REITs投資價值探尋 中金聯東科創REIT即将上市

觀點網 首單本土民營産業園區REITs已完成發售認購。

上交所顯示，中金聯東科創REIT于10月15日披露認購情況，證監會準予該基金募集的基金份額總額為5億份，由戰略配售、網下發售、公衆發售三個部分組成，目前已完成認購。

中金聯東科創REIT為産業園區REITs，底層資産是3個位于北京中關村國家自主創新示範區的標準工業廠房，即北京大興科創産業園、北京馬坡科技園一區、北京房山奧得賽産業園，總建面19.84萬平米。

就目前而言，按項目屬性劃分，REITs可以分為産權類REITs和特許經營權類REITs，産權類REITs主要持有和管理物業的所有權，投資回報通常來自于租金收入和物業價值的增長，特許經營類REITs則主要通過特許經營權來獲得收入，而不是直接持有物業。

産城園區評論獲悉，今年以來REITs二級市場經過兩輪政策驅動的反彈以後，最近一段時間部分REITs出現獲利回吐，震蕩加劇、行業分化，風格輪動的走勢。

有分析指，長遠來看，随着REITs底展資産經營情況逐漸恢復，宏觀利率水平進一步下行，REITs市場流動性現狀有望在相關政策和市場環境配合的背景下逐步改善，而REITS作為較高分紅、風險适中、較低相關性的資産，市場關注度有望繼續提升，二級市場整體後續或将維持穩中向好的趨勢。

配售結果出爐

中金聯東科創REIT由戰略配售、網下發售、公衆發售三個部分組成，每份認購價格為3.234元，募集資金總額為16.17億元。

産城園區評論獲悉，戰略投資者是由發行人或者承銷團邀請的具有一定實力和資源的投資者，通常是機構投資者或者大型企業；網下投資者是指在REITs發行中通過私募方式進行認購的投資者，通常包括機構投資者、高淨值個人投資者等；公衆投資者則是通過公開認購方式進行投資的個人投資者。

一般而言，戰略投資者的參與可以為REITs發行提供穩定的基礎投資，而網下投資者和公衆投資者則是為了獲取REITs産品的投資機會。

根據披露的配售結果，中金聯東科創REIT戰略配售初始發售份額為365,450,000份，為本次基金份額發售總量的73.09%，最終發售份額為365,450,000份，與戰略配售初始發售份額數量相同。

網下投資者方面，基金網下發售初始發售份額為94,185,000份，占扣除戰略配售初始發售份額數量後發售份額的70.00%。

本次發售中全部提交了有效報價的配售對象均已通過上交所"REITs詢價與認購繫統"提交了認購申請，並完成了認購款項的全額繳納，對應有效認購基金份額數量為101,100,000份，超過發售公告中規定的網下發售初始發售總量。

根據配售結果，基金網下投資者配售比例約為93.16%。

公衆發售方面，中金聯東科創REIT公衆發售初始發售份額為40,365,000份，占扣除戰略配售初始發售份額數量後發售份額的30%。

截至2024年10月10日，中金聯東科創REIT的公衆投資者有效認購基金份額數量為42,283,772份，如上有效認購的公衆投資者已繳付全額認購資金。超過《發售公告》中規定的公衆發售初始發售總量，基金公衆投資者配售比例約為95.46%。

産園REITs投資價值

據了解，中金聯東科技創新産業園REIT的項目發行主體為北京聯東金園管理科技有限公司，計劃發行金額達到16.17億元。

一位行業人士于産業園區REITs中期業績說明會上分析，從今年一級市場新發情況來看，不同行業的發行熱度差别較大。從認購倍數看，保租房、新能源等行業認購情況較好，産業園區REITS認購情況處于中間水平。

從發行效果看，根據各項目詢價結果計算的發行價溢價率，也呈現出行業分化特征，絕大部分項目上市首日上漲，但分行業看，漲幅也是呈現明顯差異。包括産業園REITS在内的行業總體溢價發行，部分行業折價，體現出投資者對于不同資産類型的認可程度的差别。

總體來看，産業園區REITS有一定的發行難度，部分産業園區采取了針對預期分配金額完成情況的風險緩釋措施，來确保順利發行。

在上述人士看來，當前投資者應該更加關注資産基本面，包括底層資産質量、區位優勢、政策支持、運營能力、财務指標、估值流動性和擴募潛力等指標。

“産業園區REITs項目相對來說比較穩定，底層資産運營情況比較良好，相比所在區域其他園區資産表現出韌性，所以分派率比較有保證。”他認為，運管能力、租金增長性才是這個産業園區項目的核心能力。

而中金聯東科技創新産業園REIT底層資産建築面積總計19.84萬平米，可租賃面積合計約19.44萬平米。

近三年及一期，基礎設施資産出租率分别為82.90%、97.59%、98.17%和97.91%，平均簽約日租金分别為1.59元/平方米/日、1.68元/平方米/日、1.74元/平方米/日和1.78元/平方米/日。

上述期内，基礎設施資産的營業收入分别為7778.25萬元、9534.06萬元、10950.37萬元和2830.07萬元，歷史運營淨收益分别為5610.74萬元、7250.12萬元、8626.23萬元和2307.84萬元，3個項目的營業收入均全部來源于向租戶收取的租金收入。

租戶方面，截至2024年3月31日，基礎設施項目在執行租約共涉及租戶120家，其中北京大興科創産業園43家，北京馬坡科技園一期48家，北京房山奧得賽産業園29家，入園企業中高新技術企業數量占比較高。

該人士亦指，現階段投資者最看重的還是短期回報，就是分派率的絕對值、分派率的穩定性、IRR、短期交易性事件、風險緩釋措施等等。

具體到中金聯東科技創新産業園REIT，根據畢馬威出具的《可供分配現金流預測報告》，基礎設施基金2024年4-12月及2025年度模拟預測可供分配金額分别為5939.62萬元和7838.18萬元。

假設基礎設施基金發行規模為16.17億元，並按照預測可供分配金額100%向投資者進行分配，則2024年4-12月及2025年度模拟預測現金流年化分派率分别為4.90%和4.85%。