上交所産園REIT業績會：供需挑戰下如何“穩租”

觀點網 披露中期報告已過月余，上交所于9月末召開滬市産業園區REITs2024年中期集體業績說明會，由産園REITs基金管理人和運管機構回應市場關切的問題。

産業載體空間是産業經濟可持續發展的重要支撐。數據顯示，目前産業園區包括國家級開發區省級開發區以及各類産業園區。

截止2024年8月，共計有2543家開發區，其中國家級開發區達693家，省級開發區達1850家。除此之外，還有數量龐大的，由地市級主導或民營經濟開發的各類專業化産業園。

說明會上，機構研究員首先介紹了産業園區目前面臨的現狀，即供需疊加的壓力傳導至經營端，2023年以來，各大産業園REITs所處地區的經營狀況顯示出明顯的以價換量趨勢。

這也讓市場目光聚焦于項目的穩定性，也就是東吳蘇園産業REIT、國泰君安臨港創新産業園REIT、國泰君安東久新經濟REIT、華安張江産業園REIT、建信中關村REIT、中金湖北科投光谷REIT的招商穩商情況。

供需壓力

說明會上，行業研究員先從數據等方面介紹了産業園區發展現狀。她指出充裕土地供給背景下，短期内産業園仍存在較大增量挑戰，同時産業園區開發及運營商向核心城市集中趨勢仍在延續。

從工業用地成交區域來看，一線城市工業用地成交占300城總成交面積比重穩步提升，2023年占比達3.73%，較2022年提升百分之0.9個百分點。

從需求側看，整體宏觀經濟修復偏緩疊加産業遷移的趨勢，部分核心城市供需不平衡，導致供給壓力可能持續偏大。她引用高力國際統計的北京上海産業園區需求和供給數據得出，2022年-2023年上半年，新增租賃需求相對疲軟，導致雖然新增供給量開始下行，但有效需求相對供給仍然不夠充足。

寫字樓市場同樣承壓。據CBRE數據，2024年整體空置率于2023年有小幅上行趨勢，由于寫字樓和産業園存在一定相互替代性，從未來供應量來看，深圳廣州等仍将可能面臨超存量50%的新增供給。除北京外，多數城市短期或較難形成完全消化。

她表示，這也導致由供需傳導至經營端，2023年以來，各大産業園REITs所處地區的經營狀況顯示出明顯的以價換量趨勢。

具體來看，多數一線城市産業園與寫字樓的空置率呈現逐步上升趨勢，反映出市場需求有所不足，供過于求的局面正在加劇，特别是一些地區的空置率在2024第二季度已經達到或超過20%，租金價格在多數地區出現下降情況，盡管價格有所下調，但空置率依然高企，表明市場競争壓力依舊存在。

她以北京市商務園區為例，租金價格從2023年第一季度的158.7元平方米每月下降至2024年第二季度153.3月平方米每月，降幅達4.78%。類似的情況也出現在其他幾個市場，整體反映出市場競争激烈。園區方通過降低租金來吸引更多租戶的同時，也不得不面臨租金收入減少的壓力。

底層資産位于北京上述區域的建信中關村REIT為例，産城園區評論獲悉，該項目基金經理于說明會上指，受多個存量項目進入市場影響，2024年上半年末，北京市産業園區整體空置率小幅上漲至20.6%，空置水平依舊為處于高位的同時，租金繼續下探，預計未來租金仍将處于下行通道，所有子市場均出現不同程度的租金下調，市場以價換量的現象明顯。

他表示，在當前的市場環境下，出租率和租金水平無法保持負相關，呈現雙雙下滑的趨勢。受新增供應影響，預計2024年北京市産業園區空置率将持續向行，租金繼續承壓。

上述行業研究員認為，雖然新增供應集中入市，對産業園經營造成了一定擾動，但産業載體空間仍然是産業經濟可持續發展的重要支撐。自2023年以來，國家部門陸續出台相應支持産業園區發展的利好政策。

她稱，當前我國産業園市場整體供給過剩，但結構性機遇仍然明顯，核心區域需與産業優勢相結合。從需求端看，核心區域特色定位園區的經濟引擎作用有望愈加凸顯，十四五時期人口資本及産業等禀賦要素預計将進一步向核心大城市集中。舉例而言，高端裝備智能制造等經濟引領型行業增速迅猛，有望使得坐擁上下遊産業集群優勢的長三角大灣區等區域工業地産近年來進入新一輪的蓬勃發展期。

同時，從供給端看，核心區域工業用地供應管控趨嚴，土地供給擴張彈性有限。2015年起，上海市開始執行工業用地土地年限彈性出讓機制及土地全生命周期管理，嚴格把控産業用地供給質量。

出租率挑戰

若從出租率上看，建信中關村REIT是出租率較低的一個産品。建信中關村REIT的標的資産包含中關村軟件園内互聯網創新中心5号樓、協同中心4号樓和孵化加速器3棟物業，所處園區中關村軟件園信息、科研、金融三大産業占比達到66.9%。

截至2024年6月30日，基礎設施項目期末時點出租率為78.80%，簽約率為86.65%，加權平均剩余租期為2.80年，月度平均合同租金單價為4.97元/㎡/天，租金收繳率102.15%（包含客戶提前退租罰沒押金的收入）。

數據來源：公告披露

國泰君安東久新經濟REIT則保持着高出租率，該項目持有的底層資産為東久（金山）智造園、東久（昆山）智造園、東久（無錫）智造園和東久（常州）智造園，分布于長三角城市群。

期内，基礎設施項目公司整體運營情況良好，平均月末出租率為97.16%，期末出租率為95.73%，租金收繳率99.05%。截至2024年6月末的整體簽約率為100%，自2024年7月1日起4個基礎設施項目整體出租率為100%。

産城園區評論獲悉，國泰君安東久新經濟REIT租戶43家，主要行業集中在信息産業、精密機械、高新材料和汽車裝備等領域。基金經理于會上回應，截止今年上半年，東久REIT到期的全部租約已經完成續租或者新租的招商工作，後續将通過外部運管機構的資源優勢進行主動管理。

國泰君安臨港創新産業園REIT同樣保持較高出租率，項目持有的底層資産為臨港奉賢智造園一期和臨港奉賢智造園三期，資産全部位于上海臨港新片區，整體平均出租率為94.49%，其中臨港奉賢智造園一期平均出租率為100%，臨港奉賢智造園三期平均出租率為91.44%，整體租金收繳率為97.87%。基礎設施項目租戶結構穩定，經營狀況良好，租戶20家，租戶主要行業集中在汽車裝備、精密機械、高新材料、生物醫藥等領域。

華安張江産業園REIT的出租率有所提升。據悉，華安張江産業園REIT投資的基礎設施項目為張江光大園和張潤大廈。

截至2024年6月末的整體簽約率為88.31%，出租率為81.88%，租金收繳率為99%。其中，張江光大園項目6月末的簽約率為86.47%，出租率為78.94%，平均簽約合同租金為5.50元/平/天。張潤大廈項目6月末的簽約率為90.14%，出租率為84.81%，平均簽約合同租金為5.61元/平/天。

值得關注的是，今年1月末，華安張江産業園REIT披露張潤大廈一家租戶退租，面積3904平方米，占張潤大廈面積大約約9%，占基金租金收入占比約5.98%。"大家也知道，去年哲庫退租之後收入其實有所下降，這個收入占比是基于這個下降後的收入去做計算，如果返還到正常的一個租金收入水平，占比會更小一些。"

據張江産業園REIT基金經理介紹，張江光大園從2023年末到2024年6月簽約率有約6%淨提升，租金水平相比年初略有下降。"2024年二季度，張江光大園項目有一些租戶流失，出租率略有下降，但是我們也是盡快進行了簽約和租戶的填補，到2024年年6月末簽約率是提升到了86.47%，租金水平是5塊5，相比年初的話略有下降，但下降幅度和簽約租戶增量來說，相對來說是比較小的。"

張潤大廈出租率的提升相對明顯。原因是去年大租戶退租致12月末出租率只有63.31%，項目與2024年6月末出租率提升了超過20%，簽約率從去年末的84.86%提升到了90%。

對于針對租戶退租的應對措施，基金經理回應，目前基礎設施基金持有的2個項目平均剩余租約年限分别是800天和914天，都超過了2年。這意味着在未來2年内面臨租戶到期的壓力相對不大。

針對未來可能發生的一些無法預料的租戶退租情況，他表示，最主要是能夠将租賃面積盡快去化，外部管理機構将持續定期拜訪各個渠道，並通過組織踩盤多形式推廣等舉措，提升項目曝光率啊。以及，會通過控制租戶面積占比、豐富租戶面積結構和産業結構、調整租戶面積到期時間等合理的租控措施，以避免較短時間周期内集中産生到期面積和退租面積的情況發生。

另外，東吳蘇園産業REIT和中金湖北科投光谷REIT的出租率則保持在較為穩定的狀态。

其中東吳蘇園産業REIT持有蘇州工業園區的兩處優質資産：國際科技園五期B區項目和2.5産業園一期、二期項目，2季度末整體出租率為84.14%。受經濟環境影響及租戶退換租影響，出租率出現了小幅下滑，但整體出租率仍維持在較高水平，且兩項目有效租金單價保持穩定。

中金湖北科投光谷REIT的基礎設施資産為位于湖北省武漢市東湖高新區（中國·光谷）的光谷軟件園（A1-7、C6、E3棟）和互聯網+項目兩處産業園區資，報告期末租金收繳率為96.12%，資産總體出租率為87.84%。