鄭志剛“買下了”自己創立的 K11

觀點網 鄭志剛和K11的故事還在繼續。

9月26日，新世界發展及相關公司均停牌，除了刊發2024财年業績之外，更重要的一項是關于向鄭志剛轉讓5家K11關聯公司股份。

圖片來源：企業公告、商業客整理

相關公告顯示，新世界發展與鄭志剛全資擁有的公司AC Group Limited簽署合約以2.09億港元（根據分期付款安排）出售悉數K11 Commercial Management Group Company Limited、K11 Loyalty Program Limited、K11 Gentry Club Limited、Globo Travel Agency Limited及愛互送有限公司的股份，該等公司主要營運管理K11品牌物業及其相關業務。

作為出售的一部份，各方同時簽署授權協議及商標許可協議。

攜K11“出走”

曾有報道指出，鄭家純在去年底接受媒體采訪時談到，“家族傳承未必一定需要接班人。我有一個想法，我們公司生意範圍比較廣，各行各業都有涉及，事實上需要很多人才負責管理，因此家族成員可以負責個别範疇的生意。”

随着最新交易事項的披露，鄭志剛正與他的K11同在一處。

事實上，“K11”的吸金能力不容質疑。在9月26日晚間的業績說明會上，新世界發展的管理層再次強調了這一點。

新上任的行政總裁馬紹祥稱，由業績反映，即使過去五年零售環境不理想的情況下，（K11）利潤仍然有10%的復合增長，另有7個全球奢侈品品牌會在K11 MUSEA開設新店或擴張業務，零售總面積因而增加一倍至30000平方呎。

除了來自管理層的“自證”，上月末也有消息透露，新世界發展旗下位于尖沙咀核心地段的K11 Art Mall，接到華潤隆地的收購意向。報道稱，洽購價高達90億港元。

優質的K11資産，新世界發展並不願輕易割舍，即便對手方是自己人。馬紹祥提到，K11仍然是新世界旗下的資産及品牌，新世界發展仍是K11的大業主，是K11商場和辦公樓資産擁有人。

簡單來說，可以理解為，鄭志剛能夠憑“K11”品牌以輕資産的方式行遠路，探索商業與藝術的更多共融可能，而商標歸屬及現階段K11商場和辦公樓資産的擁有人仍為新世界發展，可享受升值空間。

對于這一模式，新世界發展認為，從商業地産的角度，地産商和業主把物業去外包給專業的公司管理，是大勢所趨。

在最新披露的出售事項完成後，鄭志剛的“買方集團”将繼續在全球發展“K11”品牌，而新世界發展将繼續根據使用“K11”品牌的第三方管理業務的收入收取許可費。

使用權限方面，交易公告在關于商標許可協議的主要條款中特别指出，買方（AC Group Limited）可在許可地區的任何地方将商標專用于輕資産業務及任何附屬業務；買方擁有或控制的任何處所或物業的銷售、租賃、設計、營運及管理業務，和其他業務。

受許可方于商標許可協議中保留權利的規限，被許可方可将商標用于與任何類型的有地處所及物業有關的任何業務，包括但不限于設計、開發、營運、管理及租賃與輕資産業務無關或買方于香港及中國擁有或控制的物業，以及任何附屬業務。

關于許可費的計算方式，輕資産項目為稅後收入的5%，另加每年每輕資産項目人民币20萬元，及其他業務稅後收入的5%。許可費應于每一連續年度結束後60天内以現金支付。

由此，新世界發展不僅将從這筆交易中長遠受惠，激發K11品牌的業務規模擴張，還可使集團更加專注地産本業，提升集團的營運效率，改善資産回報率，並獲得靈活性，以适應不斷變化的市況。

按照計劃，鄭志剛将成立一家新的公司，作為K11商場和Italia辦公室大樓營運公司，将會提供租務品牌市場推廣等策略性的管理服務。

這家“營運公司”将為K11開辟更廣闊的疆域。

創始人命運

鄭志剛是K11創始人、香港新世界家族第三代、周大福家族第四代傳人。從2008年算起，“K11”品牌成立已經有十六年，相較于創始人鄭志剛13歲便獨自前往美國求學，K11“自立”的時間還是稍晚了一些。

據公開信息，鄭志剛于2007年3月獲委任為新世界發展執行董事，此後不久金融危機爆發，一邊是零售業的蕭條景象，另一邊是趨同的客訴，鄭志剛開始思考一個更為妥帖的解決方案。

得益于早年修習文化藝術相關課程，将藝術與商業相融的概念就此迸發，以藝術、人文、自然三大元素為核心的“K11”品牌便誕生了。

據悉，K取自英文Kingdom,11對應“K”在字母表中的排序。K11既是王國，也是疆域；是鄭志剛對文化藝術的确切表達，也承載了他對商業帝國的無限想象。

2009年12月，全球首個購物藝術中心K11 Art Mall于香港開幕，項目總投資額達三十億港元，将“藝術·人文·自然”三大核心元素巧妙融入，為消費者帶來前所未有的五官享受。

香港K11 Art Mall在正式營業後的第一年就實現盈利。之後，節節攀升的投資回報加上内地市場的空白，讓鄭志剛捕捉到了發展機會。2013年，内地首座K11在上海淮海路亮相，面積僅3.8萬平方米的購物藝術中心創造了單月超百萬人流的紀錄，回應了一切質疑。

受惠于獨有的“文化商圈”模式，加上不斷引入人氣品牌，于2024上半财年，香港K11 Art Mall的銷售額同比增長29%，2023年12月的人流量創下開幕以來新高。2024财年，該項目銷售額及人流分别按年上升16%及10%，整體出租率維持99%。

上海K11以更豐富多元的熱點活動助力，並以體驗推動連帶銷售。于2024财年末，上海K11整體出租率達94%。

截至目前，K11品牌涉足範疇包括零售、酒店、辦公室及非牟利藝術文化基金K11 Art Foundation及K11 Craft & Guild Foundation，已進入上海、深圳、天津等内地市場。

按照最新數據，K11的足迹将遍布大中華地區的12個重點城市，合共34個項目，總樓面面積達273萬平方米。随着全國各地的K11項目相繼落成和開業，有助于提高新世界發展的經常性租金收入占比，有效帶動集團業績穩步提升，提供充足的現金流。

就在本月28日，位于甯波的THE PARK by K11 Select購物藝術中心也将正式開業，約10萬方的購物藝術中心、4.2萬平方米的特色文化街區、2萬平方米的中央藝術公園，以及生态甲級寫字樓集群、國際品牌酒店、高端住宅等城市綜合體配套将為甯波商業帶來革新。

另外，K11在中國内地的首個旗艦項目“K11 ECOAST”，致力打造最美最有影響力的海濱文化藝術區，涵蓋文化零售地標K11 ECOAST、多功能文化空間K11 Cultural Centre、新世代辦公空間K11 ATELIER辦公樓及海濱長廊Promenade，項目斥資百億元，總建築面積達22.85萬平方米，預計于年内開業。

據悉，随着由K11品牌運營或管理的項目陸續落成開業，新世界發展表示，将會繼續秉承“聚焦深耕大灣區一線城市及長三角重點區域”的戰略布局，發展多元業态，進一步拓展經常性租金收入。