原報道 | 遠洋資本輪回

觀點網 太陽底下無新事，關于債務逾期以及被訴訟仲裁的情況，在這兩年屢見不鮮，曾經風光一時的遠洋資本也終于被趕上。

據遠洋資本10月8日披露的數個公告顯示，18.7億元有息負債發生逾期，逾期原因均是“無足夠資金清償”；涉及重大訴訟仲裁的案件數也增加至25起，涉案金額113.19億元，原因也基本都是未按照約定償還借款。

由于不是上市公司，公衆關注度可能相對較低，但僅數年前，遠洋資本在商辦、金融、物流冷鍊、數據中心等的收並購以及基金運作可謂風生水起，總規模高達1200億元。

現在來看，這些業務仍然前景可期，不過高杠杆卻是大多企業崩塌的主要原因，尤其是遇上不景氣的大環境時，資金鍊斷裂猶如多米諾骨牌，連鎖反應讓人措手不及。

當大雄心遇上資金寒流，遠洋資本最終一步步輪回到了如今的境地。

乘風起

遠洋資本的簡介顯示，成立于2017年，前身為遠馳資本管理有限公司，後于2019年更名為遠洋資本有限公司。但追溯起來，更早是在2013年2月，由三支地産基金團隊合並形成了遠洋資本的雛形——遠洋集團房地産金融事業部。

因此，遠洋資本自帶地産金融屬性，最初以及最大的投資領域也是不動産領域。

那時候，房地産行業紅火，商寫領域投資增速較住宅開發投資增速還快，尤其2013年，商辦物業投資出現了躍進式發展。因此，遠洋資本聚焦商寫領域投資可謂順勢而為。

官網顯示，遠洋資本關注租金收益表現良好、運營能力強的優質資産；重點布局一線城市寫字樓、商業物業，戰略發展強二線城市核心商圈物業。

經過數年發展，遠洋資本逐漸從早期依托母公司——遠洋集團開展“兩頭在外”（資金外來、項目外來）業務的單一附屬性機構，快速成長為覆蓋“募、投、管、退”投資管理全周期，地産投資、股權投資、債權投資、投資顧問及海外投資業務五大投資領域的獨立、多元化另類資産管理機構。

在這期間，随着物流行業興起，物流冷鍊及數據中心行業的發展也如火如荼，遠洋資本掐準時機開始了大力投資。

關于物流投資，遠洋資本2019年接受觀點新媒體訪談時曾表示：“遠洋最早是從中遠獨立出來，因此從成立伊始遠洋就帶有物流基因。”

某種意義上，可以将物流和倉儲稱之為“剛需”，因為在以電商為代表的新零售行業推動下，無論是零售端還是配送端，對物流的需求都是剛性的。

“從賽道原則上來講，我們也高度看好中國物流地産行業的發展前景。‘輕重結合’是遠洋資本貫穿物流投資始終的總體邏輯和思路。”

至于數據中心，雖在2000年前後就進入中國，但直到2016年左右，公有雲增長和私有雲技術進步推動才讓IDC需求出現快速增長，這之後一年就是遠洋資本正式成立的時間。

該業務的投資策略是聚焦一線城市互聯網數據中心資源，重點布局京津冀、長三角、珠三角、成渝經濟圈，形成全國性IDC基地網絡。

從時間節點看，遠洋資本抓住了主要業務的大發展時期，可謂是借風勢、乘風起。

資本局

遠洋資本的雄心還遠不止于此。

成立之初的2017年7月，通過境外股權交易的方式收購中銀資産包項目，包括北京矽谷亮城4号樓、北京鑽石大廈、上海大甯商業廣場、上海海興廣場、成都華敏翰尊大廈、沈陽百利保大廈。

2018年開始，遠洋資本先後發起設立多支基金，涉及城市更新、物流、醫療健康、夾層投資等多個熱點領域。

從公募REITs到私募基金，遠洋資本的投資領域從購物中心伸向寫字樓和物流地産，幾乎涵蓋目前市場主流的商業資産。

這種基金化運作，還在母公司遠洋集團的輕資産模式中擔任了橋梁作用。

主要方式為遠洋集團或者遠洋資本聯合其他外部資金成立私募基金或者信托基金，一方面，對外尋覓合适投資標的進行資産投資；另一方面，将擁有的優質資産售予基金，並通過委托管理方式交回給遠洋運營。

例如2022年10月13日，遠洋集團參與成立寫字樓基金，並将北京寫字樓物業投入到基金當中；随後10月18日，遠洋資本聯合亞洲主權基金，設立4億美元物流地産私募基金，或将物流公司納入基金池當中……

将寫字樓、物流項目裝入私募基金或者信托基金，待項目運營穩定並實現資産增值後，再以RETIs方式退出，從而實現循環投資。

基金退出方面，遠洋也有諸多試驗，過往整體的IRR收益亦處于高位。

2018年10月，遠洋資本退出北京矽谷亮城，實現了超過50%的IRR；2019年12月，遠洋資本以30%的IRR退出上海大甯商業廣場項目；2022年5月，退出了北京鑽石大廈……

此後數年，遠洋資本收並購愈發密集，物流方面的投入也愈發增多。

觀點新媒體了解到，截至2019年，遠洋資本輕資産端已經通過“PE股權投資”方式先後投資九曳供應鍊、鄭明現代物流、駒馬物流、壹米滴答、發網等垂直細分領域優質物流企業。

另一邊的重資産端，正是該團隊的“主戰場”。2018年以來，遠洋資本陸續在天津、鄭州、武漢、南京、蘇州、徐州、昆明、重慶、西安等多座熱門城市獲取了十余個物流地産項目。

截止到2019年10月底，遠洋資本倉儲物流資産已達到200多萬平米，其中獲得産權土地+在建100萬平米，並通過協議鎖定100萬平米左右。

2021年，接連幾宗基金並購案讓遠洋資本名聲大噪。

2021年4月，遠洋物流在上海揭牌，以獨立品牌形象正式運營。随後的6月，遠洋資本23億元接盤紅星美凱龍旗下7家物流子公司，涉及項目總建築面積規模達85萬平方米。

當年10月18日，遠洋資本宣布聯合某亞洲主權基金，發起設立4億美元物流地産私募基金，私募基金為半盲池基金，專注于投資一二線及重要物流節點城市的開發型及成熟型物流地産項目。

這是遠洋資本第三支以物流為主題的私募基金，三支基金累計認繳規模達15億美元。

就在此前幾天的2021年10月13日，遠洋集團還聯合全球主權财富基金與機構投資者，共同出資設立總規模14億美元的核心寫字樓基金，並以64.15億元的出售價，将旗下北京CBDZ6地塊及遠洋光華國際項目注入該基金。

該基金同樣為半盲池基金，一部分用于收購遠洋位于北京的“中服四地塊”及遠洋光華國際大樓，另一部分則用于投資其他符合標準的項目。

而遠洋資本設立基金，将募集資金用于收購自己手中的成熟物業，再将回收資金投入到其他項目當中，同時基金将物業返租給遠洋物流實現運營。

在這種模式下，物業開發、物業管理和基金管理可以構建業務流、資金流的閉合循環，不僅能夠撬動資金杠杆，還能拓寬收益來源，並實現輕資産擴張。

遠洋資本這一發展模式，與物流地産巨頭普洛斯的操作如出一轍。

公開資料顯示，目前遠洋資本運營和開發的物流倉庫規模超過400萬平方米，資産總價值超過人民币200億元?。

數據資産方面，遠洋資本早于2017年12月就已並購雲泰數通。在其衆多投資案例中，雲泰數通被歸屬為物流地産中的數據地産，從屬于不動産投資。

2020年7月，還與遠洋控股集團（中國）有限公司、北京雲泰數通互聯網科技有限公司聯合發行了一筆IDC新型基礎設施收益權ABS。該筆ABS基礎資産正是遠洋資本投資企業雲泰數通的IDC服務收費收益權。其中，項目儲架規模為32億元人民币，首期規模為11.06億元、不超過9年。

對雲泰數通，遠洋資本給出的投資理由很簡單，就是看好IDC：“搶占核心城市互聯網數據中心資源（IDC），形成全國性IDC基地網絡，打造面向未來的大數據基礎設施網絡。進而利用豐富網絡内容IP、5G、人工智能技術增加産品附加值及競争力，從而實現‘輕重並舉’的獨特投資模式。”

據遠洋資本披露，數據地産聚焦一線城市互聯網數據中心資源，重點布局京津冀、長三角、珠三角、成渝經濟圈，形成全國性IDC基地網絡。

在運營機櫃超2萬個，超10萬個機櫃資源儲備，服務雲計算、互聯網、金融等行業100余家客戶。

借款忙

除了不動産投資之外，遠洋資本還有私募股權投資、夾層投資（地産夾層、非地産夾層）及其他投資。

不得不提及的還有兩個資本平台收購。

其一是2020年11月，從遠洋集團手中收購香港上市平台盛洋投資24.45%股權，總代價為1.7億港元。

據介紹，盛洋投資主要從事基金平台投資、基金投資、物業投資與開發及證券投資業務。彼時分析認為：“盛洋投資在海外管理了不少優質物業，重組完成後，這些項目可以充實到遠洋資本名下。客觀來講，有助于業務開拓和運營效率提升。”

有業内人士認為，注入盛洋投資後，遠洋資本能夠形成專業的資産管理業務結構，未來或許能夠復刻“黑石路徑”。

在金融圈，遠洋資本還被稱作中國另類資本市場的“小黑石”。

分析黑石地産投資秘訣時，多數人會提到的是，黑石通常會通過收購等方式組建一個管理經驗較為豐富的本地團隊，令地産項目能在短時間内實現管理改善。

也就是說，收購盛洋投資後，遠洋資本打通了海外投資路徑，這種做法幾乎與黑石收購經驗豐富的本地團隊相似。

另一則收購是2021年10月，該公司通過指定主體新沃投資成功收購新加坡大信商用信托管理有限公司70%股權，正式成為管理公司的控股股東。上述管理公司是大信商用信托（DRT）的管理人，負責管理後者在粵港澳大灣區投資的7個購物中心，而DRT是新加坡證券交易所上市的商業地産信托。

這筆交易，不僅擴大了遠洋資本的金融版圖，還打通了新加坡市場的出入口。

分析人士指出，一方面，遠洋資本看中了大信商用信托持有的優質資産；另一方面，上述信托公司的盈利能力較強。

通過上述收購，遠洋資本成為了管理公司的控股股東，間接管理着新交所上市的REITs，這也為日後切入新加坡市場清理了道路，可謂是一舉多得的交易。

基于上述這許多收並購與投入，借款融資也就不可避免。

對于遠洋資本而言，投資業務更多側重在商辦物業以及資管業務，借款也就有更多體現。

據今年10月8日公告披露，截至今年9月30日共有25項訴訟仲裁案件，涉及遠洋資本和旗下置業公司、資管公司的多達21項，金額高達87億元。

來源：企業公告、觀點指數整理

另外，關于數據地産的借款也占一席之地，僅最近兩個月新增的5個重大訴訟仲裁案件中，就有2項涉及數據地産的融資借款。

如華安财保資産管理有限責任公司的債權投資，被告人為遠洋資本關聯方“武漢遠泰數據科技有限公司”，被起訴的原因是債權投資合同已到期，而遠泰數據未能償還。涉案金額約6.5億元，該案在今年8月1日被法院受理，将于11月14日開庭一審。

在此之前，今年5月16日，華安資管已将武漢遠泰告上法庭，涉及的債權投資金額14.06億元，同樣是未按照約定償還債權投資的借款。

又如正元聯合包裝技術(北京)有限公司、北京德慧特迅數據科技有限公司、遠洋資本作為共同被告，被交通銀行股份有限公司北京自貿試驗區支行起訴，涉案金額3.97億元。

原因是第一被告未能按時償還利息，且提供抵押擔保的财産已被司法查封，原告宣布貸款本金于2024年2月28日提前到期。現因第一被告未能在規定期限内償還全部本息,原告要求遠資有限為第一被告的債務承擔連帶保證責任。

除此以外，遠洋資本旗下飛瀧元數等同樣是數據地産的投資主體，在早前也成為被告。

粗略計算，上述數據地産相關案件所涉金額26.19億元。

輪回

若單純從業務投資看，遠洋資本聚焦的商辦物業、數據地産、物流地産都依然前景可期，資金重壓或許是走到如今境地的主要原因。

從近日數個公告可以看出，截至2024年9月30日，遠洋資本披露的合並報表有息負債為36.61億元，逾期有息負債達半數18.7億元，逾期原因均為“無足夠資金清償”。

據遠洋資本公布的2024年司公司債券中期報告顯示，截至2024年6月30日，遠洋資本合並報表中列示的貨币資金余額僅為0.12億元，一年内到期的對外有息負債本金18.91億元；流動資産合計87.54億元，包括其他應收款賬面價值74.24億元，已計提壞賬準備11.65億元。

流動負債合計123.51億元，長期有息借款本金17.80億元，全部為公開債，已獲展期至2024年9月9日及以後償還，其中2024年9月9日到期應償還本金0.10億元，其余本金将在2025年至2027年期間陸續到期。

這些顯示的均為合並報表有息負債，關于訴訟公告所提及的25項案件，涉案113.19億元尚未算在合並報表内。

而且在公司債券中期報告中，遠洋資本于報告期初對外擔保的余額為108.78億元，至報告期末對外擔保的余額升至139.09億元，報告期對外擔保的增減變動情況30.31億元。這些擔保同樣可能出現被訴訟仲裁的情況。

在現金流承壓的同時，市場低迷以及融資渠道問題，讓遠洋資本的資金愈發短缺，包括業績收入減少、融資流入為0等，均擠壓着企業的神經。

數據顯示，遠洋資本2024年中期營業收入約1.05億元，同比減少14.7%；投資收益繼續虧損，合計虧損3952.27萬元。

來源：企業公告

合並現金流量表方面，經營活動産生的現金流量繼續為負值，但由上年同期-9.23億元縮減至-6300.27萬元。

投資活動産生的現金流量由上年同期的8.88億元大幅減少至6809.18萬元；籌資活動産生的現金流量為0，上年同期為-886.18萬元。

來源：企業公告、觀點指數整理

各項現金流量兩相抵消之後，接近于無，貨币資金余額僅剩0.12億元。另一方面，逾期債務與訴訟金額累計，已高達132億元。

彼時投資有多大雄心，如今面對的外債壓力就重如大山，資本輪回終究還是來到了遠洋資本身上。

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