碧桂園要做好的不止“三件事”

觀點網 從高處跌落之後，曾經的中國最大房地産企業碧桂園集團，仍在埋頭維持正常經營。

去年開始，該公司掌舵人楊惠妍口中的“復常”思路，基本沒有發生變化，大抵圍繞保交樓、資産處置和銷售提振進行。

情況不算樂觀，但最近自上而下推動的針對房地産行業一繫列政策變化，令她有所振奮。

10月14日，碧桂園召開内部管理會議，集團董事會主席楊惠妍稱，國家對房地産行業的定位和指引越來越清晰，“嚴控增量，優化存量，提高質量，這三個清晰指標的提出，是對行業未來發展一個較長時期的指引。”

“今年國家推出的利好政策力度非常大，也很全面，大家一定要有信心。”她表示，當下政策環境趨好，公司要努力抓住機遇，做好三件事：保交房、資産管理、有效銷售，“這三者相互作用，互為一體，是公司穿越周期、健康發展的關鍵。”

楊惠妍對公司經營的指示，與此前在集團半年度經營分析會上的表态相符。當時她提出，為保障交付任務的完成，下半年碧桂園将加大力度銷售和盤活資産，确保有限的資金優先用于保交房。

集團總裁莫斌也指出，要窮盡辦法，以有解思維全力完成保交房任務。

保交樓

“保交樓”從來都是最核心要求。就政策層面，中國房地産行業陷入危機的2022年，當年7月召開的中央政治局會議明确定調：支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

到今年的《政府工作報告》，“保交樓”也是熱詞。報告就提及：“因城施策優化房地産調控，推動降低房貸成本，積極推進保交樓工作。”

站在開發商的角度，“保交樓”是必須完成的剛性任務，也是企業存續的基礎之所在。

碧桂園在行業危機爆發前盤子鋪開得太大，目前“保交樓”任務也最重。

資料顯示，2022年碧桂園在全國255個城市完成了1384批次的交付，交付房屋數量總和近70萬套，居行業首位。2023年，碧桂園計劃完成保交樓70萬套，最終完成60萬套，交付量仍然是行業第一。

2024年，碧桂園定下交付目標超48萬套。截至目前，上半年數據是累計交付房屋15.45萬套，累計交付面積1822萬平方米，交付量亦居行業榜首。

如此龐大交付量，資金如何落到實處？

政策提供了一部分支持。今年2月份，第一批房地産項目“白名單”出爐，涉及房地産項目3218個。其中，碧桂園入圍項目數超過30個。

截至3月15日，碧桂園宣布旗下已有272個項目被納入“白名單”，已獲融資支持金額17.32億元。

“白名單”政策還在加速落地，據最新内部管理會議披露，碧桂園稱，對比9月13日的數據，至10月10日公司進入白名單項目增加約12.8%，新增到賬貸款增加約260%，延展資金增加62.8%。碧桂園提出，要争取将所有符合條件的項目納入白名單。

剩余項目資金如何解決，就要落在資産管理、有效銷售上。

化債路

不過，就目前情況來說，銷售層面已不能算是碧桂園現金回流的穩定來源。

截至今年9月，碧桂園9月單月實現權益合同銷售金額僅約36.2億元，對應權益銷售金額約42萬平方米。

據此計算，2024年1月至9月，碧桂園累計權益合同銷售金額約363.9億元，同比下降下降76.51%，合同銷售面積約為379.8萬平方米，同比下降80.72%。

如今新政出台，為國内房地産市場打下強心針，不過碧桂園重倉的三四線城市這波行情能有多大起色，該公司第四季度銷售會有多少提振，還有待觀察。

最重的資金籌集擔子落在資産管理，它與資産出售挂鈎。

在确認出險之後，碧桂園集團就推動了密集的資産出讓動作。

包括2023年8月，碧桂園出售了所持廣州亞運城聯營項目公司26.67%股權，回籠約12.92億元資金。同年12月，碧桂園選擇退出珠海萬達商管，回收現金30.69億元。

今年1月，碧桂園打包位于廣州的多項資産在廣州産權交易所挂牌，拟出讓總價為38.18億元。這些資産包括寫字樓、辦公樓、酒店、公寓樓等多種物業，例如廣州增城鳳凰城酒店、番禺碧桂園藏珑府辦公樓等。

同期，碧桂園還通過澳大利亞子公司Risland Australia拟以2.4億澳元，出售2017年購入的悉尼地塊剩余所持部分。另外也将位于倫敦的項目Ailsa Wharf擺上貨架待售。

6月消息，碧桂園旗下碧桂園創投正尋求出售持有的長鑫存儲技術有限公司股份，作價約20億元。

沒有被會議提及，但同樣重要的債務方面，碧桂園下半年剛剛獲得喘息之機。

境内債方面，碧桂園旗下9只境内債據悉已完成了推遲兌付議案的通過，壓力稍解。

境外債方面，7月29日消息，碧桂園指在香港高等法院支持下，公司清盤呈請聆訊被延期至2025年1月20日。

目前，碧桂園仍在推動境外債務重組。最新9月30日，碧桂園透露公司繼續與主要債權人團體進行建設性接觸及分享資訊，尤其是協調委員會及專案小組以及其各自的顧問，以征求他們對全面重組實施的意見。

換句話說，碧桂園境外債重組的推進，還需繼續努力。