樓市調查 | 上海建工豪宅上新 一期“遇冷”的海玥黃浦源再加推

觀點網 2024下半年的黃浦豪宅又有活水流入。

近日，觀點新媒體注意到，上海黃浦内環内人民廣場闆塊的海玥黃浦源住宅項目1号地塊2期将推出約95-420平方米的房源，均價約合14.5萬元/平方米。

提及這宗項目的首次亮相，2023年9月，上海建工集團旗下海玥黃浦源推出1批次房源彼時均價14.3萬元/平方米，首開房源308套，最終認購組數超過330組，認籌率97%，項目並未觸發積分、未觸發限售。

二期加推依舊未觸發積分

作為上海"兩舊一村"舊改項目，海玥黃浦源項目原為上海市第二批歷史風貌保護街坊新昌路項目，被列入2022年黃浦區重大工程項目，由上海建工房産投資開發。

這宗項目也是上海建工繼2004年開發新昌路6号舊改地塊後，闆塊内又一地産開發工程。

項目分為兩宗地塊分别開發，其中1号地塊占地面積約2.6萬平方米，最高單體樓高165米，規劃為上海超高層住宅項目；7号地塊占地面積約4.6萬平方米，規劃功能為居住商業混合用地。

值得注意的是，上海建工拿到該項目的2022年，正在推進"大科技"戰略。資料顯示，上海建工圍繞城市更新、智慧建造等領域推動科研成果産業化和培育新業務，于2022年，上海建工六項新興業務在建合同額約合達到3860億元。

為尋求未來新的業務增長點，上海建工将城市更新並入自身新興業務中，彼時完成了雷士德工學院、錦滄文華廣場、寶慶路20号等工程；以及推進黃浦區160街坊建築更新，也正式将新昌路舊改作為主要項目進行建設。

觀點新媒體獲悉，在開發海玥黃浦源之前，上海建工于上海、南京、蘇州、徐州、天津、南昌等7個城市已經落子多個海玥繫住宅項目，包括海玥花園、海玥名都、海玥南山、海玥金茂悅等，在建在售及規劃中的海玥繫樓盤已經達到17宗，總面積超過500萬平方米。

該繫列住宅項目定位指向改善型豪宅項目，例如南京海玥花園，坐落于南京建邺區恒山路，同樣分為兩個地塊開發，其中A地塊打造8棟住宅，B地塊打造12棟住宅，主要為16-18層的大平層和復式，面積約214-550平方米，2021年開盤銷許均價為6.38萬元/平方米，項目首開當日即售罄。

不過，轉回上海黃浦區域，上海建工遇到了熱度不如預期的挑戰。

2023年9月，海玥黃浦源一期項目認購情況不佳，未觸發積分，也未觸發限售；一年後，項目二期認購結束，加推134套房源最終累計148組認購，認購率約110%，同樣未觸發積分，也無需5年限售。同日，項目開盤去化89套，當日去化率達到66%。

上海下半年豪宅供應溢出

據觀點新媒體統計，2024年9月上海市區内有不少豪宅類型項目搶灘，其中黃浦區項目數量最多，除海玥黃浦源二期加推之外，翠湖天地六期、綠發浦江園也在其中。

此前于9月17日，黃浦區翠湖天地六期開啟認購，此次推出108套大平層以及少量風貌别墅住宅，均價21萬元/平方米；9月18日，黃浦區綠發浦江園也開啟認購，推出409套平層房源，建面在143-195平方米的大平層，均價16萬元/平方米。

有業内人士稱，綠發浦江園此次調整了定價空間，一定程度上縮小了房源價差，"約140平方米高區房源的預算可以買約160平方米低區房源，江景房與非江景房價格差距縮小了。"

但巧合的是，綠發浦江園此次也未觸發積分。據觀點新媒體查閱資料，該項目此次認購總數510＋，認購率略高于海玥黃浦源，達到125%，入圍比僅2.5。

無論是海玥黃浦源一期二期均未觸發積分，或是綠發浦江園打出縮小價差的策略，都側面映射了當下上海豪宅市場的供應量在逐漸增加。

資料顯示，黃浦區上新的同時間段内，上海楊浦、徐匯、靜安區也有同級别豪宅項目入市。

9月中旬，缦雲上海三期開盤，推出共計104套房源，均價12.2萬元/平方米；萬科·中興傲舍開則上架186套建面約100-320平方米的平層，均價約合13.3萬元/平方米；中海領邸·玖序項目也開啟三期房源收官認購，共放出178套房源，均價14.67萬元/平方米。

另悉，于9月底，上海靜安蘇河灣1号項目将開始加推，拟上架207套房源，均價預計13萬元/平方米；同為上海建工聯合上海城投操盤的黃浦露香園2期即将入市，加推二期150套大平層項目。

據統計，2024年至今，上海黃浦區已累計供應14張豪宅預售證，占上海36張預售證的38.89%，比例超過三分之一。

從均價來看，海玥黃浦源14萬元單價與綠發浦江園、翠湖天地六期相比有所差距，但在地理位置方面三者各有千秋。

不過，前兩者未觸發積分，均價21萬元的翠湖天地認購率則達到307%，觸發積分制。