從露香園到闵行老街 上海城投擴大滬上舊改布局

觀點網 上海城投将目光投向闵行區，新簽下兩宗舊改項目。

9月23日，上海闵行區新一輪“城中村”改造項目浦江鎮杜行老街、華漕鎮諸翟村與上海城投集團正式簽約。

據觀點新媒體了解，上海城投此次拿下的兩宗舊改項目，分别于2023年1月及8月完成舊改項目認定，改造方式均為農村集體經濟組織引入合作單位進行改造。

作為合作單位，上海城投在簽約浦江鎮杜行老街、華漕鎮諸翟村前後已有相關舊改項目經驗。

踏入闵行區尋找項目，進一步擴張了該公司在本地舊改項目市場的深層布局。

周期5年老街改造

拿下項目的頭一天，城投控股便發布公告宣布，公司所屬上海城投置地拟分别與浦江鎮人民政府和華漕鎮人民政府簽訂改造項目合作協議，並分别與浦江鎮和華漕鎮的集體經濟組織成立一個或多個合資公司。

城投置地股權占比90%，将投資建設闵行區浦江鎮杜行老街“城中村”改造項目和華漕鎮諸翟“城中村”改造項目。

其中，杜行老街投資總金額約65.17億元，諸翟項目投資總額則達到118.39億元。項目實施方案已獲得上海市住房和城鄉建設管理委員會審批通過，預計整體周期均為5.5年。

杜行老街坐落于上海浦江中部郊野公園西南隅，據史料記載，明朝永樂年間已形成雛形商市，清初則發展成為東西南北中五街格局，後又接連設立了濱浦鄉公署，舊址就在杜行老街西街。

承接自明代的發展路線，老街舊改項目範圍也分布至浦錦南路，申嘉湖高速，規劃浦業路及沈杜公路。于2022年11月25日，項目取得了控規批復；再2個月後，杜行老街正式通過上海市級“城中村”改造項目認定。

據上海市闵行區人民政府披露，項目總土地面積約352.1畝，将以民心工程的標準對杜行老街進行重塑，推動該區塊及周邊區域居住環境、商業服務等配套設施、産業能級的提升。

與杜行老街不同，華漕鎮項目體量不如前者，占地面積約298.98畝，申報範圍東至滬杭鐵路外環線、南至興虹西路、西至小涞港、北至平樂路。于2023年8月，完成市級“城中村”改造項目認定，改造方式為農村集體經濟組織引入合作單位上海城投置地有限公司共同改造。

“通過對諸翟村改造，實現從老舊村落到規劃完善、配套齊全、傳承人文的宜居新家園的蛻變。”此前，闵行區房管局相關負責人曾公開表達過對項目的舊改期待。

觀點新媒體查閱闵行區人民政府官網得知，項目認定前3月，房管局對華漕鎮諸翟村涉及的鶴龍橋、諸翟侯家住宅、諸翟張家住宅、諸翟關帝廟、侯胡氏貞節牌坊五處不可移動文物進行了前期情況排摸。

據披露，改造項目将“城中村”改造與諸翟老街保護有機結合，沿小涞港打造“諸翟文脈長廊”景觀帶，将地塊内鶴龍橋、候胡氏貞節牌坊等文物原址保留修繕。

城投控股舊改變遷

在接觸浦江鎮杜行老街、華漕鎮諸翟村兩宗闵行項目之前，城投控股與旗下上海城投置地主要舊改項目集中在黃浦、虹口等區域。

早于2021年1月，上海城投控股股份有限公司和上海建工集團股份有限公司聯合競得黃浦區豫園社區210F-01、210G-01、211J-01等地塊，即露香園二期地塊，總價達到176億元。

項目體量較大，由10個地塊組成，總面積為12.51萬平方米。其中，地上出讓宗地面積為5.77萬平方米，地下水平投影占地面積為6.75萬平方米；地上規劃建築面積19.65萬平方米，地下規劃建築面積為19.61萬平方米，住宅面積不得超過14萬平方米。

資料顯示，露香園曾與豫園、日涉園並列為上海三大名園，由于2002年露香園所在老城廂西北角居住人口密度已超負荷，上海市政府正式将改造老城廂西北塊（露香園區域）的任務交予黃浦區政府和上海城投兩方。

舊改方案于2022年7月完成，整體規劃10.94萬平方米高層住宅、2.44萬平方米低層住宅(聯排别墅)，以及5.22萬平方米商業以及歷史風貌建築。

近期，露香園二期A地塊也将迎來加推。

另于2022年11月，城投控股還與虹口區人民政府簽訂了萬安路地塊國有建設用地使用權出讓協議，44億元拿下虹口區江灣鎮街道HK0031A-14、HK0031-12、HK0012A-08号地塊舊改項目。

具體而言，城投控股合計獲得虹口7幅地塊，均位于虹口江灣鎮，為毛地舊改項目，總占地面積3.2萬平方米。該項目是城投控股在露香園之後，再度獲得的上海城市更新住宅項目。

根據規劃，7宗地塊地上計容面積約8.34萬平方米，包含住宅套數超過620套，将建設高層公寓、洋房産品、合院及聯排别墅。

從黃浦到闵行，城投控股舊改路線實際上映射了上海城中村改造計劃的更新頻率。

據上海市房屋管理局局長王桢2024年接受公開采訪時透露，上海2024年預計啟動不少于15個城中村改造項目，“2023年工作目標是新啟動10個城中村改造項目，而上海提前3個月完成了年度目標任務，惠及村（居）民約5300戶。截至2023年底，已累計推進了72個城中村改造項目。”

他表示，預計到2025年底，上海中心城區周邊城中村項目将全面啟動。

聚焦至上海城投涉足的闵行區舊改，“城中村”改造新政之後首批市級“城中村”改造項目之一颛橋鎮中心村項目已完成動遷，按規劃建設中；浦江鎮召稼樓項目與杜行老街為同期舊改項目，2023年由瑞安房地産及上海浦呈投資發展接手建設。

有市場消息稱，項目産品或将聚焦洋房、别墅産品，均價綜合在7萬元/平方米區間内。