蘇州土拍攬金74.53億 星合控股外來搶灘與本地企業奪地

觀點網 蘇州土拍再現最貴起拍單價宅地。

9月29日，蘇州4宗涉及宅用地進行限時競價，最終4宗地全部底價出讓，總攬金74.53億元，

值得注意的是，此次出讓地塊中，蘇園土挂告[2024]第03号地塊，即雙湖荣域花園西地塊的關注度最高，地塊最終底價落入一家名為怡合置業蘇州尤先公司的手中。

觀點新媒體獲悉，該公司的實控人為新加坡企業星合控股，而這家企業紮根蘇州的時間已超過20年。

新加坡星合控股

觀點新媒體了解到，雙湖荣域花園西地塊體量為本次土拍中最大的地塊，出讓面積8.79萬平方米，1＜容積率≤1.02，建築密度≤40%，綠化率≥30%；建築高度限高24米，沿東延路建築層數不超過4層，星合控股最終底價摘得，總價51.99億元。

地塊與世茂銅雀台、水墨江南等低密度型别墅直線距離較近，又與綠城今年早些時候拿下的玫瑰園項目相鄰，該項目成交樓面價6.51萬元/平方米，規劃拟打造洋房和合院，預計四季度開盤。由此看來，星合控股或許未來将在地塊内規劃洋房或者相近類型産品。

為何選擇這宗地塊？對于早年以産業業态進軍蘇州的新加坡企業而言，蘇州園區雙湖闆塊聚集了不少本地豪宅類型項目。資料顯示，九龍倉國賓花園、蘇州禦園，以及仁恒觀棠等項目的二手房挂牌單價都在10萬元/平方米以上。在這其中，仁恒觀棠背後的仁恒置地與星合控股還有一層連帶關繫：1992年，星合控股與另一家合作夥伴晉合控股有限公司投資設立了上海仁恒房地産有限公司，後者依靠仁恒濱江園項目正式打入上海市場。

2003年，星合控股通過投資蘇州工業園區進入當地市場，商業、住宅，工業領域均有涉足，目前已建成項目合計10宗。細分來看，星合控股先于于蘇州本地建立了360商業廣場綜合體、以及星合廣場綜合體；後期又布局了蘇州凱悅酒店及蘇州洲際酒店。

住宅方面，星合控股旗下包括金湖灣花園、水巷鄰里花園、晉園别墅、晉府水巷别墅、常熟星樾名築、張家港星萃雲庭6宗住宅項目。其中，金湖灣花園于2006年落成，為星合控股在蘇州的首宗住宅項目，項目于2005年10月開盤，彼時樓盤價就已達到7800元/平方米，2006年8月則上漲至8500元/平方米。

晉園别墅作為另一宗星合控股的代表住宅項目，于2021年年中上架，彼時挂牌均價達到9.63萬元/平方米；晉府水巷别墅上市時間更早，2017年開盤，合計規劃112套别墅和7套商業項目，分南北兩個地塊開發。

星合控股過往在蘇州的住宅項目投資軌迹已清晰明了，這是一家偏愛别墅、洋房項目的新加坡企業，雙湖荣域花園西地塊大體量、低密度的規格或許是其力争底價拿下的主要因素。

旭輝建管與本地企業的再度合作

本場土拍不只星合控股一家底價落子，摘地而歸的外來企業還有旭輝建管。

位于蘇州相城區春申湖路北、澄陽路西的蘇地2024-WG-Z18号地塊，占地面積2.91萬平方米，容積率1-1.3，在經過一輪競價後，地塊被蘇州市興塘建設發展有限公司&旭輝管理集團有限公司底價拿下，成交總價5.5億元，成交樓面價1.45萬元/平方米。

觀點新媒體注意到，近年旭輝建管落地蘇州的住宅項目逐漸增多，而部分的合作夥伴正是此次合作拿地企業--興塘建設發展背後的相城高新。其中，和悅塘前雅院地塊由相城高新2021年11月底價11.7億元拿下，項目則交給旭輝，合計規劃19棟住宅，同樣主打低密度住宅。

今年8月，旭輝建管聯合太平國投的别墅項目溪前雅居也完成取證。據悉，該項目為旭輝建管于蘇州北雙湖闆塊打造的改善型項目，拟建44棟5-26F住宅，其中，28棟5F疊墅、7棟6-10F洋房，9棟20-26F高層，以低密疊墅和洋房為主。

星合控股、旭輝建管涉足之外，另兩宗上架地塊則均由本地企業收入囊中。

其中，蘇地2024-WG-Z19号地塊位于潤元路北側、齊門北大街西側，占地面積3.28萬平方米，容積率1-1.3，是一宗商住用地，該地塊最終被蘇州環宏城區建設發展有限公司底價拿下，成交總價為5.76億元，成交樓面價1.34萬元/平方米。而蘇州環宏城區建設發展有限公司正由此次旭輝建管合作拿地的相城高新100%控股。值得關注的是，其目前于相城區還有一宗即将公開入市的五潨泾澄院項目。

而蘇地2024-WG-Z01号地塊位于吳中太湖新城君益路北側、雷山路西側，出讓面積4.1萬平方米，容積率1.6-1.8，起拍總價11.29億元，地塊要求住宅建築應全部成品化建設和交付使用，並需要按照不低于3000元/平方米的標準進行前期裝修。

按照規劃，地塊需要配建的社區用房和社區居家養老服務用房須從建築物首層起集中統一布置並單獨對外設置出入口，並需要按照不低于1200元/平方米標準進行前期裝修，主要包括水、電、牆面、地面等，建成並經屬地政府驗收合格後無償移交，其不動産權歸屬地政府；住宅單套戶型建築面積不得低于100平方米，總戶數不大于700戶。最終，地塊由濱湖置業底價摘得。