18億溢價義烏再落子 綠城下半年拿地里的土地策略

觀點網 杭州土拍溢價拿地後，綠城轉戰義烏。

10月11日，金華義烏市1宗低密地塊高溢價成交。據觀點新媒體了解，經過72輪競價，綠城旗下義烏浙悅房地産開發有限公司以總價17.84億元競得北苑街道前洪有機更新地塊二，樓面價2.58完元/平方米，最終溢價率達到43.42%。

上一次看到綠城在義烏的商業動作，還是其位于當地的住宅項目鳳起潮鳴首開攬下35億時，國慶期間，該項目再次啟動搖号，攬金超7億元。

綠城義烏低密宅地拼圖

回到綠城此次新摘得的地塊項目本身，資料顯示，這宗宅地位于義烏北苑街道江海路與雪峰西路交叉口東北側，出讓面積6.84萬平方米，容積率1.01，建築面積6.91萬平方米。建築形式為低多層，建築高度≤24米；若地塊布局商業建築，層數不超2層，建築面積不超過3000平方米。低密度加上低多層的配置，預計綠城未來會偏向于選擇建造疊墅類住宅項目。

根據規劃，該地塊将建最小套型總建築面積不小于120平方米的住宅，允許開發使用範圍内的地下空間主體結構豎向利用深度不超過-12米。地下室用于人防、消防、停車、儲藏等配套設施，允許集中配建不超過3000平方米的生活輔助用房，如遊泳池、健身房等，這也意味着會所可能成為小區配套。

事實上，2024年以來，義烏本地挂牌宅地中，低密地塊數量不算多，有業内稱，算上今天綠城拿下的這宗地塊，義烏今年只賣出了4宗低密度宅地。觀點新媒體查閱資料得知，2024年7月，經過46輪出價，同為低密度宅地的義烏市有機更新秦塘地塊二以17.6億元成功出讓，地塊成交樓面價2.55萬元/平方米，溢價率達到35.38%。

不過，從地理位置來看，綠城所拿到的地塊區域位置配套更全面一些，周邊包括江山雲曉住宅項目、商業配套印悅城，雪峰公園，以及醫療配套義烏市中醫院。

為何2024年下半年開端，綠城會首先選擇義烏落子？據綠城2024年上半年報告顯示，于報告期内，綠城完成首開前置，前置供貨6個項目，實現銷售額約人民币57億元，在這其中，作為改善型項目的義烏鳳起潮鳴首開金額約人民币35億元，二季度日均續銷也達到了約3.9億元。

此外，綠城于11年前首入義烏，合計在該城市區域内打造六宗住宅項目，包括玫瑰園、桃花源、曉風印月、鳳起潮鳴等，均主打改善型産品，項目密度大多較低，例如鳳起潮鳴的項目密度僅為1.35。而綠城最近摘得的地塊密度率，更低于鳳起潮鳴。

值得注意的是，2023年12月，綠城還以底價31億元摘下義烏鳳凰山有機更新地塊，折合樓面價2.08萬元/平方米，地塊出讓面積11.06億元，出讓年限70年，建築面積14.93萬平方米，限高80m，建築密度≤45%，綠地率≥15%。允許設置不超過3000平方米的商業，商業建築層數不得超過2層。值得注意的是，該地塊容積率同樣在1.0-1.35之間，同樣滿足了綠城對于低密度宅地的偏好。

拿地目標的轉變

已入義烏十一載，綠城似乎沒有變更其在該城市的低密度住宅項目的布局核心。早在2013年10月，綠城還曾與綠地、金地兩家企業一起參與了義烏經濟技術開發區中心區L地塊的拍賣，據觀點新媒體過往報道顯示，彼時綠城叫價高至29億元，溢價率甚至達到61%，但最終地塊流拍。

據出讓文件顯示，義烏經濟技術開發區中心區L地塊，位于文政東路東側、文政中路南側、童店路西側、西江路北側，緊挨着義烏江。地塊總面積為13.97萬平方米，容積率依舊較低，在1-1.8的區間内。

義烏摘地原則如此，在大本營杭州摘地也是如此。2024年9月，綠城于杭州再度溢價拿地。，摘得市北西蕭山城區市北單元XS070102-32地塊，建設用地面積2.68萬平方米，規劃建築面積4.82萬平方米，建築限高54m。經過21輪競價，綠城旗下杭州浙凡置業有限公司最終以總價約14.06億元摘下該地塊，成交樓面價2.91萬元/平方米，溢價率16.58%。值得注意的是，該地塊容積率僅為1.8，未來同樣将建造成改善型住宅項目。

不過，在杭州主攻改善型項目是綠城近年來索強調的目標，而在此前，綠城于蕭山的宅地布局並未體現容積率的特别之處。2023年8月，綠城以34.68億元底價競得綠城桂月雲翠園地塊，該項目的容積率則在2.5左右。

整體而言，從綠城2024年上半年的土儲數據中不難發現，其于浙江省内（除杭州外）的總儲備建築面積達到483.85萬平方米，。地上可售面積也占到290萬平方米，約占據長三角土儲市場的三分之一。上半年來以來，綠城投入權益土地款154億元，合計新增15個項目，總建築面積約131萬平方米，預計可售貨值達約333億元，核心二線城市的占比達94%，項目分布在杭州、西安、蘇州、甯波、合肥、天津、福州、嘉興等8座城市，權益比提升至84%。

截至今年6月30日，綠城中國總土儲貨值為5348億元，總建面3193萬平米，權益建面2064萬平米，總可售建面2143萬平米，權益可售建面1372萬平米，平均樓面地價7999元每平方米，其中一二線城市占比達到79%。值得注意的是，最早于2021年底，綠城提出了需要聚焦"10+25"個城市的戰略，截至目前，北京、上海、杭州等十大戰略核心城市的占比達到55%；而義烏、台州、嘉興等擇機布局的25個城市占比則稍低一些。