香港傳真 | 降息風口下 新鴻基啟德新盤反向“天價”

觀點網 在發布2024财年業績報告時，新鴻基地産方面曾指，未來十個月将有多個住宅項目面世。

最近，新地似乎加快了在香港地區的推盤速度。

9月9日，新鴻基地産旗下香港屯門新盤NOVO LAND第3B期推出5号價單，包含78個單位，面積介于252至675平方呎；進入中下旬，公司旗下元朗新盤The YOHO Hub II 6座也推出了188個單位，並獲得約12倍的超額認購。

同一時間段，新鴻基還公布了啟德新盤“天玺·天”首批價單。

9月23日，新鴻基九龍東啟德協調道10号天玺·天第1期公布首張價單，涉及182夥，包括7夥開放式、74夥1房、100夥2房及1夥4房戶，實用面積240至887方呎，提供最高樓價13.5%折扣，折實售價476.51萬至1763.8萬港元，折實呎價17015至24042港元。

這份價單一經發布，便引起了市場的強烈讨論。

因為這一價格低得出乎所有人預料，項目折扣後約1.97萬港元的平均呎價成為了附近片區近七年來的最低價格。

不少人紛紛高呼為“蝕本價”，認為新鴻基是在以虧本價推售突圍。

反向“天價”

據了解，啟德天玺·天項目位于香港九龍協調道10号。而啟德一直是香港的焦點，也是今年新盤供應最多的地區。

天玺·天則是近14個月以來首個推售的非跑道區新盤，上一個推出的項目還是去年7月的恒基HENLEY PARK。

項目分為兩期發展，共提供1490夥，其中第1期項目已獲批售樓花同意紙，由3座住宅大樓組成，涉906夥，戶型涵蓋開放式至4房間隔，預計10月份開售。而第2期項目則設有584夥，目前尚未獲批預售。

170米的高度，讓該項目成為了啟德區内最高的地標住宅項目。

周邊配套方面，天玺·天毗鄰香港最大的城市廣場啟德車站廣場，可連接港鐵啟德站，並且設有區内最大住宅基座商場。

6年前，新鴻基地産以253.61億港元的高價競得啟德1F區1号地皮，是首幅突破200億港元的地塊，成為香港新一任“地王”。以總樓面超過141萬方呎計算，當時拿地呎價約為17776港元。

在新地王的名頭下，綜合各種因素考慮，有測量師預期該地皮推售價将高達每方呎3.2萬港元。然而，新鴻基地産給出的價格遠遠達不到這一數字。

9月23日，天玺·天首張價單公布，在新鴻基地産提供最高13.5%樓價折扣後，項目折實呎價在1.7-2.4萬港元之間，平均呎價約為1.97萬港元，不到2萬港元。

可以說，這個“天價”低到離譜，甚至比同區不少二手房成交價還要低。

具體來看，啟德非跑道區内現有一手盤大多是存貨，基本集中在會德豐地産旗下MONACO繫列項目及恒基地産旗下HENLEY繫列項目。今年下半年，上述兩個繫列項目的成交呎價在2.4萬港元到3.28萬港元區間。

也就是說，同為一手盤，新鴻基地産旗下天玺·天均價比同一片區内樓盤要低15%以上。

二手成交方面，啟德區内主要項目包括啟德1号、嘉峯匯、龍譽、Oasis Kai Tak、啟欣苑等。

恒基地産旗下THE HENLEY錄得二手平均成交呎價約為2.1萬港元；同毗鄰于港鐵站的啟德1号則在2萬港元左右，均比天玺·天首批單位要高。此外，龍譽、Oasis Kai Tak等其他項目的成交價在1.88萬-1.99萬港元之間，與天玺·天這個新盤的價格不相上下。

新鴻基地産此次給出的低價，也引發了部分擔憂。

9月24日，瑞銀就在一份報告中指出，“天玺·天”開價低于預期，可能對區内其他發展商造成負面影響。

只能說，在答案沒公布之前，确實沒人會想到新鴻基會在這塊地王身上給出一個反向“天價”。

樓市底細

雖然有過“撤辣”後的狂歡，但今年香港整體的樓市表現依舊欠佳。

根據香港差饷物業估價署數據顯示，私人住宅售價指數今年首七個月回落4.7%，樓價從2021年9月樓價高峰期回落25.5%。

從房企表現來看，根據Wind統計數據，今年上半年，新鴻基地産、新世界發展、恒隆地産、恒基地産、嘉里建設、長實集團、太古地産、九龍倉置業8家港資房企的營業總收入同比下降18.64%至約1033億港元，歸屬母公司股東的淨利潤約161億港元，同比降幅超50%。

其中，新鴻基地産2024财年收入約為715.06億港元，同比增加0.44%，歸母淨利潤卻錄得同比減少20.33%至190.46億港元。

香港樓市這些年的表現與高息環境有關，因此在美聯儲9月18日宣布大幅減息50個基點消息出來後，市場上紛紛傳出各種樂觀預期，認為對樓市将是重大利好。

但也有一些不完全相同的聲音，比如仲量聯行香港主席曾煥平認為，息口只是影響樓市的其中一個因素，現時經濟仍然疲弱。同時，發展商也會在減息後加速推盤，導致競争加劇，為吸引買家，新盤訂價往往會比較保守，甚至要低開。

新鴻基地産此次的定價似乎恰巧印證了上述說法，而且也有市場人士指出，天玺·天除了以低市價推售突圍外，首批單位以“蝕本價”推出是為了力搶市場各路客源。

新鴻基地産副董事總經理雷霆則表示，減息周期剛開始，且租金指數屬近年高位，相信資深投資者會趁機購買值得長期持有的物業，自住買家亦會被吸引入市。此外，預計未來仍會多次連環減息，每次都可以提振樓市，故公司近期積極推盤。

在減息的當口，新鴻基地産确實加快了推盤速度，甚至是“三盤齊發”，但似乎采用的都是低價策略。

據悉，新鴻基在推或準備推售的樓盤除了天玺·天，還有北角海璇II、元朗站The YOHO Hub II，其中元朗項目平均呎價約為1.43萬港元，北角海璇II呎價則在3.26-3.73萬港元之間，對比一期的5.2-5.7萬港元相當于打了6.5折。

而在減息前，位于啟德跑道區的天玺·海被新鴻基地産打造成了“跑道王者”，甚至一度賣出7.3萬港元的呎價，打破了區域紀錄，甚至比九龍東地區還要高。

雖說啟德跑道區與非跑道區的價格本就存在一定的差異，但新鴻基旗下天玺·天與天玺·海的價格相差卻也過于巨大了，于是市場上也就有了天玺·天低價推售是為了搶客源的說法。

“天價”背後是為了吸引客流，倒也無可厚非，畢竟在未來十個月内，新鴻基地産還有位于何文田太子道西的合作發展項目、YOHO WEST 2期、西沙項目1期等多個住宅項目準備入市。趁現在打下客戶基礎，未來才能更好的提振公司業績。

香港傳真 | 一座城市里的漫遊和畫像。