中國金茂資産調倉 出售三亞希爾頓酒店與回購酒店ABS

觀點網 繼去年将北京威斯汀大飯店成功“脫手”後，10月15日晚間，中國金茂發布公告稱，董事會已批準通過北京産權交易所公開挂牌轉讓金茂三亞的100%股權及相關債權，預計出售所得款項将用于未來投資及一般營運資金。

待售股份為中國金茂間接全資附屬公司金茂三亞的全部股權，相關債權為海南金茂對金茂三亞于2024年11月14日的債權余額（含未償還本金及應計利息），相關債權預計約為5846萬元。

公開挂牌的最低代價約為18.49億元，預計出售事項（除稅前）收益約為13.71億元。

根據公告，金茂三亞成立于2003年8月，僅持有一家五星級酒店金茂三亞希爾頓酒店。該酒店于2006年開業，擁有492間客房。投入運營至今已近20年，裝修及設施設備較為陳舊，需持續改造投入。

在金茂看來，當前市場情況下出售該資産是實現合理價格的良機，出售事項帶來的現金流及利潤，将有助集團整體财務狀況及營運資金的優化。同時，令集團可以适時尋找其他新投資機會。

三亞往事

北京産權交易所顯示，金茂（三亞）度假酒店有限公司100%股權及相關債權已于2024年10月15日挂牌預披露，預披露結束日期為2024年11月11日。金茂三亞由金茂（海南）投資有限公司（簡稱“海南金茂”）持股61%，中國金茂（集團）有限公司（簡稱“金茂集團”）持股39%。

兩家公司均為中國金茂的間接全資附屬公司，其中海南金茂主要從事投資控股，金茂集團主要在中國從事酒店管理、物業管理、會議及展覽服務及房地産租賃。

交易涉及的資産為金茂三亞亞龍灣希爾頓酒店，是金茂在三亞投資的第一家酒店，也是“希爾頓全球度假村”品牌在中國的第一家酒店。

雙方在項目合作之初就已明确，金茂擔任業主方，擁有物業資産，希爾頓承擔經營管理。從2006年開業至今，已進入成熟運營階段。但可能正也因此，中國金茂起了售賣資産的念頭。

對于這次出售事項，中國金茂給出的理由是，金茂三亞希爾頓酒店自2006年投入運營至今已近20年，裝修及設施設備較為陳舊，需持續改造投入。

面臨設施更新的當下，對于一項不确定投資回報水平的支出，中國金茂做出了謹慎決定。

據中國金茂2024年中期報告，在今年上半年，金茂三亞亞龍灣希爾頓酒店平均房價1207元，平均入住率89.3%，每間房收益1077元。相比之下，去年上半年平均房價、平均入住率、每間房收益分别為1548元、86.4%、1338元。

不過觀點新媒體也注意到，就在金茂三亞亞龍灣希爾頓酒店隔壁，三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店也是中國金茂旗下資産，兩家酒店俨然一對鄰居，酒店正門相距不超500米，步行可達。

此外，酒店周邊還有三亞亞龍灣萬豪度假酒店、三亞喜來登度假酒店、三亞美高梅度假酒店，以及亞龍灣紅樹林度假酒店等。

亞龍灣高端酒店集聚，金茂此舉或許也有避開競争的考慮。

只是從上半年經營數據來看，金茂三亞麗思卡爾頓酒店的表現也並不突出。今年上半年，三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店平均房價2312元、平均入住率69.3%、每間房收益1602元。去年同期，三項數據分别為2573元、75.5%、1942元。

金茂三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店是中國首家開在度假地的麗思卡爾頓，于2008年4月開業，開業時間比金茂三亞希爾頓稍晚兩年。但也很難說，這兩年是否足夠支撐其一直被金茂拿在手中。

畢竟，同樣于2008年開業的金茂北京威斯汀大飯店也在去年被挂牌轉讓。

金茂北京威斯汀大飯店位于北京朝陽區燕莎商圈，業主方為中國金茂，並委托萬豪國際管理集團公司經營管理。

酒店總建築面積約77945平方米，共有34層550間客房。最終，渤海潤澤以28.01億元的價格拿下酒店項目公司金茂北京置業100%股權。

當時有消息稱，未來在持有物業方面，金茂的重點放在商場部分，會越來越傾向于輕資産運營，對于酒店類的重資産會逐漸減弱。

今年3月12日，随着華夏金茂商業REIT正式在上交所上市，中國金茂商業資産對接資本市場的全新路徑也正式打開。

資産“調倉”

中國金茂認為，本次采取股權出售方式，在目前市場情況下是以合理價格實現酒店整體銷售的良機。潛在出售事項帶來的現金流及利潤，将有助集團整體财務狀況及營運資金的優化。同時，令集團可以适時尋找其他新投資機會。

在公告宣布将三亞希爾頓酒店“上架”的同一天，中國金茂在另一份公告中披露了有關行使優先收購權的須予披露交易的進展。

嚴格來說，這項交易並非所謂的“新投資機會”，但也透露一些相關信号。

2021年11月24日，上海枞茂企業管理合夥企業（有限合夥）（簡稱“上海枞茂”）、金茂集團分别與華福證券訂立合夥協議及資産支持證券認購協議，成立了“金茂華福－金茂酒店鑫選1号資産支持專項計劃”。

該資産支持專項計劃主要用于将金茂持有的有關物業證券化，以及為金茂的運營和業務發展籌集資金。

專項計劃設立同日，金茂集團還另與華福證券訂立優先收購權協議，享有專項計劃項下相應優先收購資産支持證券或基礎資産的權利。

資料顯示，金茂華福-金茂酒店鑫選1号資産支持專項計劃發行規模13.81億元，項目的基礎資産為上海枞茂的全部有限合夥份額的69.95%，底層不動産包括“麗江金茂凱悅臻選酒店”、“麗江金茂璞修雪山酒店”和“上海崇明金茂凱悅酒店”，預期到期日為2033年10月31日。

專項計劃設置標準A級、標準B級和權益級三種資産支持證券。其中，標準A級發行金額9.65億元，規模占比約69.88%，發行利率4.85%；標準B級發行金額4.15億元，規模占比約30.05%，發行利率4.9%；權益級發行金額100萬元，規模占比0.07%。

由于標準B級已于臨時行權日2022年3月10日提前終止，因此，截至今年7月30日，該資産支持專項計劃存續規模為9.66億元，其中標準A級存續規模9.65億元，權益級存續100萬元。

專項計劃将于2024年10月31日進入存續期的第一個3年末，面臨專項計劃持有人的退出需求。金茂認為，行使優先收購權可為集團實現專項計劃的續接或為後續其他融資方式提供便利，以鞏固集團财務狀況及擴大資本基礎，促進未來發展。

在今年7月5日，根據優先收購權協議的條款，金茂集團向華福證券發出行權通知，内容有關原則上以人民币9.66億元（即全部回購的資産支持證券面值）的價格行使優先收購權。直到10月15日，上海枞茂、金茂集團與華福證券訂立有限合夥财産份額轉讓協議。

交易完成後，上海枞茂将由中國金茂間接全資持有，中國金茂在市場上的競争力和資産管理能力進一步增強，也擁有更大操作處置空間。