香港傳真 | 山頂豪宅的樓市晴雨表

觀點網 香港豪宅市場依然熱鬧。

7月份，港島區豪宅新盤壽臣山15号項目的3号洋房以7.17億港元成交；香港山頂種植道46号4幢洋房以11億港元全數售出，成為“撤辣”後最大單一成交。

3個月後，這兩個豪宅區再有項目成交。

10月17日消息，香港山頂道一豪宅以10.5億港元成交，呎價11.8萬港元，刷新減息後最大交易額。

該物業占地約16700平方呎，實用面積8910平方呎。由當地富豪何崇本家族售出，内地買家通過展盛網絡科技有限公司接盤。

同日，壽臣山15号2号屋以8.45億港元的價格成交，創下今年港島區全新獨立洋房成交價新高。

豪宅故事

香港今年的豪宅市場很不一般。

中原地産西半山首席營業董事李巍曾提到一組數據，今年上半年一手市場錄得樓價5000萬港元以上的大額成交數量約為232宗，接近于去年下半年約72宗的三倍，並且已經超過了去年全年的230宗水平。

另外據美聯物業研究中心數據顯示，今年首三季香港一手超級豪宅成交量達到72宗，較去年全年59宗增長22%，涉及金額約186.7億港元，同比增長約90%，創三年新高。

其中，9宗成交額超過6億港元，3宗超過10億港元。在區域分布上，九龍區以41宗成交量及106.7億港元成交額居首，占比超過一半；港島區成交27宗，成交額約75.8億港元；新界區成交4宗，成交額約4.2億港元。

此次出售的壽臣山15号2号屋便是位于港島區。

據了解，壽臣山15号是由英皇國際、中渝置地、明發集團及資本策略合作開發的港島南區超級豪宅，項目共提供15幢低密度豪華獨立洋房，每戶實用面積由3727至12073方呎，間隔4房4套至6房6套不等。

2号屋是該項目最大的一幢洋房，實用面積為12073平方英尺，因此賣出8.45億港元，刷新了今年港島區全新獨立洋房成交最高價，算下來每平方英尺售價約為7萬港元。

目前，壽臣山15号項目已售出7幢洋房，套現近39億港元。

看到這一成績，不知道曾經的世茂集團主席許荣茂會作何感想。

壽臣山15号所在地塊是在2014年1月由英皇國際、許荣茂私人公司及明發集團以27.8億元投標入手的，三者分别持有項目的40%、40%、20%股權。

2022年，或許是為了填補世茂集團資金缺口，許荣茂以10.47億元價格将這40%權益轉讓給了中渝置地和資本策略成立的一家合資公司。

一進一退之間，透露出的是世茂集團的喜與悲。

歷史總是相似的，香港山頂道豪宅出售背後，也有着本地低調富豪何崇本的無奈。

據香港媒體報道，何崇本早年曾以個人名義為一位親戚的一筆商業貸款作擔保，但卻被其拖下水。據報道稱，該名借款人無力償還貸款，最終該筆貸款在持續滾利之下已達到數億港元的規模，其中部分還以何崇本家族旗下物業作抵押。

另有消息稱，何崇本家族在今年年初曾向一家财務公司借入8500萬港元短期貸款，以換取時間把旗下資産變現。

時間來到7月，何崇本家族将位于山頂種植道46号的4幢洋房豪宅，以11億港元價格全數售予伯恩光學創始人楊建文，平均成交呎價64759港元，成交期僅一個月，這一價格較樓盤高峰期時下調了約50%。

同月，何崇本家族還将位于山頂道99、101及103号的三幢洋房以8.6億港元售出，四棟洋房實用面積介于4060至4432平方尺，一律四房四套房間隔，戶戶連平台、花園、泳池、天台及車位。

10月，何崇本家族再次将位于山頂道的雙号屋以10.5億港元售出，呎價11.8萬港元，刷新減息後最大交易額。該物業占地約1.67萬方呎，建有一幢連地庫及天台4層高洋房，實用面積約8910方呎。

3個月時間里，何崇本家族已通過出售豪宅資産籌集了超30億港元。

也正是因為有了富豪們的清倉大甩賣，才撐起了今年的香港豪宅市場。

樓市晴雨

10月16日，特首李家超發表任期内第三份《施政報告》，其中宣布優化了“新資本投資者入境計劃”，即日起容許投資住宅物業，該物業成交價須為5000萬港元或以上，投資于房地産獲計算入投資總額上限為1000萬港元。

香港曾在2003年推出“資本投資者入境計劃”，當時設置的投資門檻為1000萬港元，不過該計劃在2015年1月就終止實施了。

對于此次新計劃，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，過往計劃限制申請人須投資非住宅房地産，現時政府優化計劃至容許投資住宅物業，預計會吸引更多新資金落戶香港。同時還可以帶動豪宅交投，對住宅物業市場帶來提振作用。

這無疑是往本就火熱的豪宅市場再添一把柴，或許也能夠為香港樓市增加一些溫度。

在宣布“撤辣”之後，香港樓市一度重回火熱，市場交易明顯回暖。只是這個繁荣景象是短暫的，随着時間推移，市場逐漸冷卻。

據香港土地注冊處數據，8月香港錄得整體物業的注冊量4729宗，較7月5262宗下跌約10.1%，創近半年來的新低。

另據香港差饷物業估價署公布的數據，8月錄得住宅樓宇買賣合約數目為3654宗，是近半年最低，較7月的3723宗下降約1.8%，對應總值約為284.71億港元。

今年1-8月，香港錄得住宅樓宇買賣合約數目合計35153宗，對應總值3064.19億港元。其中，一手市場買賣合約數目為11399宗，占比32%，對應總值1293.48億港元；二手市場合約數目為23754宗，占比68%，對應總值1770.70億港元。

值得注意的是，去年1-9月，香港錄得住宅樓宇買賣合約數目為35396宗，與今年前8月數量十分接近。也就是說，若是同期相比的話，香港今年住宅市場成交的數量更高。

雖然成交量上升了，但價格卻在一直下降。

差估署公布的8月份樓價指數報292.1點，與上月相比下降了1.72%。該指數已經連跌四個月，累計下跌了5.65個百分點，今年首8個月則已下跌6.17%。與去年同期報339.2點相比，樓價指數下跌近13.9%，繼續創下近8年以來的新低。

香港樓市呈現出明顯的“量升價跌”趨勢，豪宅亦是如此。

根據中原地産數據顯示，今年首三季度，香港2000萬港元以上的一手私人住宅買賣合約登記達1144宗，總值為660.04億港元，較2023年全年的959宗及595.72億港元，分别上升19.3%及10.8%。

另據第一太平戴維斯8月發布的報告，減債銷售主導了香港超豪華住宅市場，目前的平均成交價格相較于疫情期間的評估價下降46%，這主要因為出現多宗減債銷售事件，許多業主被迫出售物業以償還拖欠的債務。

匯生國際資本行政總裁黃立沖亦向觀點新媒體表示，有一些“銀主盤”豪宅或者是因為欠債被拍賣的話，可能相對原來的高位會折價出售。

許家印名下位于香港山頂布力徑10号一幢洋房5.3折出售是如此；何崇本家族位于山頂種植道46号四幢洋房下調50%出售亦是如此。

對于如何拯救樓價，香港市場方面似乎寄希望于減息。

摩根士丹利研究表示，美聯儲9月減息後香港樓市将非常受益，住宅價格将在2025年恢復5%，且相比于零售和寫字樓市場，住宅市場更容易直接受惠于此。

但黃立沖的看法是，若是美國大幅度減息，樓市可能會有輕微反彈；若不是大幅度降息，住宅樓市估計還會繼續往下跌。

黃立沖還表示，近期股市曾帶動看樓人群數量稍微有點反彈，但反彈力度並不大。後續如果股市表現不好，猜測整體樓市全年跌幅将會達到10%。

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