新城得失：地産銷售腰斬與商業收入上升

觀點網 10月中旬，新城控股發布了2024年9月的營業數據。

公告顯示，2024年9月，新城實現合同銷售金額約22.91億元，合同銷售面積約28.43萬平方米。前9個月，新城累計合同銷售金額約318.33億元，累計合同銷售面積約431.51萬平方米。

觀點新媒體對比去年同期公告發現，于報告期内，新城銷售數據均有大幅度下滑。

上述數據下滑並非始于9月，據新城此前披露的半年報顯示，2024年1-6月，合同銷售金額235.54億元，同樣比上年同期下降44.45%；合同銷售面積326.22萬平方米，較上年同期下降36.86%。

有失亦有得，新城前9月商業運營數據實現同比上升，達到94.84億元，房地産出租數據也實現微升。

銷售與出租

具體來看，2024年9月，新城合同銷售金額同比下降60.09%，合同銷售面積下降63.64%；前9個月累計合同銷售金額同比下降47.11%，累計合同銷售面積下降42.72%。

透視到銷售區域上，新城重點布局的區域包括江蘇、北京、天津、山東、湖北、廣東、浙江、新疆等，對比2023年9月，江蘇省内銷售金額由16.7億元降至7.23億元，前9月銷售面積也由201.67萬平方米降至108.1萬平方米；天津區域銷售金額僅為2023年同期三分之一，約合1.39億元；湖北銷售金額則較2023年同期數據腰斬，約1.38億元。

但值得注意的是，2024年9月，新城于北京的銷售金額達到3.28億元，去年北京區域沒有進入該企業的銷售數據表内。

第三季度，新城控股位于北京的銷售面積4.29萬平方米，前三季度合計銷售面積5.53萬平方米，均高于2023年同期，成為區域中僅有的高光。

與銷售金額呈現明顯對比的是商業運營與物業出租情況：2024年1-9月，新城控股商業運營總收入94.84億元，較2023年同期81.31億元有所提升。這份收入中，包含了新城旗下商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場等收入。

按照區域劃分，江蘇、浙江、安徽、陝西、山東等新城布局衆多吾悅廣場項目的省份，累計租金收入均實現微增；湖北、福建、山西及新疆區域的租金收入則實現翻倍增長。其中，山西2024年前三季度租金收入由去年同期的5254.66萬元增長至1.51億元；新疆區域2024年前三季度收入由去年同期4166.5萬元增長至1.62億元。

從新城在各地所布局的項目數量看，于湖北布局8座在營項目、福建及山西僅有3座，新疆僅2座，且多數為近年新開設商業項目。

從出租率看，2024年前三季度，新城商業項目平均出租率約97.65%，這一數據較2023年同期上升1.61個百分點。

海南、甘肅兩個區域僅布局一座商業項目，出租率均為100%；福建及廣東區域的出租物業數量均由2023年2座上升至3座，報告期内的出租率也上升至100%。

觀點新媒體還注意到，湖南、江西、四川、上海、甯夏、重慶、四個區域的出租率未達到平均水平，其中重慶區域的出租率僅88.65%。

債務與資産

發布9月銷售數據之外，新城近期頗受關注的原因還與股價波動有關。

9月11日，前日漲跌幅-3.08%的新城控股股價由開盤9.75元漲至收盤9.80元，此後一個月内，新城股價開啟回升階段，累計漲幅近50%。截至10月15日收盤，新城控股報14.18元，總市值漲至319.85億元。

據觀點新媒體了解，上一次新城控股股價實現見頂還是在2021年，此後連跌三年。

早前于2021年2月，發行價9.82元/股的新城股價高點超過51元/股，彼時市值超過了1150億元；來到2024年4月，新城股價一度跌至7.95元/股，市值跌下200億元區間，蒸發近950億元。

對于新城而言，銷售數據並不理想的情況下，股價實現回暖與資本市場周期波動相關性更大，擺在面前的也還有債務問題。

2024年第三季度，新城無到期的境内外公開市場債券。此前于半年報中表示，已在期限内償還境内外公開市場債券19.70億元；截至半年報報告期末，合聯營公司權益有息負債合計39.52億元；來到2024年9月30日，新城合聯營公司權益有息負債約32.44億元，3個月内的合聯營公司權益有息負債下降7億元左右。

新城目前需要關注的是一年内到期債務。據半年報顯示，一年内到期的非流動負債153.57億元，短期借款9.04億元，合計債務約達到162億元，6個月内到期的債務84億元。

值得注意的是，截至2024年6月30日，新城合計擁有157.82億元貨币資金，受限制貨币資金41.57億元，包括預售監管資金，按揭貸款保證金及保函保證金等。這也代表着，目前新城可以動用的資金約117億元，未來仍有償債壓力。

融資方面，據新城半年報透露，其在各大銀行等金融機構的資信情況良好，與國内主要商業銀行繼續保持合作夥伴關繫。數據顯示，截至報告期末，獲各銀行給予的集團授信總額度合計為1059億元，已使用授信275億元。

另于2024年9月2日的中期業績發布會上，新城控股管理層透露，截至2024年6月30日，已抵押的投資性房地産總額為941億元，還有近300億元投資性房地産未用作抵押，這部分資産為新城未來的融資活動留下了一定空間。