樓市調查 | “茶水費”風波中 中建智地北京宸園開盤收金61.5億

觀點網 上個周末，北京酒仙橋擠滿了一批進場看盤的人。

10月13号，位于朝陽東四環酒仙橋闆塊的中建智地北京宸園項目首開上架房源，銷售額達到61.5億元。據了解，當天認籌約300-400組。

10月14日，北京興鼎房地産開發有限公司針對北京宸園發布聲明表示，近期市場上存在諸多關于北京宸園（推廣名：心意和園）項目的虛假信息，為維護公司的合法權益，杜絕不法分子散播“茶水費”、“選号費”“留房費”等虛假信息，損害客戶利益，擾亂公司的正常運營，公司鄭重聲明，未授權任何第三方發布或轉載項目信息，将嚴格按照政府主管部門的相關規定，並本着“公平、公開、公正”的原則開展公司項目的各類工作。

“項目首開房源300多套，我手里已經有很多客戶在排卡了。”觀點新媒體詢問銷售人員得知，北京宸園項目全盤合計606套房源，首開就放出了346套。

近年來，新盤尤其是改善型樓盤幾乎不曾出現的酒仙橋闆塊，中建智地選擇在此區域下注，國慶節前後上架，或多或少透露了其對北京樓市當下的态度。

狂攬61.5億背後

“首先我們項目很不錯，俯視就是葫蘆形的布局。”銷售人員向觀點新媒體透露，項目整體坐落在亮馬河與壩河之間，酒仙橋東一路、三街坊北路紅霞路穿插，左側即西區落地8棟樓，東區落地6棟樓。

這宗被内部稱為“風水寶地”的地塊，是北京第一宗“住宅+産業+配套”組合供地，地塊性質包括R2二類居住用地、F3其他類多功能用地、B1商業用地、A61機構養老用地、A8社區綜合服務設施用地等。

2024年6月13日，中建智地、江蘇綠建開發置業有限公司以及北京市朝陽城市建設綜合開發有限責任公司三方組成聯合體，成立北京興鼎房地産開發有限公司，最終底價摘得北京朝陽“酒仙橋+前葦溝+中關村朝陽園北區”組合地塊，土地面積共計約15.7萬平方米，建築面積28.3萬平方米，總價達到112億元，刷新北京自2021年集中供地政策以來土拍的成交總價記錄。

其中，北京宸園的前身酒仙橋地塊建設用地面積約4.17萬平方米，規劃建築規模約10.48萬平方米，規劃用途為二類居住用地、托幼用地，容積率2.8。

業内人士表示，酒仙橋地塊臨近東北四環，項目北側的壩河以北含括798、中關村科技園區電子城科技園、恒通國際商務園等産業園區，以及頤提港、在建的頤提港二期、藍色港灣等多個商業配套。

不過，就在拿地一個月後，股東之一江蘇綠建意外退出合資公司北京興鼎，項目僅剩中建智地與朝陽城建操盤。

這件事可追溯至2024年5月，彼時中建智地與朝陽城建先成立了北京興陽房地産開發有限公司，為拍地做準備。最終拍地結果顯示，拍下地塊的公司是江蘇綠建加入後的北京興鼎。

正因如此，有市場聲音猜測，江蘇綠建原本占股不到1%，參與拿地或許是協助中建智地拿到地塊。

雖有股東退出，但項目建造沒有受到影響。根據規劃，北京宸園項目由兩塊地組成。東區計劃建設6棟14層-17層143平高層戶型，總共226戶；西區則計劃建設8棟16層-25層面積各異的高層，主推143平、165平、220平、249平四居戶型。備案價11.5萬元-13。5萬元/平方米，總價介于1500萬元-2000萬元之間。

“這宗地塊屬于組合地塊，需要和商業捆綁。也就是說，宸園要把單價提升到11萬元/平方米以上，才能回本。”有分析人士介紹。

中建智地落子

事實上，北京宸園並非中建智地上周末唯一賺錢的項目。

6月花廢112億元所摘地塊中，還包括了前葦溝住宅地塊，就是後來的璞園PARK項目。

據地塊指標，用地面積約5.77萬平方米，建築面積約6.93萬平方米，容積率僅1.2，低于北京宸園，拟建設442套房源，為4-7層洋房。

10月12号，璞園PARK獲得預售證，首先推出15棟、298套房源，均價為7.8萬元-8.3萬元/平方米。

開盤當天，璞園PARK銷售金額達到22億元。也就是說，中建智地于10月13日單合計收金已超83億元。

“十一期間，兩個項目加起來就賣出了50套，熱度還是比較高的。”

從地理位置看，璞園PARK與北京宸園相比不算中心區，位于東五環外機場高速南側、望京别墅區，周邊包括公園、藝術區、馬術俱樂部、高爾夫俱樂部等休閑場所，未來将引入白家莊小學和北京八十中等教學資源。

能夠在一天時間内回收當初拍地金額的三分之二，中建智地應該也比較滿意。

資料顯示，中建智地作為中建一局房地産業務的統一經營運作平台，在中建一局近年提升房地産開發比例的時間段内，地産業務收入占總營收比例，從2020年僅1.11%提升至2021年4.49%，再提升至2023年的9.38%。

落腳到北京房地産市場，2019年，中建智地初入北京，兩年後推出首個住宅項目京西印玥，最終成交1051套，銷售額約33億元。

截至目前，中建智地已在北京落地16宗住宅項目。在此期間，也沒有停下拿地腳步，包括最受期待的112億組合供地。

或許是得益于北京宸園開盤的銷售成績，不少市場聲音預測2024年下半年北京供地的情況。

據北京市規劃和自然資源委員會網站發布的“2024年度第四輪拟供應商品住宅用地清單”，第四輪土地出讓共涉及9宗地，土地面積約39公頃，建築規模約96萬平方米。

其中，朝陽區将上架4宗、豐台區上架3宗，東城區、經濟技術開發區各1宗，涉及項目均将于2024年10月31日前完成供應。

觀點新媒體浏覽了地塊具體信息後發現，朝陽區地塊中包含酒仙橋棚改項目1019-0014地塊，該地塊恰好位于北京宸園周邊，還有藍色港灣、姚家園萬象匯等多個商業綜合體配套。

有業内人士猜測，這宗地塊或會吸引多家開發商參與競拍，若實現溢價成交，将為北京土拍市場帶來正面作用。