募資48億與上市首日領漲 大悅城控股填補西南消費REITs空白

觀點網 不到一個月，消費類基礎設施公募REITs再次上新。

9月20日，華夏大悅城商業資産封閉式基礎設施證券投資基金正式于深圳證券交易所上市交易。當天上午，REITs市場整體走弱，但在下午迎來翻紅。截至收盤，49單上市REITs産品中有近半數較前一交易日價格上漲。

其中，華夏大悅城商業REIT領漲消費類基礎設施公募REITs。華夏金茂商業REIT、中金印力消費REIT緊随其後，而華夏首創奧萊REIT、華夏華潤商業REIT、嘉實物美消費REIT、華安百聯消費REIT則收以不同跌幅。

2023年3月24日，證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）常态化發行相關工作的通知》，明确将消費類基礎設施納入公募REITs試點範圍。

同年10月20日，證監會發布了《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，将公募REITs試點資産類型拓展至消費基礎設施。

此後，消費類基礎設施公募REITs正式啟航，並迎來踴躍申報。大悅城商業REIT成為第7只完成發售上市交易的消費REITs産品。

第7只消費REITs

作為西南片區首單消費類基礎設施公募REITs，大悅城商業REIT在發售前就引起了市場的廣泛關注。

據悉，大悅城商業REIT發售價格3.323元/份，募集基金份額10億份，拟募集資金規模為33.23億元。

由于投資者的踴躍認購，成為已發行的7只消費RETs中，首個開售當日就提前結束公衆發售的産品，發行網下詢價認購倍數3.067倍，公衆發售認購倍數2.73倍。網下投資者和公衆投資者認購申請确認比例分别為36.585%、37.089%。

此次發售，基金比例配售前的總募集規模累計達48.124億元，是拟募集規模的1.448倍。基金招募說明書顯示，華夏大悅城商業REIT 2024年7月1日至12月31日以及2025年的預測淨現金流分派率分别為5.22%（年化）、5.33%。

大悅城控股董事長、總經理姚長林在上市儀式上表示，此次華夏大悅城商業REIT的發行得到了市場的高度認可，項目成功上市意味着公司正式打通了“投融建管退”的資本循環，為未來進一步推進大悅城穩健發展提供了重要機會與堅實平台。

就目前已發行上市的消費類基礎設施公募REITs項目來看，底層資産類型雖相對多元，但仍以購物中心為主。

具體而言，嘉實物美消費REIT是首個由民營企業發起、具有商超零售業态的社區商業型消費類公募REITs項目，也是北京市首單消費類基礎設施公募REITs。其底層資産包括大成項目、玉蜓橋項目、華天項目和德勝門項目，商業類型屬于社區商業。

華夏首創奧萊REIT是北京市屬國有企業首個消費類基礎設施公募REITs，也是首單以奧特萊斯作為底層資産的消費REITs，首發底層資産為首創城發集團旗下的濟南首創奧萊項目和武漢首創奧萊項目。

華安百聯消費REIT是上海首單消費類基礎設施公募REITs，底層資産是百聯股份旗下的上海又一城購物中心。

此外，華夏金茂商業REIT、中金印力消費REIT、華夏華潤商業REIT的首發底層資産長沙覽秀城、杭州西溪印象城、青島萬象城也均為購物中心。

最新登陸深交所上市的大悅城商業REIT由大悅城控股、華夏基金、中信證券聯合推出，首發底層資産為大悅城控股旗下購物中心成都大悅城。

戴德梁行發布的相關報告顯示，一方面是伴随着經濟發展和消費水平的提高，城市消費者對商業載體的訴求不斷提升，傳統百貨相對單一的零售功能、單一的動線、單調的空間已經顯然不能滿足時刻變化的商業潮流，集中性購物中心應運而生。

另一方面，随着中國經濟和城市建設迅速發展，購物中心的成長基礎日趨完備。在擁有豐富運營經驗的港資發展商相繼搶灘内地的基礎上，國資和民營企業也逐步在探索運營購物中心，開設獨立商業産品線。

自2007年首家大悅城開業以來，大悅城控股在一、二線城市積累了一批區位核心、回報良好的優質儲備資産。

數據顯示，截至2024年6月底，大悅城控股全國布局45個商業項目，在營項目34個（含輕資産和非標準化産品），總商業面積374萬平方米；購物中心銷售額達到196億元，同比增長14%；客流量達到1.7億人次，同比增長24%，平均出租率94%。

今年下半年，大悅城還将有3個購物中心陸續入市。優質的資産儲備也為未來大悅城商業REIT擴募發展、投資回報持續提升提供了更多的想象空間。

資産成色

從8月16日的華安百聯消費REIT，8月28日的華夏首創奧萊REIT，再到如今華夏大悅城商業REIT，近一個月的時間里，消費基礎設施公募REITs再添三單。

大悅城商業REIT獲得投資者踴躍認購，並在上市交易首日收漲，既是市場對消費基礎設施公募REITs前景的看好，也是對其項目底層資産估值及未來收入預期的正向反饋。

公開信息顯示，在成都，目前共有2個已開業的大悅城項目，分别為成都大悅城和成都天府大悅城。

作為西南區域首單消費基礎設施公募REITs，此次大悅城商業REIT的首發底層資産成都大悅城于2015年12月開業，至今已平穩運營近十年時間，是運營更成熟的大悅城項目，也是大悅城體繫内第一梯隊的優質購物中心。

項目位于四川省成都市武侯區大悅路518号，屬于成都市雙楠-紫荊商圈，周邊三公里輻射範圍内有多個成熟住宅小區及商務酒店，附近公共服務配套設施完善。

客群主要為年輕家庭客群和新中産優質客群，2021年至2023年，項目客流量分别為1865.47萬、1658.44萬和2120.78萬人次，營業收入3.02億元、2.40億元和3.35億元。

出租率方面，近三年保持在96%以上，于2024年6月末出租率達98.45%，租金坪效持續快速增長，年復合增長率超過12%。自2015年底開業以來，銷售年復合增長率達16%。

項目的主要經營模式為以自持購物中心資産向符合要求的承租商戶提供租賃及購物中心整體運營服務並收取租金、物業管理費、推廣費等收入，各承租商戶統一管理、分散經營。

收入來源主要為租金收入、物業管理費收入，近三年及一期，前者收入占比約75%-83%，後者收入占比約14%-20%，合計收入占比約96%。其他收入主要包括廣告收入、停車場收入。

截至2024年3月31日，成都大悅城主要的業态為零售、餐飲、文娛、服務，其中零售業态在2024年1季度租金收入的占比約為66%，較2023年末提高了6個百分點。

從項目所在城市看，成都作為西部商業消費中心，展現出廣闊的消費市場與旺盛的消費潛力。相關數據顯示，2019-2023年，成都市社會消費品零售總額復合增速達4.7%，處在新一線城市前列。

截至2023年末，成都市常住人口2140.3萬人，較上年末增加13.5萬人，同比提升0.6%，屬于人口淨流入城市，有力支撐未來消費增長表現，進一步激發標的資産成都大悅城的經營活力。

而作為消費重鎮，成都地區的商業競争壓力也不容小觑，這對項目的運營管理提出了更高要求。

據了解，在經營方向上，大悅城控股作為成都大悅城的運營方，将堅持長期主義，用重度運營的理念經營經營成都大悅城項目。

一方面，注重産品力提升，品牌升級。持續提質品牌，豐富品類，發力高街潮流運動品牌尤其戶外類，增強社交餐飲品類，更新體驗類業态，過程中挖潛低租金坪效的區域/品類，仍有較充足的租金增長及産品提升的空間。

另一方面，以經營提升為核心，堅持消費者體驗導向，深耕公園定位，打造自身優勢與長闆，每年設定合理的物業翻新計劃、場景打造計劃、契合的活動推廣方案，並重度運營會員質量、緊抓頭部商戶的業績量級，以具備長久的可持續增長動能。