬平方米，規劃建面14.28萬平方米，總起拍價106.79億元。

正式拍賣前，兩宗地塊都被寄予厚望，一度流傳出此次土拍将會打破前不久小米地塊13.1萬元/平方米的單價紀錄，成為新地王。

然而，此次土拍呈現出冰火兩重天态勢，靈石社區地塊只有中建玖合一家參與競拍，曹家渡地塊競争雖然經歷了163輪争奪，但最終成交並不及預期，沒有進入第二輪競品質階段。

此前8月15日，上海升級了土地出讓交易規則，自第五批次起，對市場熱度較高的地塊施行“雙高雙競”舉措，即第一輪競價達到溢價率上限後，進入第二輪競品質階段，達上限後進入第二輪競價階段，最終價高者得。

對此，觀點新媒體采訪了上海中原地産市場分析師盧文曦，他表示，此次拍賣地塊都屬于上海市區稀有地塊，在拍賣前有着很高的熱度，最後拍賣結果與事先預期相比有較大落差。

一方面，從地塊推出到正式拍賣期間，市場表現並沒有達到開發商預期，因此企業仍維持保守态度；另一方面，這是上海推出“雙高雙競”舉措後的第一場拍賣，新規則要求更加嚴格，對房企産生了影響。

招商蛇口溢價

盡管拍賣結果沒有達到事前預期，但參與競拍四家房企對曹家渡地産的争奪也十分激烈。

經歷了163輪競價，最終由招商&南通瑞城置業競得，成交總價56.6億元，成交樓面價114144.8元/平方米，溢價率31.2%。

該地塊為靜安區曹家渡社區C050301單元9A-20地塊，用途為居住用地，出讓面積18501.78平方米，總建築面積4.96萬平方米，地塊限高80米，中小套型比例40%，适合打造小而美的豪宅産品。

11.4萬元/平方米的樓面價刷新靜安區樓面價紀錄，但曹家渡闆塊新樓盤聯動價大多在14萬元/平方米左右，規劃要求裝修標準不小于5000元/平方米，因此留給招商蛇口的利潤空間並不算多。

不過招商蛇口具有開發高端産品的能力，今年在上海入市的招商臻境等幾處樓盤取得了不錯的銷售成績，其中“玺”繫列産品是招商蛇口在核心城市核心地段主推的TOP級高端産品，或許可以憑借品質從而取得溢價。

目前，招商蛇口在上海已經開發了8個“玺”繫列産品樓盤，其中海上·清和玺即将入市，聯動價達到11.5萬元/平方米。

值得注意的是，該項目位于徐匯區長橋闆塊，該闆塊由于遠離徐匯核心區域，因而周邊配套並不特别優秀，此前新盤聯動價在8萬元/平方米左右。海上·清和玺在長橋報出11.5萬元/平方米的聯動價，可見招商對自家産品力的自信，以及創造利潤的能力。

今年是招商蛇口成立的45周年，或許是為了彰顯底蘊，在華東拿地動作明顯增多，半個月内兩度斬獲“地王”。

在8月29日杭州土拍中，招商蛇口重新回到杭州土拍市場，一出手便以13.6億元拿下該次土拍熱度最高的上塘單元FG09-R21/S2-01地塊，41577元/平方米樓面價也創下闆塊近七年新高。

並且，由于杭州實行新房限價政策，該地塊的新房限價為56820元/平方米，與41577元/平方米拿地價之間有着15243元/平方米空間。

中建玖合抄底

與曹家渡闆塊相比，大甯闆塊拍賣則顯得比較冷清，最後由中建玖合以底價63.66億元收入囊中，避免流拍。

大甯闆塊地塊有特殊的商業和落稅要求，是一個住辦混合地塊，其中住宅占比79%，辦公占比21%。規劃要求：受讓人應當按出讓年限自持建築面積100%的辦公物業和100%的地下經營性文化設施，共計24577.89平方米。

很容易可以發現，雖然100%自持物業勸退了不少房企，但還不至于到這般冷清的程度。

因為規劃中還要求受讓人“實現“功能、稅收、注冊”三落地，且承諾在辦公物業自持年限内不遷移出靜安區”——這才是勸退房企的關鍵。

不過，這個要求似乎正好給了一直想要進入上海核心區域的中建玖合一個機會。

進入上海四年以來，中建玖合主要負責城市更新項目，一直活躍在臨港、嘉定等闆塊，還沒有涉及核心城區。但業務能力已經得到了市場認可，且形成了屬于自己的産品線。

據悉，中建玖合将位于臨港的中建玖海雲天歸為1.0産品，作為世界頂尖科學家社區的首發住宅項目，擁有70萬方超大體量。截至今年年初，中建玖海雲天成交套數為2515套，成交總價達到89億。今年8月，中建玖海雲天最後一批項目入市，均價為3.4萬/平方米。

位于嘉定新城的中建萬科理想之地，則是2.0産品首個成果。

2.0産品開始引入環保元素，建設低碳幸福好社區，項目總投資額113億，總建築面積58萬平方米，在2023年開盤四次，認購率均在200%以上且逐次遞增，銷售過百億。

此次抄底的靈石地塊，用地面積31603平方米，容積率2.95，規劃建面93228平方米，與此前中建玖合操盤的項目相比體量小了一些。

但也是其所擅長開發的住宅商業綜合項目，或許可以展現開發不同體量項目的能力，以及發展出新的産品線。