樓市調查 | 開盤即打折 建發想在上海“卷赢”友商？

觀點網 10月13日，上海二手房當天網簽數量達到了1334套，這是在929新政後，成交數量最多的一天。

同個周末，建發在上海新盤市場抛出一顆“炸彈”，旗下建發海閱首府項目進行一批次開盤認購優惠活動。

認購建面100平及103平戶型享受開盤優惠4%，認購127平和141平戶型享受開盤優惠2%。

值得注意的是，這並不是建發今年首次打折出售樓盤了。

2024年8月，建發缦玥長灘項目成功賣出多套房源，均價為29973元/平米，這個價格已經低于拿地樓面價31473元/平米，與2021年首次開盤價格4.2萬元/平米相差超過1萬。

據此前報道，該項目是建發溢價37%，以48億元拿下的，此外還有2.83萬平米配建，按照彼時測算和上會方案，售價低于3.9萬就是虧本。

前期銷售不佳，後期展開打折，以達到去化和回籠資金的效果，並不難以理解，但建發海閱首府是首開便打折，屬實是令人出乎意料。

據觀點新媒體查閱，建發歷年項目中首開即打折的還有位于南甯的建發·央玺，首開即有8.8折特惠。不過建發·央玺首開時間是2020年5月，彼時房地産市場還保持着最後的輝煌，首開打折看起來並不會對周邊樓盤産生太大影響。

經歷了房地産市場震蕩後，樓市信心受挫，各家房企都在為自家項目銷售發愁，此時再搞首開打折活動，難免會将同區競品項目架在火上烤。

回到項目，建發海閱首府搞首開打折，可以說對上海外環内的樓市有不小影響。

2023年10月25日，在上海第三批次土拍中，建發集團以25.63億元拿下了普陀區桃浦社區W061101單元H8街坊H8-1地塊，容積率2.5，溢價率10%，樓闆價44805元/平方米，裝修標準不低于3000元/平方米，房地聯動價79000元/平方米。

此次建發海閱首府首開過會價格8.1萬元/平方米，同在桃浦闆塊的寶華 、金茂、中環幾家房企項目開盤均價在8.3萬元，已經與競品樓盤之間有2000元優勢，再加上參加認購獲得的折扣，樓盤平均單價最低可以達到7.8萬元/平方米。

根據建發海閱首府披露的一房一價表，首批房源最低單價僅6.5萬元/平方米，這個價格即使放在浦東外環外也是極具競争力的存在。

将競品樓盤範圍擴大到整個外環内，近期開盤的近地鐵樓盤均價都達到了10萬/平方米的水平，比如陸家嘴前灘公館均價11.5萬/平方米，招商徐匯長橋新房均價也達到了11.5萬/平方米。由此可見，建發海閱首府從性價比上已經是遙遙領先。

除去性價比，情懷也是拉滿。建發集團為了提升在上海市場的影響力，擺脫此前追求的中式風格建築，對海閱首府進行“海派”風格的創新突破。

建發集團40年歷史有20年在研究打磨旗下新中式産品，已經形成了儒門、道園、唐風、華紋等新中式設計理念。然而上海形成了特有中西合璧的“海派文化”，過于傳統的中式風格在上海反而會有一些水土不服。

並且帶有上海文化的樓盤以及風貌别墅多集中于中環以内，甚至于市中心。例如位于黃浦區的翠湖六期、海玥黃浦源和弘安里等項目，都因富有老上海文化而深受購房者的喜歡。

據了解，2024年上海有42處風貌别墅會入市，主要位于黃浦區、虹口區和楊浦區，價格全部保持在10萬/平方米以上，目前最高價則是剛剛開盤的翠湖6期，突破28萬/平方米。

由此看來，海閱首府似乎是要将上海樓市的内卷推向一個新高度。

但于建發而言，此前為了迅速擴張拿了許多地塊，利潤空間有所不足。據了解，2021年至2023年，建發在土地上面的支出分别為956.5億元、692.3億元、888.2億元。

根據2024中期業績報告顯示，建發拿地總額明顯按下了減速鍵。

樓盤打折促銷勢必讓利潤受損。建發管理層在2024年中期業績會曾坦言，毛利率是經不起打折的。但市場低迷，也不得不挑選一些項目進行打折。

2024年上半年，建發國際錄得收入327.53億元、歸母淨利潤8.17億元，同比增幅分别為34.5%、-36.4%。