觀點直擊 | 新世界發展：現在是重新開始的好時機（實錄）

觀點網 就在業績會前一天，又或者說是一個月前發布業績預告時，新世界發展就已經站上了輿論風口。

9月26日早間，新世界發展、新世界百貨集體停牌，相關債券也短暫停止買賣。在當天下午4時30分左右，新世界發展披露了2024财政年度全年業績公告，並召開了業績發布會。

新世界發展同時公布，行政總裁鄭志剛已提出辭任公司行政總裁，以便投放更多時間于公共服務及其他個人事務，由公司執行董事及執行副主席調任為公司非執行董事及非執行副主席，及不再擔任執行委員會成員以及可持續發展委員會主席及成員；同時，委任馬紹祥為行政總裁以及可持續發展委員會成員及主席。

根據2023/2024全年業績公告，報告期内，新世界發展來自持續經營業務的收入為357.82億港元，核心經營溢利為68.98億港元，股東應占虧損為118.07億港元，毛利為128.49億港元。

分區域來看，香港地區物業發展收入為24.1億港元，投資物業收入為33.56億港元及分部業績為25.36億港元。

内地區域物業發展收入為137.13億港元，物業投資收入為18.41億港元，分部業績為9.55億港元。同時，内地整體物業合同銷售額為人民币124.8億元，以大灣區為首的南部地區及長三角地區為首的東部地區貢獻最大，超過85%。

截止到2024年6月30日，新世界發展可動用資金合共約463億港元，包括現金及銀行結余約280億港元及可動用的銀行貸款約183億港元。

本場業績會，新世界發展管理層就報告期内的業績表現進行了講解，並且就投資者關心的問題做出了相關回應與解答。

出席會議的管理層分别有非執行副主席鄭志剛博士、行政總裁馬紹祥先生、中國行政總裁黃少媚女士，以及首席财務總監劉富強先生。

挑戰與新機

一直以來，外界對新世界發展情況就比較關注，尤其是運營情況和财務健康情況。

“大家不要誤會我們虧了200億港元現金，因為留意到市面上有很多人在混淆視聽。”業績會剛開始，鄭志剛就首先向公衆澄清了業績問題。

他指出，虧損的主要原因是上半财年新世界發展出售了新創建，從而導致了80億港元非盈利虧損；至于剩余的92億港元虧損是非現金減值和撥備。如果只是算核心經營利潤，新世界發展還是有近69億港元，僅下跌18%。

财務總監劉富強補充，核心利潤下跌的原因，主要是2024年财年物業項目交樓相較于去年同期有所減少，特别是去年同期有柏傲莊一二期的交樓。

雖然此次是新世界發展20年來首次出現虧損，但CEO馬紹祥依舊保持樂觀的态度，表示“2024年是極具挑戰性的一年，但我們相信現在也是一個重新開始的好時機。”

他進一步指出，發展物業方面，由于今年年初香港全面撤辣以及内地市場推出了房地産刺激政策，兩地都出現了一定程度的回暖。尤其是當前内地樓市已經相當疲弱，但新世界發展的銷售表現仍然理想。

據2024年财年業績報顯示，期内，内地整體物業合同銷售額為人民币124.8億元，合同銷售面積約31.3萬平方米，整體合同銷售的平均住宅價格超過每平方米人民币4.4萬元。貢獻主要來自廣州耀勝新世界廣場｜耀勝尊府、廣州嶺南新世界雲耀、沈陽新世界花園等。

與此同時，位于廣州荔灣白鵝潭商圈的新世界·天馥，在2024年3月首開熱銷近200套後，成功延續紅盤熱銷态勢，來訪、成交均穩居廣州白鵝潭片區前列。

位于長隆-萬博闆塊的新世界耀勝尊府，自2023年開盤至今也一直穩居廣州在售人民币700-800萬元新盤中銷量套數榜前列。

作為香港本土企業，新世界發展在香港區域的銷售情況也是表現優越的。

據馬紹祥介紹，今年7月，新世界發展推出了同繫柏蔚森産品，該項目創下了啟德跑道區近3年的銷售新高，“短短三個月，已經賣出了330個單位，合約銷售總額達到了23億港币，銷售額達到了72%。”基于此，他對于新世界發展即将推出的新項目也十分有信心。

土地儲備方面，截止2024年6月30日，新世界發展在香港持有應占總樓面面積約774萬平方呎的土地儲備可作即時發展，其中物業發展應占總樓面面積約395萬平方尺。

内地區域，新世界發展持有不包括車庫的土地儲備總樓面面積約372.1萬平方米可作即時發展，其中約198.8萬平方米為住宅用途，核心物業發展項目主要分布于廣州、深圳、佛山、甯波、杭州、北京等城市。

“換帥”之後

近一個小時的業績會，新世界發展管理層提及最多的便是“去杠杆、降負債”。

根據2023/2024全年業績公告，截至2024年6月30日，新世界發展資産負債率為49.33%。由此看來，劉富強在2023年2月業績會上強調的“将負債率降至40%以下”的目標並未得以實現。

但他進一步表示，集團今年在減債方面取得了較大成果，而且成功延長了債務平均年限。

“截至2024年6月底，我們總債務是1516億元，相比于去年同期的1641億元減少了124億元。其中，短期債務減少了60億元，長期債務減少64億元。”

他還指，在2024年6月底總債務1516億元中，416億元屬于短期債務。如今集團已經處理了其中一半，再融資或者償還，“如今擁有的可動用資金多于2025财年到期債務。”

截止到2024年6月30日，新世界發展可動用資金合共約463億港元，包括現金及銀行結余約280億港元及可動用銀行貸款約183億港元。

CEO馬紹祥也表示，目前集團财務狀況其實相當穩健。

融資方面，今年1月至今，新世界發展已經完成了超過500億港元的貸款安排和債務償還。境外銀行貸款方面，今年9月份剛完成了50億港币的貸款。

除此以外，過去一年新世界發展也在持續降低融資成本。

2024财年上半年，集團以低于面值主動回購債券及永續債，另外也贖回一部分債券，合共約110億港元，在錄得回購盈利之余兼降低負債。

除了融資外，出售非核心資産也是新世界發展去杠杆的重要工具。

2024财政年度，新世界發展已完成出售約77億港元非核心資産，包括了荃灣愉景新城商場及停車場，交易金額40.2億港元；深圳前海周大福金融大廈北塔余下30%權益，金額約15.5億港元等。

今年6月26日，新世界發展還以14.4億元人民币出售了天得發展有限公司30%股權，買方為周大福企業全資附屬公司Shine Through Holdings Limited。

支出方面，劉富強進一步表示，期内，新世界發展運營支出42億港元，較去年同期下跌了17%。主要是因為簡化了職能部門，對組織架構進行了改造，同時降低了内部IT的運營成本。

至于資本開支方面，較去年同期減少了23%至148億港元。他預計到了2025年财年，該費用支出不超過150億元。

不難看出，新世界發展行政總裁從原先的鄭志剛變更為馬紹祥，“換帥”之後，市場更好奇新任CEO馬紹祥如何帶領新世界發展走向另一個高度。

以下為新世界發展有限公司2024财政年度全年業績新聞發布會現場問答實錄（節選）：

現場提問：這次重大的人事變動，是否因為過去幾年公司業績的問題？是否希望通過換人扭轉集團發展的方向和盈利狀況？

管理層：鄭志剛博士也向大家講過，幾個星期之前集團就接獲鄭志剛博士的通知，會從今年開始辭任副主席和行政總裁，轉任非執行副主席。他的目標非常清晰，投放更多時間在社會公益上，服務香港、服務大衆。

未來集團的方針我們都很清楚，路線依然是繼續專注于地産本業。我們會加強市場導向，提升項目回報。現在面對美國和香港進入減息周期，這是一個好兆頭，也是香港經濟轉好的開始，我們相信集團的業績将會穩步向前。

現場提問：集團的财務狀況備受關注，有什麼方法扭轉這一局面？

管理層：集團的财務狀況其實相當穩健，今年1月到現在完成了510億的再融資，今年9月完成了50億的新貸款。集團的現金流動性也同樣穩健，可以動用的資金多于2025年到期債務。

集團通過不同方式優化财财務狀況，包括開源節流、嚴格控制資本支出、運營支出以及出售非核心資産等一繫列措施，加快去杠杆的速度。

現場提問：預計什麼時候可以恢復派息？

管理層：集團一直觀察經濟大環境和盈利狀況，通過這些因素制定我們的派息水平。今年暫停派息，是因為集團覺得要雙管齊下，長遠提升盈利，同時加快去杠杆。只要盈利情況好轉，我們會重新考慮派息。

現場提問：中央政治局今天召開了會議，提出促進房地産市場止跌回穩，再加上早前發布了關于支持金融支持經濟高質量發展的一繫列政策措施，這些措施對于内地房地産行業有什麼影響？

管理層：我想大家這兩天都看到了，内地密集出台針對房地産市場的支持措施。

9月24日，人民銀行、金融監管總局以及證監會共同為房地産和股市站台，推出了一繫列重磅政策。例如，降準、降息、降存量房貸利率，減少供樓負擔；降低2套房首付比例降至15%；提供在貸款資金支持比例，還有金融16條等等，我相信對于房地産有非常精準的幫助作用。

今天早上由習主席主持的政治局會議中更加明确，有針對性的對于樓市、對于民營經濟和就業情況做出了非常精準的政策支持。

我想這一政策支持是更加具體的，包括限購放松，降息，降準，存量去庫存，盤活閑置土地，存量房貸利率降低，以及加大白名單項目貸款投放力度等等。對于買家、對于發開發商都是極大的利好消息，我想這一次是創歷史的。

短期之内，特别是現在馬上到國慶黃金周了，相信這些政策會有提振作用，具體政策落地以及市場反應，相信大概還有一個月左右時間，這些政策應該全部會釋放出來。

大家可以看到今天A股沖上3000點，對于我們來說是非常大的信心，讓我們可以做好自己的業務。

現場提問：香港銀行跟着美國降息，但幅度是否太小？對樓市以及集團的作用有多大？管理層怎麼看待香港樓市前景？

管理層：香港樓市預測不到，但可以說看到的。

發展物業方面，我們相信市場信心一定會回升，整體成交量有希望會增加，今年樓價亦都會比較平穩。其實大家亦都看到租務市場需求大，所以導致了物業投資回報比較高。所以我們會把握好這個時間，加快推售新盤，預計接下來的一年會推4400個單位。

現場提問：把K11商場和辦公室大樓外判給鄭先生管理，K11未來發展方向會不會有改變？這一點對于新世界有什麼好處？

管理層：K11是新世界發展旗下資産和品牌，集團依然是K11商場和辦公室大樓的資産擁有人，我們是大業主。

從商業地産的角度，地産商和業主把物業外包給專業的公司管理，這是大勢所趨，很多酒店集團都是這樣做的，營運成本和管理上會更有效率。

管理公司和業主的目標是一致的，就是提升項目回報率，這是一個雙赢的安排。

現場提問：新世界會否裁員呢？

管理層：過去幾年，經濟的大環境不理想，集團已經在不同方面進行了開源節流的工作，一般行政開支已經比去年同期減少了17%，資本性開支減少了23%。

員工是我們寶貴的資源，沒有大規模的裁員計劃。我們會按照未來公司的發展，繼續優化程序和流程，随着市場變化改組我們的架構。