被中石油選中的碧桂園服務 四億買下一朵“寶石花”之後

觀點網 三個月前，德商産投服務以不到30萬的超低對價，收購了一家代建公司。經此以後，該公司預計通過這家附屬公司開展代建業務。

雖然物企拓展業務邊界很正常，但破圈進入代建領域的還是第一例。

到了最近，還出現了更為“炸裂”的物企動态。

10月13日，寶石花物業官微發布消息指，10月11日，在新疆昌吉回族自治州吉木薩爾縣，該公司第一個自主投資、自主建設的寶石花公寓封頂儀式舉行。

資料顯示，寶石花公寓項目位于吉木薩爾縣創興巷北側，占地面積20余畝，總建築面積1.96萬平方米。項目按照一體化運行、專業化運作、精細化服務的發展規劃，集辦公、住宿、餐飲、休閑多功能于一體，全面打造寶石花物業現代智能化綜合服務園區。

别的物企還在做服務時，寶石花物業卻在自建公寓，並且即将問世了。消息一出，讓市場各方對這家非上市物企來了興致。

經查，寶石花物業背後正是“物業一哥”碧桂園服務。

被選中的物企

“我們源自國企‘三供一業’分離移交改革，重點關注石油石化等央企國企，面向全社會提供現代生活服務，致力于構建智能化社區綜合服務體繫，努力打造值得信賴的物業服務企業。”這是寶石花物業官微上的自我介紹。

據企查查顯示，寶石花物業管理有限公司（簡稱“寶石花物業”）成立于2018年10月26日，法定代表人為張小軍，注冊資本為30811.11萬元，由寶石花家園生活服務集團有限公司（簡稱“寶石花家園”）持股51%。

寶石花家園則是于2018年7月9日，由碧桂園服務與洲際海峽能源投資（北京）有限公司簽訂協議成立的合資公司，目的是承接合作央企“三供一業”改革的物業管理及增值服務。

洲際海峽能源投資（北京）有限公司母公司是海峽能源有限公司，背後站着的是中國石油天然氣集團有限公司，正是廣為人知的中石油。

當時正值國企“三供一業”分離移交改革期：2016年，我國推進國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作，家屬區供水、供電、供暖的“三供業務”和物業管理職能從國企剝離出去，轉由社會專業單位實施管理。

也就是說，中石油選中的物企正是碧桂園服務，以承接相關業務。

除了“三供一業”外移，當時還處于混合所有制改革時期，因此不少國有股份公司都在挑選引入民間資本。

2018年，幾個頭部物企中，中海物業、保利物業等本身就是國資物企，綠城服務、萬科物業等已經是混合股權物企，只有碧桂園服務、彩生活、雅生活等才是純民企。

其中，碧桂園服務是當時唯一一家市值突破300億港元的物企，屬于斷層領先。同時，公司當年以1.82億平方米在管規模排在行業第二，儲備面積則達到了3.23億平方米，排名第一。

彼時恒大物業、融創服務等條件雖然也不錯，但還沒有登陸資本市場，因此沒有碧桂園服務合适。

千挑萬選之下，中石油最終選擇了碧桂園服務作為混改對象，並孵化出了一朵“寶石花”——中石油logo正是一朵紅黃相見的寶石花，個中意味不言而喻。

雖然通過搭上中石油擠進了“三供一業”賽道，但碧桂園服務深知心急吃不了熱豆腐的道理。

對于這朵寶石花，碧桂園服務提出了“三步走”計劃，第一步先是要平穩接管，理順所有的業務；然後再将科技和服務標準應用進去，整體為寶石花物業賦能；最後一步，是有一個過渡期，讓員工、業主都接受，将增值服務體繫移植過去。

目前，寶石花物業依托碧桂園服務自主開發的“天石雲繫統”打造了享惠家APP、物小寶APP、ERP繫統、物聯繫統等科技賦能體繫。

而碧桂園服務内部似乎僅有執行董事兼副總裁肖華這麼一位高管，參與到寶石花整體管理工作中。

四億撬動百億

根據碧桂園服務2018年7月9日發布的公告，與洲際海峽成立寶石花家園時，公司出資4億元持有80%股權。

2023年7月，碧桂園服務持股比例降至65%，新增海南鑫正荣投資有限公司持股15%。

不管什麼時候看，碧桂園服務當初四億元都花得很值。要是沒有這筆四億元投資，也就沒有後來的百億營收了，公司每年總營收也将減少15%左右。

在接收中石油“三供一業”物業管理及供熱業務後，碧桂園服務都在年報中單獨介紹業務情況。從2019年至2023年，該業務已為碧桂園服務創收200億元。

來源：企業公告，物聊社整理

從歷年數據看，不難發現碧桂園服務“三供一業”業務收入與面積增長的速度並不同步。

多年以來，該公司“三供一業”業務面積基本都穩定在8000-9000萬平方米區間内。但來自該業務的收入卻從2019年的15.15億元增長至2023年的65.2億元，四年復合增長率約為44%。

這是因為碧桂園服務不僅僅只是為來自中石油的項目做基礎物管服務，還在不斷拓展增值服務空間與業務邊界，積極布局社區零售、社區傳媒、便民充電樁、汽車養護、社區養老等業務。

目前，寶石花物業主要分為三條業務線，分别為向住宅、辦公、醫院、學校等業态項目提供物業服務；提供餐飲服務、社區養老、社區金融、社區商超等生活服務；以及提供設備維保、環境監測、信心技術等生産服務。

據了解，碧桂園服務将2020年看作是“三供一業”業務的基礎管理年，因為在這一年，該公司與合作方共同着力推進管理體繫的建設，精細質量管控，推行管家式服務，提高運營管理水平及服務質量。

同時，還開展社區增值業務專業團隊培訓，推動如社區傳媒、生活團購等社區增值服務落地。並上線智慧運營平台、集成管理物聯繫統，提升運營管理效率。

截止到2024上半年，碧桂園服務“三供一業”物業服務的合同管理面積及收費管理面積分别約0.954億平方米、0.906億平方米。一共管理着7695項物業，重點覆蓋包括珠三角、長三角、長江中遊、京津冀及成渝五大經濟發達城市群，位于一二線城市項目的收費管理面積占比約為40.7%。期内，來自該業務的收入約為33.45億元，同比增長23.83%，占總營收比重的15.9%。

乘着“三供一業”分離移交改革的東風，碧桂園服務搭上了中石油，成功以四億撬動百億。

只是，“三供一業”帶來也並非全部都是好處。

作為帶有民生性質的“三供一業”，毛利率要比傳統住宅物管費要低，因此很容易拉低公司整體的毛利率水平。

今年上半年，碧桂園服務“三供一業”業務分部中物業管理及相關服務的毛利率為9.7%，供熱服務的毛利率為6.7%，比城市服務分部的毛利率還要來得低，後者毛利率為16.0%,公司整體毛利率為21.2%，同比下降了3.7個百分點。

對于“三供一業”毛利率較低的問題，碧桂園服務方面曾表示，國企改革急不得，按照其計劃，該業務大約要用5年的時間完成市場化的目標。

如今5年之期已到，碧桂園服務又将交出怎麼樣的一份答卷呢？